우리는 종종 상가건물에서 어떤 상점 하나가 계단, 복도, 로비 등 공용부분까지 면적을 확장하여 이를 배타적으로 사용하는 경우를 볼 수 있습니다. 이러한 경우 다른 공유자들이 그 상점 주인에게 사용료를 지급하라고 청구할 수 있을까요?
종전 판례에 따르면, 불가했습니다. 그 이유는, 공용부분의 무단사용으로 차임 상당의 부당이득이 성립하기 위해서는 구분소유자들이 차임 상당 이익 내지 소득을 얻을 수 있었는데도 이를 얻지 못한 손해를 입었다는 것을 전제로 하여야 하는데, 어차피 공용부분은 어느 누구도 다른 용도로 사용할 수 없었고 다른 사람에게 임대할 수도 없었기 때문에, 다른 구분소유자들에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없고, 그러므로 무단 사용자(어느 한 구분소유자 또는 세입자 등 제3자)에게 다른 구분소유자들이 부당이득반환을 청구할 수 없다는 것입니다.
집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 타에 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부가 아무런 권원 없이 이를 점유 ·사용하였다고 하더라도 이로 인하여 다른 구분소유자에게 임료 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다26097 판결 등).
그러나 최근 전원합의체 판결로 판례가 변경되었습니다. 이제 가능하게 되었습니다. 환영의 박수를 부탁합니다.
구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용·수익할 권리가 침해되었고 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결).
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