이두철 변호사의 법률이야기

[부동산 판례] 공매·신탁 부동산 매매, 가압류·가처분으로 대출 막혀 잔금 미납… 매매계약 해제는 누구 책임일까?

부동산 거래를 하다 보면 예상치 못한 변수로 인해 잔금을 제때 치르지 못하는 난감한 상황이 발생하곤 합니다. 특히 매매 목적물에 가압류나 가처분 같은 권리제한사항이 걸려 있어 은행 대출이 막혔다면, 과연 매수인은 이를 이유로 잔금 지급을 미루거나 매도인에게 탓을 돌릴 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 서울중앙지방법원 2020가합551610 소유권이전등기 판결을 통해 자세히 알아보겠습니다. 1. 문제제기 부동산 매매계약 체결 후, 해당 부동산에 설정된 가압류나 처분금지가처분 등으로 인해 매수인이 대출을 받지 못해 잔금을 미납하는 경우가 있습니다. 이때 매도인이 계약 해제를 통보하면, 매수인은 "매도인이 완전한 소유권을 넘겨줄 이행제공을 하지 않았으므로 나의 잔금 미납은 채무불이행이 아니다"라며 반발할 수 ..

1. 문제제기하도급 계약을 맺고 공사를 진행하다 보면, 원도급인의 지시나 현장 상황에 의해 애초의 설계도면이 변경되어 추가 공사를 진행해야 하는 경우가 무척 많습니다. 그러나 공사를 모두 마친 후 정산할 때가 되면, 원도급인이 "추가 공사에 대해 서면으로 합의한 적이 없다"며 대금 지급을 거절하여 하수급인(시공사)이 막대한 금전적 손해를 떠안게 되는 억울한 상황이 발생하곤 합니다. 명시적인 서면 계약서가 없는 추가 공사, 과연 정당한 공사대금을 받을 수 있을까요?2. 해당 사건 기계(설비)에 대한 간단한 설명이 사건에서 제작의 목적물이 된 설비는 '화재 붕괴 시험설비'입니다. 구체적으로는 대학교 연구원이 발주한 시험설비 중 구조물 본체, 하중 가력 시스템, 연소 시스템, 제어 계측 시스템, 통합계측시스템..

1. 문제제기: 공사가 중단되고 계약이 해제되었다면, 그동안 공사한 대금은 어떻게 될까요?공사도급계약을 맺고 공사를 진행하던 중, 피치 못할 사정으로 공사가 중단되고 계약마저 해제되는 경우가 종종 발생합니다. 수급인(공사를 진행한 사람) 입장에서는 이미 투입된 비용과 노력에 대한 정당한 대가를 요구하고 싶지만, 도급인(공사를 맡긴 사람)은 계약 불이행을 이유로 대금 지급을 거절하거나 오히려 손해배상을 청구하기도 합니다.이처럼 공사가 미완성된 상태에서 도급계약이 해제되었을 때, 수급인은 도급인에게 기성 공사대금(이미 완성된 부분에 해당하는 공사대금)을 청구할 수 있을까요?2. 해당 사건 기계설비 설치공사에 대한 간단한 설명이 사건에서 문제 된 기계 설비는 '폐산중화처리설비'입니다. 이는 폐기물관리법에 따른..

공사 현장에서는 여러 변수로 인해 당초 예정되었던 공사 기간이나 설계가 변경되는 일이 빈번합니다. 시공사 입장에서는 발주처의 요구로 야간 및 휴일 작업을 강행(돌관작업)하거나 설계가 변경되면 막대한 추가 비용을 떠안게 되어 공사대금 청구 소송을 고민하게 됩니다. 하지만 과연 돌관작업을 수행하고 설계변경 협의가 있었다는 사실만으로 추가 공사대금을 무조건 인정받을 수 있을까요?1. 문제제기건설 현장에서는 발주처의 요구로 공사 기간을 단축해야 하는 경우가 종종 발생합니다. 이로 인해 '돌관작업'을 하게 되면 시공사는 추가 인건비와 장비대 등 막대한 비용을 지출하게 됩니다. 또한 시공 중 설계변경이 발생하여 비용 정산을 요구하는 경우도 잦습니다. 하지만 발주처가 공기단축이나 설계변경을 논의했다고 해서 무조건 시..

기업 간 기계나 설비 등의 제작을 의뢰하는 공사도급계약 과정에서는 수많은 변수가 발생합니다. 특히 수급인(제작자)이 이미 막대한 비용과 시간을 들여 제작에 착수했는데, 도급인(발주자)이 갑작스럽게 계약 해제를 통보한다면 수급인은 큰 경영상 타격을 입게 됩니다. 오늘은 이와 관련하여 발주자의 일방적인 계약 해제 시 수급인이 어디까지 손해배상을 받을 수 있는지 명확한 기준을 제시한 판례(광주지방법원 2018가합55536 손해배상)를 통해 자세히 알아보겠습니다. 1. 문제제기 맞춤형 기계나 설비 제작 계약을 체결한 후, 발주처의 자금 사정이나 변심으로 인해 일방적으로 계약이 파기되는 사례가 종종 발생합니다. 이때 수급인(제작자)은 이미 부품을 발주하고 설계를 진행하는 등 비용을 지출한 상태인 경우가 많습니다...

1. 문제제기코인빨래방 등 무인 점포를 창업하실 때 가장 큰 비용이 드는 부분이 바로 고가의 상업용 기계 설비 구입입니다. 그런데 만약 기계의 액정 화면에 표시된 작동 시간보다 실제 작동 시간이 훨씬 오래 걸린다면 어떨까요? 기계의 회전율이 곧 수익으로 직결되는 업종에서는 이러한 작동 시간 지연이 심각한 매출 하락으로 이어질 수 있습니다. 이처럼 기계 성능이 예상과 달라 영업 손해를 입었을 때, 기계를 판매한 업체를 상대로 '하자담보책임'이나 고지의무 위반에 따른 '채무불이행 책임'을 물어 손해배상을 청구할 수 있을지 문제가 됩니다.2. 해당 사건 기계(설비)에 대한 간단한 설명이 사건에서 문제가 된 기계는 원고가 코인빨래방을 운영하기 위해 피고(판매 및 설치업체)로부터 구매한 업소용 대형 세탁장비로, ..

1. 문제제기 공장의 생산성 향상과 인건비 절감을 위해 고가의 맞춤형 기계 설비를 주문 제작하는 기업들이 많습니다. 그런데 막상 수천만 원, 수억 원을 들여 납품받은 기계가 약속한 성능을 발휘하지 못하고 심각한 하자를 일으키거나, 오히려 기존 수작업 방식보다도 못한 불량품을 쏟아낸다면 기업 입장에서는 막대한 손해를 입게 됩니다.이러한 경우 기계를 제작해 준 업체를 상대로 대금 반환을 청구해야 하는데, 해당 기계 공급 계약의 법적 성질이 단순한 '매매'인지 아니면 '도급'인지에 따라 법적 대응 방법과 승패가 완전히 달라질 수 있습니다. 2. 해당 사건 기계(설비)에 대한 간단한 설명: 근위(닭똥집) 가공 기계 이 사건에서 문제가 된 설비는 닭의 근위(일명 닭똥집)를 가공하는 '근위가공기계'입니다. 육류 및..

1. 문제제기제조업이나 B2B 시장에서 기계 및 설비 납품 계약을 체결하고 정상적으로 인도를 마쳤음에도 불구하고, 매수인이 뒤늦게 '보증한 성능에 미달한다'며 계약 해제와 함께 납품 대금의 반환을 요구하는 분쟁이 빈번하게 발생합니다.납품업체의 입장에서는 무척 억울할 수밖에 없는데요. 만약 성능이 나오지 않은 이유가 매수인이 애초에 약정된 원료가 아닌 다른 원료를 임의로 사용했기 때문이거나, 매수인의 공장 관리 소홀로 기계가 망가진 것이라면 매수인은 쉽게 계약을 해제할 수 있을까요? 이와 관련하여 납품업체(피고)를 대리하여 부당한 대금 반환 청구를 성공적으로 방어해 낸 판례를 소개해 드립니다.2. 해당 사건 기계(설비)에 대한 간단한 설명이 사건에서 문제가 된 목적물은 '식물성기름 혼합유의 회성분 제거 설..

사업장을 임차하여 운영하던 중, 예기치 못한 건물의 하자로 인해 값비싼 영업용 기계나 설비가 파손된다면 그 손해는 이루 말할 수 없을 것입니다. 당연히 건물주(임대인)에게 수선의무 위반을 물어 배상을 요구하고 싶으실 텐데요.그런데 만약 '임대차계약서상의 임차인 명의'와 '실제 사업을 운영하며 피해를 본 법인의 명의'가 다르다면 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련하여 임대인의 수선의무와 전대차 관계에서의 권리 주체에 대해 짚어준 중요한 하급심 판례를 소개해 드리겠습니다.1. 문제제기개인사업자로 시작할 계획으로 혹은 대표이사 개인 명의로 공장이나 상가를 임차한 뒤, 추후 법인을 설립하여 해당 장소에서 법인 명의로 사업을 운영하는 경우가 실무상 매우 흔합니다.이때 공장 건물에 비가 새거나 하자가 발생하여 법인 ..

오랜 기간 신뢰를 바탕으로 거래해 온 파트너가 갑자기 "과거 거래에서 속임수가 있었다"며 정당한 물품대금 지급을 거절한다면 무척 당황스러우실 것입니다. 실무상 채무자가 대금 지급을 미루기 위해 과거의 억측을 끌어와 '부당이득금과 상계(퉁치기)하겠다'고 항변하는 경우가 빈번하게 발생합니다.오늘은 이처럼 억지스러운 상계 주장에 맞서 물품대금을 무사히 받아낸 사례를 통해, 대응 방법과 법률적 판단 기준을 살펴보겠습니다.1. 문제제기계속적 거래 관계에서 물품을 정상적으로 납품했음에도 불구하고, 상대방(채무자)이 뚜렷한 증거 없이 "저울을 조작했다", "물량을 속였다"고 주장하며 대금 결제를 거부하는 사례가 있습니다. 상대방은 오히려 자신이 입은 손해나 부당이득을 물품대금에서 깎겠다(상계항변)고 주장하기도 합니다..