이두철 변호사의 법률이야기

유치권은 타인 소유의 물건에만 성립합니다. 유치권의 피담보채권이 타인 소유 부동산에 관한 채권인지 여부가 문제된 사례는 다음과 같습니다. 건축공사 수급인이 자기의 재료와 노력으로 건물을 건축한 경우에 특별한 의사표시가 없는 한 도급인이 도급대금을 지급하고 건물의 인도를 받기까지는 그 소유권은 수급인에게 있으므로, 수급인은 기성금을 받기 위하여 신축건물 기성부분에 대하여 유치권을 행사할 수 없습니다(80다1014, 91다14116). 다만 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원..

1. 사실관계 피고는 주식회사 평산기계공업 소유의 이 사건 공장건물들의 신축공사로 인한 공사대금채권을 가지고 있었음. 평산기계공업의 채권자인 A의 신청에 기하여 2002. 5. 6.자 강제경매개시결정이 있었고, 이에 따라 같은 해 5. 13. 이 사건 공장건물들 및 그 부지 등에 관하여 강제경매개시결정의 기입등기가 경료됨. 이후 피고가 위 공장건물들 중 이 사건 건물 및 부지 부분에 대하여는 임차인에 대한 평산기계공업의 점유물반환청구권을 양도받음으로써 2003. 4. 30.경부터 임차인을 통한 간접점유를 시작하였고, 나머지 공장건물들 및 부지에 대하여는 늦어도 경비원을 고용하여 출입자들을 통제하기 시작한 2003. 5. 23.경부터 평산기계공업으로부터 그 점유를 이전받아 직접점유를 시작하였음. 2. 법원..

1. 사실관계 동대구신용협동조합의 소유이던 이 사건 부동산에 관하여 2001. 12. 20. 소외 1 명의로 그날 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 소유권이전등기’라고 한다.)가 마쳐졌다. 원고는 소외 1에게 270,000,000원(이하, ‘이 사건 대출금’이라 한다.)을 대출하면서 이 사건 대출금을 담보하기 위해 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액을 378,000,000원으로 한 근저당권설정등기를 마쳤다. 소외 1은 2001. 12. 20. 피고와의 사이에 이 사건 부동산 중 ‘건물 약 80평’에 관하여 임대차보증금을 8,000만 원으로 한 임대차계약서를 작성하여 확정일자를 받았다. 피고는 2002. 10.경 이 사건 부동산의 리모델링공사 및 정원개조공사(이하 ‘이 사건 공사’라고 한..

1. 사실관계 공사업자가 토지소유자와 이 사건 토지 위에 공장을 신축하기로 하는 내용의 도급계약을 체결하고 기초공사를 진행하면서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 구조물을 설치한 상태에서 이 사건 토지에 대한 경매절차가 진행됨으로 인하여 공사가 중단되었음. 공사업자가 정착물 또는 토지에 대한 유치권을 행사하면서 공사대금을 받을 때까지 점유하겠다고 함. 2. 법원의 판단 가. (민사) 유치권 성립에 관하여 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만, 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중..

대규모점포가 집한건물인 경우에는 집합건물법과 유통산업발전법이 동시에 적용됩니다. 집합건물법상 관리인과 대규모점포관리자가 동시에 존재하는 경우, 관리비, 주차비 부과·징수 등 관리권한은 누구에게 있느냐가 문제될 수 있습니다. 판례는, 대규모점포의 경우 ‘구분소유와 관련된 사항’에 한하여 집합건물법상 관리인의 관한이고, 나머지는 대규모점포관리자의 권한이라는 입장입니다(2014다46570). “유통산업발전법 제12조 제1항 제3호는 대규모점포개설자가 수행하는 업무로서 ‘그 밖에 대규모점포 등을 유지·관리하기 위하여 필요한 업무’를 규정하고 있고, 제4항은 ‘매장이 분양된 대규모점포에서는 제1항 각 호의 업무 중 구분소유와 관련된 사항에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른다’고 규정하고 있다...

아파트나 상가 입주자가 관리비를 안 내면 그 관리비를 받기 위하여 민사소송을 하면 되나, 소액이고 소송기간도 오래 걸려 소송절차를 거치기가 쉽지 않습니다. 당장 단전 단수 조치하여 관리비를 연체한 입주자를 압박하고 싶지만 그것은 불법행위가 될 수 있어 손해배상책임을 부담할 수 있고, 특히 상가의 경우 형사적으로 업무방해죄가 성립할 수도 있습니다. 그렇다고 단전 단수 조치가 전혀 불가능한 것은 아니고, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있다고 판단되는 경우 가능합니다. 그렇지만 “사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성”은 위법성 조각 사유에 해당한다고 볼 수 있으므로, 단전 단수를 실시한 주체(관리단)가 이를 입증하여야 할 것입니다. 사례를 살펴보면, 상가건물의 관리규약에 관리비 체납이 3월 이상 연체..

집합건물 분양자와 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 지고, 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용합니다(집합건물법 제9조 제1항). 시공자의 담보책임 중 「민법」 제667조제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면(免)합니다(제3항). 위 담보책임의 존속기간은 같은 법 제9조의2 각호에 따릅니다. 집합건물법 제9조 제1항은 민법 제668조를 준용하고 있는바, 민법 제668조 단서에 따르면 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 계약을 해제할 수 없습니다. 즉, 집합건물의 경우..

1. 집합건물 관리규약 효력 판단기준 집합건물 관리규약은 집합건물법 제28조, 제29조에서 규정한 요건을 만족시키지 못하는 한 무효이다. 제28조(규약) ① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다. ② 일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다. ③ 제1항과 제2항의 경우에 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다. 제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을..

집합건물법 의결정족수 산정에 있어, 구분소유자 중 1인이 다수의 구분소유권을 가지고 있다고 하더라도 구분소유자의 수를 계산함에 있어서는 이를 1인으로 본다. 집합건물법 제37조 제2항은, 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하여야 한다고 규정되어 있는바, 이 규정을 남용하여 다수의 구분소유권을 가지고 있는 자가 개별 전유부분에 각기 다른 공유자를 만든 경우, 판례는 그렇게 제3자와 공유하게 된 전유부분은 별도로 하나의 구분소유자로 계산할 수 없다고 본다(서울남부지방법원 2018. 7. 17. 선고 2016가단204947 판결). 이 사건 건물의 구분소유자는 당초 R, S를 포함하여 10명이었다. 그런데 2013. 9. 12. 다수의 구분점포를 소유하고 있던..

집합건물법 제7조에 의하면, 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 위 규정에 근거하여, 대지지분에 대한 소유권이전등기 전에 전유부분만 경매로 타인의 소유가 된 경우, 경락 후 대지권 등기를 한 종전 소유자는 전유부분을 취득한 경락인에 대하여 시가로 구분소유권을 매도할 것을 청구할 수 있다(대법원 1996. 12. 20. 선고 96다14661 판결). 소외 박춘우는 소외 우성건설 직원주택조합의 조합원으로서 위 조합이 건축한 집합건물 중 1채를 분양받아, 1986. 11. 12. 그 전유부분인 이 사건 건물에 관하여만 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료하고 그 대지지분..