이두철 변호사의 법률이야기

집합건물법 제37조는 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분의 면적 비율에 의한 지분비율에 따르도록 하는 한편(제1항), 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하도록 규정하고 있다(제2항). 집합건물법 제37조 제2항은 “전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다”고 규정하고 있는바, 이 규정은 집합건물법이 구분소유자들 간의 법률관계를 합리적으로 규율하기 위한 법으로서, 같은 법 제28조 제1항이 “건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다”고 규정하고 있는 점에 비추어, 관리단집회의 의결에 ..

집합건물의 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 집합건물법 제12조에 규정된 지분비율에 따른다(집합건물법 제37조 제1항). 집합건물법 제12조에 따르면, 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다. 그러므로 집합건물 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 한 그가 가진 전유부분의 면적 비율로 산정한다. 집합건물법은 결의 내용의 중요도에 따라 여러 가지 의결정족수를 정하고 있다. 예컨대, 제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다. 제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의..

미리 참조할 법령은 다음과 같다. 「공동주택관리법」 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 5. “입주자”란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 말한다. 6. “사용자”란 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말한다. 7. “입주자등”이란 입주자와 사용자를 말한다. 8. “입주자대표회의”란 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말한다. 10. “관리주체”란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다. 가. 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장 나. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주..

집합건물법 제18조는 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다”고 규정되어 있다. 그러나 이 경우 그 특별승계인(매수인, 경락받은 자 등)은 전유부분에 관한 채무는 부담하지 않고, 오직 공유부분에 관한 채무만 부담한다. 관리규약에 특별승계인이 전유부분 관련 채무도 부담해야 한다고 규정되어 있다고 해도 마찬가지이다. 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납..

제3자가 집합건물 공유부분 관리비용을 지출한 경우 전유부분 공유자들은 제3자에 대하여 각자 자신의 지분 비율만큼만 부담하는 것이 아니고 각자 전액 부담한다. A, B, C가 이 사건 건물 중 6층 전유부분 전부(601호) 및 7층 전유부분 전부(701호)의 공유자(A 및 B 각 1/4 지분, C 2/4 지분)임. A 등은 2006년 8월경 위 601호 및 701호를 사업장으로 하는 숙박업(○○모텔)의 공동사업자로 사업자등록을 한 후 영업을 하고 있음. D는 이 사건 건물의 입주자들로 구성된 단체로서 이 사건 건물의 관리업무를 담당하면서 입주자들로부터 관리비를 징수하여 옴. A 등은 위 사업장에 대한 관리비가 부당하게 과다 산정되었다고 주장하면서 2007년 1월분부터 관리비의 일부를 미납하기 시작하였고, ..

상가건물임대차보호법이 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되면서, 임차인의 갱신요구권 기간이 10년으로 연장되었음은 많이 알려져 있습니다(제10조 제2항). 다만 부칙 제2조에는 “제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”고 명시되어 있는데, “최초로 갱신되는 임대차”의 해석에 관하여 불명확한 부분이 있었습니다. 최근 대법원은 2018. 10. 16. 이전에 이미 5년이 경과한 임대차계약에 대하여는 위 부칙 제2조가 적용되지 않는다고 판시하였습니다. 해당 판례는 다음과 같습니다. 다음과 같은 사실관계, 즉, 원고(임대인)는 2012. 7. 20. 피고(임차인)에게 차임을 연 250만 원으로 정하여 이 사건 건물을 임대(이하 ‘이 사건 임대차..

1. 기초사실 1) 원고는 2013. 3. 25. 피고로부터 ㅁ아파트를 매매대금 11억 원에 매수하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하면서, 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원은 계약 당일에 지급하고, 나머지 1억 원은 다음 날인 2013. 3. 26. 피고의 은행계좌로 송금하기로 약정하였다. 2) 이 사건 매매계약의 주요내용은 다음과 같다. 가) 매수인이 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다(제5조). 나) 매도인 또는 매수인은 계약상의 채무불이행이 있을 경우 계약당사자 일방은 채무를 불이행한 상대방에 대하여 서면으로 이행을 최고하고, 이를 이행하지 않았을 경우 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 매도인과 매수인은 각..

다음과 같은 문제상황을 자주 접하게 됩니다. 1. 아파트, 상가 등 건물 매매계약을 체결하였다. 계약서에는 잔금이 지급되는 시기에 건물도 인도되는 것으로 적혔있다. 그런데 매수인이 계약금만 지급된 상태에서 거주 또는 사업 준비를 미리 하겠다고 하여 매도인은 매수인을 믿고 건물을 미리 인도하였다. 그런데 매수인이 인테리어 공사를 한 후, 또는 공사를 하면서 중도금 또는 잔금을 정해진 기일에 지급하지 않고 있다. 2. 상가 임대차 계약을 체결하였다. 보증금의 일부만 계약금으로 지급하고 임차인이 계약된 입주일 전에 인도 받아 인테리어 공사를 하였는데, 나머지 보증금을 잔금 기일에 지급하지 않으며 영업을 개시하였다. ​ 매수인(임차인)이 계약을 이행하지 않고 있는 경우, 즉, 잔금 지급을 지체하고 있는 경우, ..

부동산 중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 민법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있습니다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결). 공인중개사법 제25조에 중개대상물의 확인ㆍ설명 의무를 규정하고 있는바, 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다(제1항). 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인ㆍ설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부..

부동산 매매에서 매도인은 조금이라도 비싸게 팔려고 하고 매수인은 조금이라도 싸게 사려고 하는 것이 상식입니다. 서로 여려 조건을 따져보아 가격이 일치하게 되면 매매가 성립합니다. 그런데 종종 매매계약 성립 후 매수인은 너무 싸게 샀다고 항의하면서(또는 매도인은 너무 비싸게 팔았다고 항의하면서) 결국 사기죄로 고소하거나 사기에 의한 매매계약이라며 계약취소를 주장합니다. 부동산 거래에서 가격을 기망한 경우에 대해 몇 가지 사례를 소개합니다. ​ ​ 사기죄 성립요건 중 기망행위의 판단기준을 판례는 다음과 같이 제시합니다. 사기죄는 다른 사람을 기망하여 그로 인한 하자 있는 의사에 터잡아 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취득함으로써 성립되고, 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산적 거래관계에 있어서 서로..