안녕하세요.
성실. 꼼꼼. ‘부동산 변호사 이두철’입니다.
아파트 관련 소송에서 ‘입주자대표회의’라는 말이 많이 나옵니다. 아파트 엘리베이터나 현관에 입주자대표회의 공고를 자주 보기도 합니다. 회장 선거, 하자보수공사업체 선정 등 내용으로 보아 입주자대표회의가 무슨 거대한 힘을 발휘하는 단체 같기도 합니다. 아래에서 입주자대표회의의 정체는 과연 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다.
「공동주택관리법」 제1조 제8호에 따르면, ‘입주자대표회의’란 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말합니다. 제14조는 입주자대표회의의 구성 등에 관하여 규정되어 있는바, 자세한 사항은 법령을 참조하면 될 것이나 그 기본은 다음과 같습니다. 즉, 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 "동별 대표자"라 한다)로 구성됩니다.
법적 분쟁이 발생했을 때, 주체의 법적성질이 중요합니다. 판례는 아파트입주자대표회의를 ‘비법인사단(=권리능력없는사단)’으로 봅니다. 비법인사단이란 실질은 사단(=일정한 목적을 위한 인적 결합체)이면서 법이 정한 사단 설립절차만을 거치지 아니한 단체를 말합니다. 사단법인 설립 직전의 상태라고도 할 수 있습니다.
“입주자대표회의는 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라, 또 현실적으로도 자치관리기구를 지휘, 감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로 특별한 다른 사정이 없는 한 법인 아닌 사단으로서 당사자능력을 가지고 있는 것으로 보아야 한다(대법원 1991. 4. 23. 선고 판결)”
비법인사단의 재산형태는 총유입니다. 따라서 입주자대표회의가 재산의 관리 및 처분행위를 할 때 정관이나 관리규약에 정한 바에 따라야 합니다. 정관이나 관리규약이 없는 경우 총회결의를 거처야 합니다. 이러한 절차를 위반한 경우 재산의 관리 및 처분행위는 무효입니다.
다소 어려운 내용일 수 있으나, 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
변호사 이두철 올림
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