임대차계약이 종료되었으나 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임대차건물을 경매에 넘겨 우선순위에 따라 그 환가대금으로 배당받을 수 있습니다. 타인이 임대차건물을 경매에 넘겨도 마찬가지로 우선순위에 따라 배당받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 임차인은 보증금을 받을 때까지 우선순위를 유지하는 것이 중요합니다.
임차인이 보증금을 받을 때까지 기다리지 않고 임대차건물을 임대인에게 인도하는 경우 임차인은 우선순위, 즉 우선변제권을 잃게 됩니다. 왜냐하면 우선변제권은 “건물을 인도받아 점유할 것 + 주민등록(또는 사업자등록) + 확정일자”의 요건이 만족해야 발생하며 유지됩니다. 우선변제권이 있었다고 하더라도 나중에 부동산 점유를 임대인에게 넘겨주는 경우 그 순간 우선변제권은 소멸됩니다. 따라서 보증금을 받기 전에 부득이 임대인에게 부동산을 넘겨주어야 한다면(부동산을 넘겨주지 않으면 월세, 관리비 등이 계속 부과될 수 있습니다), 반드시 임차권등기를 해두어야 합니다.
임차권등기는 두 가지 방식으로 가능합니다. 임대인과 합의하여 임차권등기를 하는 방식과 임차인이 일방적으로 법원의 임차권등기명령을 얻어 그에 의해 임차권등기를 하는 방식입니다. 전자의 방식은 거의 이루어지지 않으며 따로 설명할 것도 없습니다. 후자의 방식, 즉 임차권등기명령은 주변에서 자주 일어납니다. 아래에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기에 대해 자세히 알아보겠습니다.
임차권등기명령제도는 특별히 임차인을 보호하기 위하여 만들어진 것으로서, 주택임대차에 관하여는 주택임대차보호법에 규정되어 있고, 상가임대차에 관하여는 상가건물임대차보호법에 규정되어 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의3에 임차권등기명령에 관한 규정이 있는바, 그 내용은 다음과 같습니다. (상가임대차에 관하여 상가건물임대차보호법 제6조에도 같은 내용의 규정이 있습니다. 여기서는 주택임대차를 기준으로 기술합니다.)
★ 임대차 계약이 종료된 후 가능하고, 법원에 신청하며 시ㆍ군 법원에도 가능합니다(제1항).
★ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력 및 우선변제권을 취득하고, 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우라면 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 임대차건물을 임대인에게 인도하거나 점유를 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(제5항).
★ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제권을 가질 수 없습니다(제6항). 그러므로 임차권등기가 되면 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하기 어려워집니다.
★ 물론 임차인은 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(제8항).
※ 임차권등기명령신청 준비사항 ※
- 임대차계약서
- 임대차건물 도면(시군구청에 가서 건축도면을 발급받으세요)
- 건물등기부등본
- 임차인의 주민등록초본(주택) 또는 사업자등록증(상가)
- 정부수입인지 : 2,000원
- 송달료 : 6회분 (4,800원/회 × 6회 = 28,800원)
- 등록면허세 및 지방교육세 : 7,200원
- 등기신청수수료 : 부동산 1건당 3,000원
※ 임차권등기명령 신청서 ※
※ 임차권등기명령 인용결정문 ※
※ 부동산등기에 임차권등기가 기입된 상태 ※
- The End -
홈페이지 바로가기 https://lawldc.modoo.at/
[변호사 이두철 법률사무소 - 홈]
상담예약 042-485-3657
lawldc.modoo.at