이두철 변호사의 법률이야기

[부동산/국가소송] 내 땅이 국가의 도로로 쓰이고 있다면? 대법원이 말하는 국가의 '자주점유'와 '토지대장'의 효력

1. 문제제기조상 땅 찾기를 하던 중, 우리 할아버지 명의로 된 땅이 현재 국가나 지자체의 '도로'로 사용되고 있는 것을 발견한다면 어떻게 해야 할까요? 억울한 마음에 국가를 상대로 소유권보존등기말소 청구 소송을 제기할 수 있을 것입니다.하지만 소송을 제기하면 국가는 십중팔구 "수십 년간 도로로 점유해 왔으므로 점유취득시효가 완성되었다"라고 항변합니다. 만약 국가가 과거 해당 토지를 적법하게 사들였다는 '매매 서류'나 '취득 서류'를 전혀 가지고 있지 않다면, 무단점유로 인정되어 우리가 땅을 되찾을 수 있을까요?2. 법리 또는 판단기준국가의 점유취득시효와 관련하여 대법원은 다음과 같은 확고한 법리와 판단기준을 제시하고 있습니다.점유권원의 추정: 부동산 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때에는 민법 제197..

공유물분할 경매의 함정! 선순위 가등기 무심코 낙찰받았다가 낭패 보는 이유

1. 문제제기여러 사람이 공동으로 소유한 부동산(공유물)을 나누기 위해 법원의 판결을 받아 경매에 넘기는 경우가 있습니다. 이를 '대금분할을 명하는 공유물분할판결에 따른 경매'라고 합니다.만약 이 공유부동산의 '일부 지분'에 누군가 소유권을 넘겨받기 위해 가등기(소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기)를 해두었다면, 경매 낙찰자는 이 가등기가 지워진 깨끗한 부동산을 받게 될까요, 아니면 이 가등기를 그대로 떠안게(인수하게) 될까요? 낙찰자 입장에서는 가등기에 기한 본등기가 실행될 경우 해당 지분의 소유권을 잃을 수 있으므로 매우 중요한 문제입니다.2. 법리 또는 판단기준법원은 이러한 가등기의 인수 여부에 대해 다음과 같은 명확한 기준을 제시하고 있습니다.부동산 강제경매절차에서 소유권이전등기청구권의 ..

내 땅인 줄 알고 20년 살았는데? '공유물분할' 이후 점유취득시효 판단 기준

1. 문제제기시골의 농지나 오래된 주택가에서는 이웃 간에 경계가 불분명하여 타인의 토지 일부를 내 땅으로 알고 점유하며 살아가는 경우가 빈번합니다. 우리 민법은 20년 이상 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자에게 소유권을 인정하는 '점유취득시효' 제도를 두고 있습니다.그런데 만약 점유하고 있던 땅이 원래 여러 사람의 '공유토지'였고, 점유 기간 중간에 '공유물분할소송'을 통해 해당 땅이 다른 사람의 단독 소유로 확정되었다면 어떨까요? 이 경우에도 처음부터 내 땅이라고 믿었으니 20년의 시간이 지나면 내 땅으로 인정받을 수 있을까요?2. 법리 또는 판단기준점유취득시효가 인정되기 위한 가장 핵심적인 요건은 바로 점유자가 소유자처럼 지배하려는 의사를 가지는 '자주점유'입니다.대법원 판례에 따르면..

[부동산 소송] 부동산 중개수수료, 법원이 임의로 반토막 낼 수 있을까요?

1. 문제제기 부동산 거래를 성사시킨 후 공인중개사와 중개의뢰인 사이에 중개보수(수수료)를 약정하는 경우가 많습니다. 하지만 막상 수수료를 지급할 때가 되면, 의뢰인 측에서 약정된 금액이 너무 과다하다며 지급을 거절하여 소송으로 이어지곤 합니다. 이때 소송 과정에서 법원이 중개수수료를 감액해 주는 경우가 종종 발생합니다. 그렇다면 과연 법원은 아무런 구체적 근거 없이 임의로 당사자가 합의한 약정 수수료를 대폭 깎을 수 있을까요? 2. 법리 또는 판단기준 대법원 판례에 따르면, 부동산중개업자와 중개의뢰인 사이에 위임사무처리 보수에 관하여 약정이 있는 경우 부동산중개업자는 원칙적으로 약정보수액 전부를 청구할 수 있습니다.다만 예외적으로 보수액이 제한되는 경우가 존재합니다. 대법원은 위임의 경위, 중개업무처..

[기업분쟁/계약] 법원 가처분으로 계약이 중단되었다면 '이행불능'으로 계약을 끝낼 수 있을까?

1. 문제제기 기업 간 인수합병(M&A), 주식양도 계약 또는 각종 사업 협약을 체결한 뒤 제3자의 소송 제기나 법원의 '가처분 결정'으로 인해 약정된 의무를 즉시 이행하지 못하고 멈춰 서는 경우가 종종 발생합니다. 이때 당사자 중 일방은 "법원의 가처분 결정 때문에 계약 이행이 불가능해졌으니(이행불능), 계약의 구속에서 벗어나 기지급한 돈을 돌려받거나 위약벌 등을 물어야 한다"고 주장하곤 합니다.과연 제3자의 신청에 의해 일시적인 법원의 가처분 결정이 내려졌다는 이유만으로 해당 계약상 의무가 사회통념상 '이행불능'에 이르렀다고 단정할 수 있을까요? 2. 법리 또는 판단기준 민법 제537조는 쌍무계약에서 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 채무를 이행할 수 없게 된 경우 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 ..

[민사/대여금] 돈 빌리고 "일부만" 갚았을 때, 소멸시효는 어떻게 될까?

1. 문제제기 지인이나 거래처 간에 여러 차례에 걸쳐 돈을 빌려주고(대여금 채권), 채무자가 돈이 생길 때마다 여러 차례 나누어 일부씩만 갚는 경우가 많습니다. 이때 채무자가 갚은 돈이 어떤 빚을 갚은 것인지 명확히 지정하지 않았다면, 법적으로 어떤 채무부터 갚은 것으로 처리될까요?더욱 중요한 것은, 채무자가 이렇게 채무의 '일부'만 변제했을 때 남아있는 전체 빚에 대한 '소멸시효'는 어떻게 진행될까요? 오랜 기간 돈을 나눠 갚다가 갑자기 "오래전 빌린 돈은 시효가 지나 안 갚아도 된다"고 주장하는 채무자 때문에 고민이시라면, 최신 대법원 판례를 주목해 보시기 바랍니다. 2. 법리 또는 판단기준 채무자가 여러 개의 채무를 지고 있는데 갚은 돈이 전체를 변제하기에 부족한 경우, 당사자가 충당할 채무를 지..

[부동산/경매] 전세임대주택 입주자가 그 집을 샀다면? 기존 임차인(LH)의 대항력은 어떻게 될까?

1. 문제제기 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 저소득층의 주거 안정을 위해 집주인과 임대차계약을 맺고, 이를 다시 무주택자에게 재임대(전대차)하는 '전세임대주택' 제도가 활발히 이용되고 있습니다. 현행법상 이러한 법인 임차인은 실제 거주하는 입주자가 전입신고(주민등록)를 마치면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 보호받습니다.그런데 만약, 해당 주택에 전세로 살고 있던 '입주자'가 아예 그 집을 매수하여 소유자가 되어버린다면 어떻게 될까요? 이 경우에도 법인 임차인(LH)은 입주자의 기존 주민등록을 근거로 근저당권자 등 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있을까요? 부동산 경매와 배당이의 소송에서 매우 중요하게 다뤄지는 대항력 유지 요건에 대해 최신 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다. ..

[부동산/분양] 오피스텔 분양계약 해제, 신탁사의 "신탁재산 한도 내 책임" 특약은 유효할까?

1. 문제제기 최근 부동산 경기 침체 등으로 인해 오피스텔이나 상가 분양 현장에서 준공 및 입주가 지연되는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 분양계약서(공급계약서)에 따르면 입주가 일정 기간(보통 3개월) 이상 지연되면 수분양자는 계약을 해제하고 위약금을 청구할 수 있습니다.그런데 사업을 진행하는 신탁사(수탁자)들은 계약서 특약사항에 "신탁재산 범위 내에서만 책임을 진다(책임한정특약)"는 조항을 근거로, 신탁재산이 부족하다며 위약금 지급을 거절하거나 고유재산으로는 책임을 질 수 없다고 주장하는 경우가 많습니다. 과연 수분양자는 신탁사의 이러한 주장에 속수무책으로 당해야만 할까요? 2. 법리 또는 판단기준 관리형 토지신탁 사업에서 수탁자(신탁사)는 신탁사무 처리상 발생한 수분양자에 대한 채무에 대해 원..

[민사소송] 가족이 임의로 처분한 거액의 보상금, 돕기만 한 배우자도 '공동불법행위' 책임이 있을까?

1. 문제제기 가족 중 한 명이 부모님이나 다른 가족의 막대한 재산(수용보상금, 예금 등)을 몰래 인출하여 자신의 계좌나 배우자, 자녀들의 계좌로 빼돌리는 분쟁이 종종 발생합니다. 이때 직접 돈을 빼돌린 당사자의 불법행위 책임은 당연히 인정되겠지만, 그 옆에서 인출 절차를 돕고 자신의 계좌로 돈을 이체받은 '배우자'에게도 손해배상 책임이 인정될 수 있을까요? "나는 그저 배우자가 부모님께 증여받았다는 말을 믿고 도와주었을 뿐이다"라고 변명한다면 법적 책임을 피할 수 있는지, 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다. 2. 법리 또는 판단기준 민법 제760조에서 정한 공동불법행위가 성립하기 위해서는 행위자들 사이에 반드시 공모가 있거나 공동의 인식이 필요한 것은 아니며, 객관적으로 그 공동행위가 관련공동되어 있..

[민사소송] 항소장에 "구체적 이유는 추후 제출하겠습니다" 썼다가 항소 각하?

1. 문제제기 민사소송 1심 판결에 불복하여 항소할 때, 많은 분들이 일단 기한 내에 항소장만 먼저 제출하고 "구체적인 항소이유는 추후 제출하겠습니다"라고 형식적인 문구만 적어두는 경우가 많습니다. 하지만 개정된 법령과 실무에 따르면 항소이유서 제출 기한을 엄격하게 적용하고 있으므로, 정해진 기한 내에 구체적인 항소이유서를 제출하지 않으면 재판을 한 번도 받아보지 못한 채 '항소각하'라는 치명적인 결과를 맞이할 수 있습니다. 그렇다면 항소이유서 제출 기한을 놓친 경우, 항소장에 적어둔 짧은 문구만으로 항소심 재판을 이어갈 수 있을까요? 2. 법리 또는 판단기준 항소인은 민사소송규칙에 따라 어떤 사유를 항소이유로 삼는지 항소이유서에 적어 제출해야 하며, 1심 판결 중 다투는 부분을 구체적으로 특정해야 합..