보증금 1,000만원이고 월 차임 50만원이라고 가정합니다. 임차인이 4번 차임을 연체하였을 때 경매로 집주인이 바뀌었습니다. 임차인은 그 뒤로도 계속 16번 차임을 연체하였습니다. 새집주인이 임차인에게 차임연체로 나가라고 했더니 임차인은 ‘전집주인에게 밀린 차임 200만원은 전집주인에게 줄 테니 당신(새집주인)은 일단 나에게 나머지 남은 보증금 200만원을 반환해야 한다. 그렇지 않으면 못나간다’고 주장합니다. 새집주인은 임차인에게 200만원을 반환해야 할까요?
일반적으로 매매계약에 의해 집주인이 바뀌는 경우에는 연체차임 승계(채권양도) 등 임차인과의 관계가 합의에 의해 정리될 것입니다. 그러나 전집주인의 채무로 집이 경매로 넘어가 집주인이 바뀌는 경우에는 그런 합의의 여지가 전혀 없습니다. 그렇기 때문에 위와 같은 문제가 발생할 수 있습니다.
법률행위에는 통상 당사자의 확정적인 의사표시가 요구됩니다. 상계의 경우에도 상계한다는 의사의 통지가 필요하고 해제의 경우에도 마찬가지입니다. 그런데 공제는 좀 특이합니다. 별도의 의사표시가 필요없다고 합니다.
연체차임은 보증금에게 “공제”되는 것입니다. 연체차임이 언제 발생했는지 관계없이 전집주인이 연체차임을 보증금에서 공제한다고 의사표시하지 않아도 당연히 공제된다고 합니다. 그렇기 때문에 공제된 후 남은 보증금만 새집주인에게 승계된다고 볼 수 있습니다. 이러한 논리가 숨어 있는 판례가 있습니다. 아래 참조하십시오.
임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결).
cf. 새집주인이 차임연체로 계약해제를 하려고 할 때, 2기분에 해당하는지 차임연체 기간을 계산함에 있어서, 전집주인에게 연체한 기간을 새집주인에게 연체한 기간과 합산하는지 그렇지 아닌지에 대하여 저의 다른 글 http://doorul.tistory.com/86 참고하세요.
이두철 변호사 올림
변호사 이두철 법률사무호 홈페이지