안녕하세요. 꼼꼼. 성실. 부동산 변호사 이두철입니다.
부동산매매시 본계약 체결 전 가계약금을 지금하는 경우가 종종 있습니다. 가계약금이 수수된 후 변심하여 물건을 안팔거나 안사려고 할 때 배액상환하거나 몰취당하는지 많은 사람들이 궁금해 하는 것 같습니다. 아래에서 가계약에 대해 간략히 살펴봅니다.
부동산매매시 본계약 체결 전 가계약금을 지금하는 경우가 종종 있습니다. 가계약금이 수수된 후 변심하여 물건을 안팔거나 안사려고 할 때 배액상환하거나 몰취당하는지 많은 사람들이 궁금해 하는 것 같습니다. 아래에서 가계약에 대해 간략히 살펴봅니다.
가계약금을 지급함으로써 증명되는 법률행위 사실은 의사해석을 통하여 크게 세가지 유형으로 나뉠 수 있습니다. 첫째, 보통의 계약, 둘째, 장래 본계약 체결을 예정한 예약, 셋째, 장차 계속될 교섭을 예정(이른바 MOU) 등입니다.
첫째, 보통의 계약이 성립했다면 가계약금은 일반적인 계약금입니다. 둘째, 예약이라면 예약도 계약이므로 가계약금은 역시 일반적인 계약금이라고 볼 수 있습니다. 셋째, MOU라면 가계약금을 일반적인 계약금이라고 볼 수 없습니다.
가계약금이 일반적인 계약금이라면 이것은 민법 제565조에 의해 해약금적 성격을 가집니다. 즉, 매수인이 계약을 이행하기 전에(또는 중도금을 지급하기 전에) 매도인은 가계약금의 두배를 지급하여 가계약을 해제할 수 있고, 반대로 매수인이 중도금을 지급하기 전에 일방적으로 가계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 이럴 경우 상대방이 입은 손해는 배상해야 합니다(통상 단기간에 해약한 경우 손해가 거의 없으므로 걱정할 것은 없습니다).
가계약금이 일반적인 계약금이 아니라면 (계약이나 예약이 성립되지 않고 단순히 MOU 체결 상태라면) 나중에 가계약금을 돌려받을 수 있을 것입니다.
가계약금의 해석과 관련한 판례를 소개합니다.
[관련판례](대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결)
계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다( 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 한편, 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이다( 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조). 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다. 앞서 본 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 계약성립에 관한 법리오해, 처분문서의 효력에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
[관련판례](대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결)
계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다( 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 한편, 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이다( 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조). 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다. 앞서 본 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 계약성립에 관한 법리오해, 처분문서의 효력에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
정리하면 다음과 같습니다.
가계약금 교부 > 매매계약, 매매예약이면 해제시 가계약금을 돌려받을 수 있음
가계약금 교부 > MOU 체결 성격이면 파기시 가계약금을 돌려받은 수 없음
변호사 이두철 올림
변호사 이두철 법률사무호 홈페이지