A가 소유하고 있는 2억원짜리 아파트에 1억5천만원의 임대보증금으로 거주하고 있는 B라는 임차인이 있습니다. A는 그 아파트를 C에게 2억원에 팔았습니다. 임대기간이 지나 B가 보증금을 달라고 하여 C는 B에게 1억 5천만원을 전부 내주었습니다. 그 후 어느날 법원으로부터 C에게 압류 및 추심명령이 날아오고 D라는 사람이 추심금을 달라고 독촉합니다. D의 말로는 자신이 임차인 B의 채권자이고 B가 가지고 있던 임대보증금반환채권을 가압류 해두었다가 이제 추심단계에 이르렀다고 합니다. C가 전 주인 A에게 물어보니 A가 법원으로부터 임대보증금을 B에게 주어서는 안된다는 내용으로 가압류결정문을 송달받은 적은 있지만 깜빡 잊고 C에게 이야기 해주지 않았다고 합니다. C는 이미 B에게 이미 보증금을 전부 반환하였는데 D에게 또다시 1억 5천만원을 주어야 할까요?
판례는 C가 D에게 돈을 지급해야 한다고 합니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인(讓受人)(C)은 임대인(賃貸人)(A)의 지위를 승계하기 때문입니다. 승계의 범위를 넓게 보아 채권가압류의 제3채무자(A)의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 보았습니다.
주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결).
C는 억울하겠죠? B에게 돈을 주었는데 A가 알려주지 않았기 때문에 또다시 D에게 돈을 지급해야 한다니 말이죠. C는 B에게 부당이득반환청구 또는 (불법행위)손해배상청구를 할 수 있을 것이고 A에게는 (불법행위)손해배상청구를 할 수 있을 것입니다. 쉽게 승소할 것입니다. 다만 B가 받은 보증금을 모두 썼거나 다른 곳으로 옮겼다면, 또는 A도 아파트 판 돈을 모두 썼거나 다른 곳으로 옮겼다면, C는 집행에 어려움이 있을 것입니다. 이래저래 C만 손해 보게 됩니다. 이글을 읽으신 분들은 앞으로 아파트를 살 때 매도인에게 ‘임대차보증금반환채권에 대하여 가압류, 채권양도, 기타 보증금반환 제한에 관한 통지를 받지 않았습니다’라는 문구를 계약서 명기하도록 하십시오. 나중에 매도인에게 책임을 물릴 때 큰 도움이 될 것입니다.
변호사 이두철 올림
변호사 이두철 법률사무호 홈페이지