임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 보증금을 반환하라고 요구합니다. 그러면 임대인은 임차인에게 임대목적물을 원상회복해 놓으라고 요구하면서 원상회복하지 않을 경우 보증금에서 원상회복비용을 공제하겠다고 주장합니다. 임대차 계약 종료 후 자주 문제되는 임차인의 원상회복 의무에 관하여 정리해 보았습니다.
1. 원상회복의무 약정 관련
민법상 규정에 따르면, 임차인이 임대목적물을 반환할 때에는 이를 원상회복하여야 합니다(민법 제654, 제615조). 임대인과 임차인 사이 별도의 특약이 없다면 위 민법규정에 따라 임차인에게 원상회복의무가 있다는 것입니다. 통상 사용되는 임대차계약서 양식에는 임차인이 임대목적물을 임대인에게 인도할 때 원상회복해야 한다는 조항이 포함되어 있습니다. 따라서 임대차계약서에 임차인에게 원상회복의무가 없다는 내용의 합의가 있다고 인정되지 않는 한, 임차인이 원상회복의무에서 벗어나기 어렵습니다.
임대차계약이 종료되면 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 하고, 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로는 그러한 원상복구의무를 면하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다(대법원 2006. 10. 13 선고 2006다39720 판결).
임대차계약에서 임대차계약이 해제(종료를 포함)된 때에는 임차인은 자기의 비용으로 임차한 목적물을 원상복구하여 임대인에게 명도하여야 한다고 정하여져 있으나, 그 임대차계약에서 임차인은 목적물 관리 및 유지ㆍ보존에 따른 관리비와 수리비, 조세공과금 등 일체의 유지비를 부담하기로 약정한 사실에 비추어 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 합의를 한 것이다(대법원 2002. 11. 22 선고 2002다38828 판결).
임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 계약체결 당시 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아, 임차인이 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다(대법원 1998. 5. 29 선고 98다6497 판결).
임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없고, 임대차계약서상 기재된 임차인의 원상복구의무에 관한 조항이 단지 부동문자로 남아 있는 무의미한 내용에 불과하다고 볼 수 없다(대법원 2002. 12. 6 선고 2002다42278 판결).
2. 전임차인이 시설한 인테리어 등을 철거하여 원상회복할 의무가 임차인에게 있는지
임대차계약서 상에 원상회복 의무에 관한 내용이 들어가 있다면, 전임차인이 설치한 인테리어 시설이라고 하더라도 임대차 종료시 임차인이 그것을 철거하여 임대인에게 반환해야 할 의무를 부담할 수 있습니다.
원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적ㆍ개별적으로 정해야 한다. 甲 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 乙이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 丙 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 乙이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 丙 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료시 乙의 원상회복의무를 정하고 있으므로 丙 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 乙의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 乙이 철거하여 원상회복할 의무가 있다. 丙 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 乙이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵다. 丙 회사가 乙에게 반환할 보증금에서 丙 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다(대법원 2019. 8. 30 선고 2017다268142 판결).
<위 판례 사실관계>
- 전임차인(甲 주식회사)가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영
- 乙이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수
- 乙이 丙 주식회사로부터 위 점포를 임차하여 커피전문점을 운영
- 임대차 종료후 乙이 甲 주식회사가 설치했던 인테리어 등을 철거하지 아니함
- 丙 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제
종전에 위 판례와 상반된 취지의 판례도 있었습니다.
전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 1990. 10. 30 선고 90다카12035 판결).
앞선 커피전문점 판례와 위 무도유흥음식점 판례의 차이점에 대하여 혹자는 이렇게 말합니다. 커피전문점 판례는 임차인이 전임차인으로부터 영업을 양수하였던 반면, 무도유흥음식점은 영업 양수가 명시적으로 없었다는 것입니다. 그러나 이 차이점은 분명하지 않습니다. 무도유흥음식점 판례의 사실관계를 살펴보면, 임차인은 전임차인이 상호를 ‘야광캬바레'로 하여 무도유흥음식점으로 경영하던 이 사건 점포를 임대인로부터 임차하여 같은 영업을 경영하다가 부근에 경쟁업소가 생기자 내부시설을 대폭 개조 단장하고 상호를 ‘뉴-서울'로 변경하여 계속 영업을 해오던 중 임대차 계약이 종료되었습니다. 임차인이 전임차인의 영업을 양수했다고 볼 수도 있습니다.ㅠㅠ 법원은 “원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적ㆍ개별적으로 정해야 한다”는 입장입니다. 그때그때 구체적인 사정에 따라 달리 판단될 수 있으니 전임차인의 시설 인수에 관하여는 임대인이나 임차인 모두 조심스럽게 접근할 필요가 있습니다.
3. 법률적 상태 원상회복
임차인의 원상회복의무는 물리적인 시설을 철거하거나 보수하는 것만 아니라 법률적 상태를 임대 당시로 돌려놓는 것도 포함합니다.
임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다. 따라서 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다(대법원 2008. 10. 9 선고 2008다34903 판결).
4. 원상회복의무 이행 지연으로 인해 임대인에게 배상해야할 손해액의 범위
임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다(대법원 1990. 10. 30 선고 90다카12035 판결). 원고가 실제로 임대목적물의 원상회복공사를 완료한 날은 2006. 1. 9.이지만, 당초의 공사예정기간은 2005. 12. 2.부터 2005. 12. 16.까지 15일간이었고, 그 공사의 주된 내용도 원상회복을 위한 철거공사와 바닥 및 천정공사로서 특별하게 오랜 공사기간을 필요로 하지 않는 것으로 보이며, 실제 공사도 약정된 공사개시일로부터 며칠이 지나서 시작되었고, 공사기간 종료예정일을 경과해서 2006. 1. 9.까지 공사를 하게 된 것은 원고의 요청에 따라 미비한 부분을 보충한 것에 불과한 사실을 인정할 수 있다. 피고가 임차한 건물을 원상회복하는데 필요한 기간은 임차인이 설치한 시설물의 내용과 정도에 따라 다르지만 그에 관한 원ㆍ피고 쌍방으로부터 아무런 구체적인 주장과 입증이 없으므로 위와 같은 공사내용과 그 정도에 비추어 임대인인 원고가 스스로 원상회복할 수 있었던 기간은 길어도 5일을 넘지 않는다고 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복의무 불이행에 따른 손해배상으로서 이 사건 건물에 대한 5일간의 차임 상당액 2,306,451원(=1,430×5/31)을 지급할 의무가 있다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결).
5. 원상회복의무를 이행하지 아니하는 임차인에 대하여 임대인이 동시이행항변을 주장할 수 있는 보증금의 범위
동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다. 임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다(대법원 1999. 11. 12 선고 99다34697 판결).
6. 원상회복비용에서 통상의 손모에 관한 비용을 공제할 수 있는지
원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용ㆍ수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결).
<위 판례 사실관계 및 구체적 판단>
- 피고(임차인)는 원고(임대인)와 임대차계약 체결 당시 원고에게 임대차 계약이 종료되면 이 사건 건물을 원래의 설계도면 상태로 원상회복하기로 약정(임대차계약서에 특약사항으로서 “임차인은 퇴실시 ○○빌딩 10층 도면상태로 원상회복하기로 한다.”고만 적혀 있었음).
- 피고가 임대차가 종료된 후 원상회복을 이행하지 않아 원고가 건물의 원상복구공사를 하여 공사비 3,000만원이 듬.
- 임대차계약 체결 당시에 임대인인 원고가 말로서 임차인인 피고에게 통상적인 손모에 관한 보수특약에 관해 분명하게 설명을 하였다는 자료 없음.
⇒ 결과적으로, 이 사건 임대차계약에서는 통상적인 손모에 관해 임차인인 피고가 보수비용을 부담하기로 하는 내용의 특약에 관한 합의가 성립되었다고 할 수 없다. 그러므로, 원고가 이 사건 건물의 원상복구공사를 위해 지출한 공사비 3,000만원 중 통상의 손모에 해당하는 부분에 대한 공사비용은 피고가 그 보수비용을을 부담할 것은 아니므로 이를 공제하여야 할 것인데, 이를 확정할 자료가 없으므로 증거로 제출된 견적서의 내용에 비추어 통상의 손모에 해당하는 부분을 50%인 1,500만원으로 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상으로서 원상복구비용 3,000만원 중 1,500만원을 지급할 의무가 있다. 끝.
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