안녕하십니까? 꼼꼼, 성실, 부동산 변호사 이두철입니다.
부동산은 통상 가격이 높으므로 부동산 매매계약을 체결하면서 매매대금의 10% 정도 계약금을 정하면서 그 계약금의 일부를 순차적으로 지급하기로 약정하는 경우가 종종 있습니다. 계약금이 5,000만원인데, 계약 당일 200만원을 계약금의 일부로 지급하고, 1,800원의 계약금 일부를 1주일 후에 지급하고, 나머지 3,000만원의 계약금 일부를 2주일 후에 지급하기로 약정한 경우를 상정해 볼 수 있습니다.
(부동산 매매계약을 체결할 때 계약서 작성 전에 “가계약”이라는 이름으로 어느 정도 내용을 약속하고 가계약금을 교부하는 경우도 빈번한데, 이때 가계약금의 반환 또는 배액 상환에 관하여는 저의 다른 블로그 글 http://doorul.blog.me/221224605198 을 참조하기기 바랍니다. 가계약은 계약서가 작성되기 전에 대한 이야기이고, 본 글은 계약서가 작성되면서 계약금을 분할 지급하기로 약정한 경우에 대한 이야기입니다. 미묘한 차이가 있습니다)
위 사례에서 계약금으로 200만원만 지급된 상태에서 매수인 또는 매도인이 변심하여 계약을 파기하려는 경우 얼마를 반환해야 할까요?
민법 제565조는 해약금 규정입니다. 즉, 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.
위 사례에서 매수인은 200만원만 포기하고, 매도인은 400만원을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있을까요?
그렇지 않습니다. 계약이 이미 성립된 이상 쌍방은 계약의 구속을 받게 됩니다. 민법 제565조는 “계약금”을 포기하거나 배액상환하여 매수인이나 매도인이 일방적으로 계약을 해제할 수 있는 규정입니다. 여기서 “계약금”은 계약된 계약금 전액 5,000만원이라고 봅니다. 따라서 매수인은 5,000만원을 지급한 이후에야 민법 제565조에 따른 해약을 할 수 있고, 매도인은 1억 원을 지급한 이후에야 민법 제565조에 따른 해약을 할 수 있습니다. 다시 말하면, 매수인이 200만원만 지급하고 이를 포기하면서 민법 제565조에 따른 해약을 할 수 없고, 매도인이 받은 돈 200만원의 배액 400만원만 상환하고 민법 제565조에 따른 해약을 할 수 없습니다.
"매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결)"
매매대금이 적지 않은 부동산 매매계약을 체결할 때는 신중해야 합니다. 돈을 벌 수 있다는 주변 사람들 말에 현혹되어 급한 마음에 계약 먼저 체결하였다가는 나중에 낭패를 볼 수 있습니다. 계약서 작성시에 가급적 법률전문가와 상담하여 손해가 없도록 유의하시기 바랍니다(요즘은 공인중개사 자격을 가진 변호사들도 많으므로, 그러한 변호사에게 부동산 중개를 의뢰하는 것도 좋은 방법입니다).
이두철 변호사 올림
변호사 이두철 법률사무호 홈페이지