부동산불패 신화 속에 우리나라에서 아파트나 상가의 분양열기는 대단합니다. 경쟁이 치열하다 보니 건물도 없는 상태에서 장래 집값이 오르리라는 낙관적 전망을 가지고 아파트나 상가를 선분양 받는 것이 상식입니다. 각 수분양자들에게 소유권이전등기가 이루어진 후 하자가 발견된 경우 어떻게 해야할 지 많은 사람들이 궁금해 하는 것 같습니다. 그래서 한 번 정리해 보았습니다.
1. 담보책임의 발생
아파트나 상가를 건축하여 분양한 자(분양자)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자(시공자)는 아파트나 상가의 소유자에 대하여 담보책임을 집니다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조가 준용됩니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률).
하자담보책임이란 채무자의 귀책사유와 무관한 무과실책임으로 법률에 규정된 법정책임입니다. 채무자의 아무런 잘못이 없어도 물건에 문제가 발생하면 채무자는 그에 대하여 무조건 손해배상 등을 하여야 하는 책임입니다. 반면 채무불이행 손해배상책임은 채무자의 잘못이 반드시 인정되어야 합니다. 하자담보책임은 채무불이행책임에 비해 행사기간이 짧은 편입니다.
아파트나 상가에 하자가 있는 경우 소유자는 분양자나 시공자를 상대로 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있고, 하자보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제667조).
2. 담보책임의 존속기간
아파트나 상가에 대한 담보책임의 존속기간은 다음과 같습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2). 그 기간에 권리를 행사하여야 합니다(제1항).
1호. 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자: 10년
2호. 제1호에 규정된 하자 외의 하자: 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간
전유부분 하자담보책임 존속기간의 기산일은 구분소유자에게 인도된 날입니다(제2항).
제1항 및 제2항에도 불구하고 제1항 각 호의 하자로 인하여 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 그 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사하여야 합니다(제3항).
3. 무엇을 기준으로 하자 여부를 판단하는가?
현상태가 하자라고 판단하기 위하여 무엇인가 비교기준 대상이 있어야 할 것입니다. 무엇을 기준으로 할까요?
당초 실물이 없었으니 도면이 하나의 기준이 될 수 있겠습니다. 그러나 건축도면도 사업승인도면, 착공도면, 준공도면 등 여러 종류가 있는데 무엇이 기준이 될까요? 그 외 홍보책자, 견본주택 등도 생각해 볼 수 있습니다.
얼마 전 대법원은 하자 여부를 판단하는 기준도면은 착공도면이라고 하였습니다. 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었으나 준공도면에 따라 시공된 경우 이를 하자라고 볼 수 없다고 하였습니다.
사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점, 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점, 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점, 아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어 아파트 분양계약에서의 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다. 따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결).
위 판결은 ‘특별한 사정’이 있으면 준공도면을 기준으로 판단하지 않을 수 있다는 여지를 남겨 놓았습니다. 즉, ‘착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는’ 경우라면 준공도면 외에 특별히 약속된 내용이 하자 여부 판단의 기준이 될 수 있을 것입니다. 따라서 선분양 받은 사람들은 분양자나 시공자의 설명을 잘 듣고 기록하고(필요하면 녹취), 홍보책자나 안내서를 잘 보관해 두고, 분양광고 내용을 캡쳐해 놓고, 견본주택을 방문하여 사진을 자세히 찍어 두는 등 증거를 남겨 놓는 노력이 필요할 것입니다.
부동산 변호사 이두철 올림
변호사 이두철 법률사무호 홈페이지