1. 권리금의 정의
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
2. 권리금 계약
권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 신규임차인과 기존임차인 사이 계약을 말한다.
3. 권리금 회수기회 보호
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다.
1호. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2호. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3호. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4호. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
4 권리금 회수기회 보호의 예외
다음 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 임차인의 권리금 회수기회를 보호해 줄 필요가 없습니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
9. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
10. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
11. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
12. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
5. 손해배상책임 및 손해배상채권의 소멸시효
임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 보호하지 않아 임차인에게 손해가 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
이 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다.
6. 정보제공
임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다.
7. 권리금 규정 적용 제외
다음 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 권리금 회수기회 보호 규정이 적용하지 아니한다.
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우
8. 권리금 포기특약의 효력
상가건물임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(상가건물임대차보호법 제15조). 이 규정에 의하여, 권리금회수기회를 부여하고 있는 동법의 취지와 달리 권리금 포기특약을 한 경우, 임차인에게 불리하므로 그 특약은 효력이 없다고 볼 수 있습니다.
9. 관련판례
가. 대구지방법원 2016. 9. 1. 선고 2015가합3796, 2016가합114 판결
상가건물을 임차하여 약국을 운영하는 갑이 임대차계약이 종료되기 전 신규임차인이 되려는 을이 약국을 임차할 수 있도록 주선하고 권리금을 받기로 하는 권리금계약을 체결하였으나, 건물의 소유자인 병이 임대차계약에 관한 협의 과정에서 을에게 약사자격증명서, 가족관계증명서, 예금잔고증명서, 약국운영 계획서 등의 제출을 요구하는 한편 기존의 월 차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 협의가 결렬되자, 갑이 임대차계약 종료 후 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 병을 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 병은 직접 약국을 운영할 의사로 신규임차인이 되려는 을에게 통상적인 임대차계약의 체결 과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시함으로써 갑이 을에게서 권리금을 회수하는 것을 방해하였으므로, 병은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 함으로써 갑이 권리금을 지급받는 것을 방해하고 갑에게 손해를 가하였다는 이유로, 병의 손해배상책임을 인정한 사례
나. 대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108951, 108968 판결
※ 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권이 있는바, 계약갱신요구권 기간이 도과할 정도로 장기간 임차하여 운영한 임차인에게도 권리금회수기회를 보장하여야 한다는 취지의 판결
상가건물의 일부를 임차하여 10년 이상 점포를 운영하던 갑이 임대차기간 종료 전 을과 위 점포에 관한 유·무형의 시설과 재산적 가치를 권리금을 받고 양도하기로 하는 계약을 체결하고 임대인 병 등에게 을과 새로운 임대차계약을 체결할 것을 주선하였다가 거절당하자, 병 등을 상대로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 권리금회수 방해금지 의무 위반을 이유로 같은 조 제3항에 따른 손해배상금의 지급을 구하였는데, 병 등이 전체 임대차기간이 5년을 초과하는 위 임대차계약의 경우는 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 계약갱신요구권이 없으므로 임대인인 병 등은 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담하지 않는다고 주장한 사안에서, 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 같은 법 제10조 제1항 각호를 준용하고 있을 뿐 임차인의 계약갱신요구권 행사의 시적 한계를 규정한 같은 조 제2항을 명시적으로 준용하고 있지 않은데, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 자체에 내재된 법원의 법률해석 권한의 폭, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권과의 관계, 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 입법 취지 등에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 해석·적용함에 있어 같은 법 제10조 제2항을 유추적용하는 것은 법원의 법률해석 권한의 한계를 일탈한 것이므로, 병 등은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담한다고 한 사례
이후 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결, 대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결 등도 같은 취지의 판결을 하였습니다.
다. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결
※ ‘원고(상가임차인)가 피고(임대인)를 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하고 나아가 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다’고 판단한 원심을 파기환송한 사례
[사실관계]
A(임차인)는 2008년경 상가를 임차하여 커피전문점을 운영하여 왔음 → B(임대인)는 2012년경 위 상가를 매수하여 소유권을 취득 → 그 후에도 계속 임대차계약은 갱신되어 왔음 → B(임대인)는 2015년 12월 28일 이미 2015년 11월 30일자로 임대기간이 종료되었다며 건물명도소송을 제기하였는데, 묵시적 갱신을 한 것으로 인정되어 2016년 11월 30일자로 건물을 명도하라는 판결이 선고됨 → B(임대인)는 2016년 10월 초경 A(임차인)에게 ‘이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’는 뜻을 말하였고, 그와 같은 의사를 내용증명 우편으로도 통보 → A(임차인)는 창업컨설팅 회사를 통해 신규임차인을 소개받으려고 협의를 진행하고 있었는데, B(임대인)의 위 내용증명 우편을 받고나서 신규임차인 물색을 중단하고 2016년 11월 30일 상가를 명도하였음 → A(임차인)는 명도 이전부터 B(임대인)에게 권리금을 요구하였으나, B(임대인)가 이를 계속 거절하자 2016년 12월 21일 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 소송을 제기함.
[하급심 판단]
권리금 회수기회 보호의무 위반이 인정되기 위해서는 우선 임대차기간만료 3개월 전부터 기간 만료 시까지 임차인이 신규임차인을 주선하였을 것이 전제되어야 하고, 여기서 ‘주선’이라 함은 단순한 물색이나 권리금에 관한 단순 교섭단계에 그쳐서는 안 되고 원고와 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되었거나 그에 준하는 상태에 이르러 신규임차인이 되려는 자가 구체적으로 특정되어 있어야 한다. 그런데 A가 제출한 증거만으로는 신규임차인을 주선하였다고 인정할 수 없다. A의 청구를 기각한다.
B가 A에게 ‘이 사건 상가를 명도받으면 본인이 직접 사용할 것이다’는 취지의 내용증명을 보낸 사실이 인정되기는 하나, 이를 곧바로 A 주선의 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 것이라는 명백한 의사표시로 단정 짓기는 어렵다. 나아가 설령 B가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다 하더라도, 상가임대차법이 권리금 회수 방해의 행위를 한정하여 열거하고 있고, 그 행위 유형이 모두 임차인이 신규임차인을 주선하였을 것을 전제로 하고 있는 이상, 임차인이 신규임차인을 주선하는 행위가 없는 경우에는 임대인이 손해배상책임을 부담한다고 할 수 없다. A의 청구를 기각한다.
[대법원 판단]
구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 관련 규정의 내용과 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.
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