대법원(2024다256116 임대차보증금)은 상가 임대차계약에서 임대인의 목적물 인도 의무와 임차인의 차임 지급 의무가 상호 연관된다는 점을 재확인하였습니다. 임대인이 목적물 인도를 이행하지 않거나 이를 방해한 경우, 임차인은 차임 지급을 거절할 수 있다고 판시하였습니다. 이번 사건에서는 임대인이 부동산에 근저당권을 설정하여 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보하지 못하게 한 점, 보증금 잔금 지급 시 열쇠를 수령할 수 있다는 내용을 명확히 통지하지 않은 점 등을 이유로 임대인의 의무 불이행을 인정하였습니다. 이에 따라 임차인이 목적물을 실질적으로 사용·수익할 수 없는 상태였으므로 차임 지급 의무가 없다고 판단하며, 원고들의 청구를 기각하였습니다.
사건 개요
1. 임대차계약의 체결
2018년, 소외 1은 OO 상가 부동산 두 채를 분양받아 2019년 피고와 각각 임대차계약을 체결했습니다.
- 보증금: 각 2,500만 원
- 월차임: 각 190만 원
- 임대차 기간: 최초 2020년 7월 31일부터 2022년 7월 30일까지
2. 임대차계약의 수정
이후 계약 조건은 변경되어 임대차 기간이 2020년 9월 15일부터 2022년 9월 14일까지로 연장되었습니다.
3. 소유권 이전 및 근저당 설정
2020년 9월 14일, 원고들은 해당 부동산의 소유권을 취득하였으나, 근저당권 설정 등으로 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보할 수 없게 만드는 문제가 발생했습니다.
4. 당사자의 주장
원고는 임대차 기간 동안 발생한 월세를 청구하며 소송을 제기했으나, 피고는 부동산이 현실적으로 인도되지 않았으므로 차임 지급 의무가 없다고 주장했습니다.
대법원의 판단
1. 임대인의 의무와 차임 지급 의무의 관계
대법원은 민법 제618조와 제623조에 따라 임대인은 임차인에게 임대차 목적물을 인도하여 이를 사용·수익할 수 있도록 해야 한다고 판단했습니다. 이와 동시에 임차인은 차임을 지급할 의무가 있지만, 이는 다음 두 가지 조건을 충족해야 합니다.
- 임대인이 목적물 인도 의무를 성실히 이행했거나 이행 제공 상태를 유지했을 것.
- 임차인이 목적물을 실질적으로 사용할 수 있는 상태일 것.
대법원은 임대인이 이 사건에서 목적물의 인도 의무를 다하지 않았다고 보았습니다. 따라서 피고(임차인)는 차임 지급 의무를 면할 수 있다고 판단했습니다.
2. 현실적인 인도와 이행 제공의 차이
원고는 2020년 9월 14일 공인중개사를 통해 피고에게 “보증금 잔금을 지급하면 열쇠를 입주지원센터에서 받을 수 있다”고 통지했다고 주장했습니다. 하지만 대법원은 이 주장에 대해 아래와 같은 이유로 인정하지 않았습니다.
- 원고가 주장한 내용이 피고에게 실제로 전달되었다는 명확한 증거가 없었습니다.
- 열쇠가 입주지원센터에 보관되어 있었다는 사실만으로는 목적물 인도를 위한 임대인의 의무를 이행한 것으로 볼 수 없었습니다.
즉, 단순히 이행 준비를 마쳤다는 사실만으로는 현실적인 인도가 이루어졌다고 인정할 수 없다는 판단을 내린 것입니다.
3. 근저당권 설정의 문제
대법원은 임대인이 임차인의 대항력과 우선변제권 확보를 방해하지 않을 의무를 지닌다고 보았습니다. 그러나 원고들은 2020년 9월 14일, 부동산 인도 전에 소외 3 회사에 채권최고액이 2억 2,320만 원인 근저당권을 설정했습니다. 이로 인해,
- 피고는 해당 부동산에 대해 대항력이나 우선변제권을 행사할 수 없게 되었습니다.
- 이는 임대차계약의 성립과 목적물 인도의 본질적인 취지에 반하는 행위로 판단되었습니다.
대법원은 이러한 근저당권 설정 행위가 임대인의 의무 불이행에 해당한다고 명확히 지적했습니다.
4. 열쇠 보관 상태와 의무 이행 여부
대법원은 열쇠가 입주지원센터에 보관되어 있었다는 사실과 보증금 잔금을 지급하면 열쇠를 수령할 수 있다는 통지(이행 제공)가 있었다고 하더라도, 이를 목적물 인도로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이는 다음과 같은 법리를 근거로 합니다.
- 임대인이 단순히 인도의 준비 상태에 있음을 통지했다고 해서, 목적물의 사용·수익이 실질적으로 보장되는 것은 아님.
- 특히, 목적물을 임차인이 사용하기 위해 필요한 권리(대항력, 우선변제권 등)가 제한되는 상황은 임대인의 의무 불이행에 해당.
5. 대법원의 최종 판단
위와 같은 사정을 종합한 대법원은 다음과 같은 결론을 내렸습니다.
- 원고는 임대인으로서의 의무를 제대로 이행하거나 이행 제공하지 않는다.
- 피고는 이러한 상황에서 목적물을 사용·수익할 수 없었기 때문에, 차임 지급 의무를 거절할 수 있다.
교 훈
이번 판결은 임대차계약 당사자들에게 다음과 같은 교훈을 줍니다.
- 임대차 계약에서는 임대인의 목적물 인도 및 임차인의 권리 보장이 필수적입니다.
- 임차인은 계약 체결 시 대항력 및 우선변제권 확보에 대해 꼼꼼히 검토해야 합니다.
- 계약의 이행과 관련된 사항은 명확한 증거를 통해 입증될 필요가 있습니다.
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