[집합건물분쟁] 관리비 안 낸다고 함부로 단전 단수 조치하면 안 됩니다 [변호사 이두철]

아파트나 상가 입주자가 관리비를 안 내면 그 관리비를 받기 위하여 민사소송을 하면 되나, 소액이고 소송기간도 오래 걸려 소송절차를 거치기가 쉽지 않습니다. 당장 단전 단수 조치하여 관리비를 연체한 입주자를 압박하고 싶지만 그것은 불법행위가 될 수 있어 손해배상책임을 부담할 수 있고, 특히 상가의 경우 형사적으로 업무방해죄가 성립할 수도 있습니다. 그렇다고 단전 단수 조치가 전혀 불가능한 것은 아니고, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있다고 판단되는 경우 가능합니다. 그렇지만 “사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성”은 위법성 조각 사유에 해당한다고 볼 수 있으므로, 단전 단수를 실시한 주체(관리단)가 이를 입증하여야 할 것입니다.

 

사례를 살펴보면, 상가건물의 관리규약에 관리비 체납이 3월 이상 연체된 경우 단전·단수 등의 조치를 취할 수 있도록 되어 있고, 상가건물 구분소유자가 관리비를 3개월 이상 연체. 집합건물 관리단이 단전·단수 및 8층 엘리베이터 운행정지의 조치를 취한 사안에서,

 

대법원(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598,3604 판결)은, “단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다”면서, 이 사건의 경우 원고(상가건물 구분소유자)가 관리비 지급을 거부하였고 3개월 이상 관리비 연체라는 관리규약상의 요건이 충족되었다 하더라도 그러한 사정만으로 피고(관리단)의 단전·단수 등의 조치가 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 행위라고 볼 수 없다고 판시하였습니다.

 

관리규약에 명시되어 있다고 하더라도, 그것만으로는 단전 단수 조치가 정당하지 않습니다. 판례 입장은, 단전 단수 조치는 원칙적으로 불법행위이고 예외적으로 위법성 조각 사유가 있으면 불법행위가 성립되지 않는다는 것으로 보이는 바, 현실적으로 단전 단수 조치가 정당한 경우는 거의 찾아볼 수 없을 것입니다. 단전 단수 조치는 일단 안 하는 것이 좋겠습니다.

 

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