[계약취소]
계약 당시에는 a평이라고 알고 있었는데 나중에 실제로 측량해 보니 b평이어서 면적 차이가 나는 경우, 계약 당시 a평으로 잘못 안 착오가 있으므로 계약을 취소하겠다는 주장이 가능합니다(민법 제109조). 또한 상대방이 일부러 면적을 속인 것 같다면 사기에 의한 계약 취소를 주장할 수도 있을 것입니다(민법 제110조). 사기가 있었는지 여부는 그 자체는 입증이 어렵지만 사기가 있으면 취소할 수 있다는 법리는 간단하므로 민법 제110조에 대한 설명은 이 정도로 패스하고, 민법 제109조에 의한 착오취소에 대해 조금 더 설명하겠습니다.
민법 제109조(착오로 인한 의사표시) ① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
착오에 의한 계약 취소가 인정되기 위하여는, 착오가 있었는지, 그 착오가 중요부분에 대한 착오인지, 본인에게 중대한 과실은 없었는지 등이 만족되어야 합니다. 본 글의 주제로 돌아와서, 면적이 상이한 경우 서로 거래 쌍방이 서로 몰라서 면적에 대한 착오가 있었다면, 그 면적 차이가 해당 거래에서 얼마나 중요한 부분인지가 주요 쟁점이 될 것입니다. 판례는 면적차이가 전체 거래 면적에 비하여 근소한 경우 중요부분의 착오가 아니라고 하여 계약 취소를 인정하지 않고 있습니다. 반대로 면적 차이가 상당하다고 하면 착오 취소가 인정되겠지요?
계약의 내용이 피고의 지분등기와 본건 건물 및 그 부지를 현 상태대로 매매한 것인 경우 위 부지(4평)에 관하여 0.211평(계산상 0.201평)에 해당하는 피고의 지분이 부족하다 하더라도 그러한 근소한 차이만으로써는 매매계약의 중요부분에 착오가 있었다거나 기망행위가 있었다고는 보기 어렵다.
(출처 : 대법원 1984. 4. 10. 선고 83다카1328(본소), 1329(반소) 판결)
[담보책임(감액청구, 계약해제, 손해배상청구)]
민법에 매도인의 하자담보책임으로서 수량부족의 경우에 대한 규정이 있습니다. 목적물의 수량을 지정하여 매매하였는데, 실제로 받은 수량이 부족하다면 매수인은 매도인에게 감액청구, 계약해제, 손해배상을 청구할 수 있습니다.
제574조(수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임) 전2조(572조, 573조)의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.
제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다. ③선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다.
제573조(전조의 권리행사의 기간) 전조의 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
예를 들어 캔맥주와 같이 대체가능한 종류물의 경우 위 규정을 적용하는데 별로 문제가 없겠지만 토지, 건물과 같은 특정물의 매매의 경우 위 규정이 곧바로 적용되기 어렵습니다.
민법 제574조가 적용되기 위하여는 “수량을 지정한 매매”여야만 합니다. 이것이 가장 중요한 요건입니다. “수량을 지정한 매매”란 당사자가 매매의 목적인 특정물의 일정한 수량을 확보하기 위하여 일정한 면적·용량·중량 등을 계약에 표시하고 그 수량을 기초로 하여 대금을 정하는 매매를 말합니다.
부동산 매매계약에 있어서 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하며, 나아가 계약당사자가 면적을 가격을 정하는 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고, 그 객관적 수치를 기준으로 가격을 정하는 경우라면 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 주안을 두고, 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우에 속하므로 민법 제574조에 정한 '수량을 지정한 매매'에 해당한다.
(출처 : 대법원 2001. 4. 10. 선고 2001다12256 판결)
아파트분양계약에서 수량지정매매를 인정한 판례가 있습니다.
주택건설사업계획을 변경하여 분양공고된 대지 면적의 일부가 도로부지에 편입되어 감소하였고, 이에 따라 피고가 원고들에게 등기를 마쳐 준 공유대지면적은 아파트의 평형에 따라 공고된 공유대지면적보다 2.98㎡ 내지 4.92㎡씩 감소된 것이어서 원래 분양공고된 바에 따르면 피고가 원고들을 포함한 제12단지의 아파트 소유자들에게 이전해 주었어야 할 공유대지의 면적 중 6,120.4㎡가 덜 이전되었던 사실관계에서, 대법원은 아파트 분양시 공유대지면적을 지정한 아파트 분양계약을 수량지정매매로 보아 공유대지면적을 부족하게 이전해 준 경우 민법 제574조에 의한 대금감액청구권을 인정하였습니다.
(출처 : 대법원 2002. 11. 8. 선고 99다58136 판결)
다른 한편, 목적물이 일정한 수량을 가진다는 것이 계약에 명시되었더라도, 당사자가 특정물 자체에 착안하여 계약을 체결하였을 뿐 일정한 수량을 확보한다는 목적이 없었다면 수량지정매매라고 보지 않습니다. 즉 계약서에 단순히 등기부상 면적을 표기한 경우 원칙적으로 수량지정매매라고 보지 않습니다.
일반적으로 담보권실행을 위한 임의경매에 있어 경매법원이 경매목적인 토지의 등기부상 면적을 표시하는 것은 단지 토지를 특정하여 표시하기 위한 방법에 지나지 아니한 것이고, 그 최저경매가격을 결정함에 있어 감정인이 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하여 산정한 가격을 기준으로 삼았다 하여도 이는 당해 토지 전체의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과하다 할 것이어서, 특별한 사정이 없는 한 이를 민법 제574조 소정의 '수량을 지정한 매매'라고 할 수 없다.
(출처 : 대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다65189 판결)
부동산을 거래할 때 수량지정매매인지 아닌지 분쟁발생의 소지를 없애기 위하여는 계약서에 당사자의 의사를 명시적으로 표시하는 것이 중요합니다. 매수인 입장에서는 '실제 면적이 계약 면적보다 작은 경우 매도인은 부족한 토지에 평당 단가를 곱한 금액을 반환한다'라는 식의 문구를 계약서에 적으면 좋고, 매도인 입장에서는 '본 매매계약은 현 상태 그대로 매매하는 것이므로 향후 면적 차이가 있더라도 그것에 대하여 서로 이의를 제기하지 않는다'라는 식의 문구를 계약서에 적으면 좋겠습니다.
[채무불이행]
표시된 계약면적이 매수인에게 이전되지 않았으므로, 매수인 입장에서는 매도인이 계약상 채무를 이행하지 않았다고 볼 수 있습니다. 채무불이행이 인정되기 위하여는 상대방의 귀책사유가 있어야 합니다. 서로 착오에 빠져 면적의 차이를 몰랐다면 매도인에게 귀책사유는 없다고 할 수 있습니다. 반대로 매도인이 면적 차이가 있음을 알았거나 알 수 있었다면 매도인의 귀책사유가 인정될 수 있고, 이 경우 매수인은 매도인을 상대로 손해배상을 청구하거나, 계약 목적 달성이 불능인 경우 계약해제까지도 가능합니다.
오늘은 여기까지입니다. 고생하셨습니다.
민사전문변호사 이두철 올림
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