경매 고수님들을 대리하여 전과정 소송을 진행했던 경험을 소개합니다. 소송 자체는 특별히 어려울 것이 없어 지금까지 글을 올릴지 말지 망설였습니다. 그렇지만 경매 고수님들의 투자 기법을 배울 수 있는 좋은 사례라고 생각되고, 아울러 경매(공매)와 소송이 어떻게 어울려 큰 수익을 창출할 수 있는지를 보여주는 좋은 사례라고 생각되어 글을 올리게 되었습니다. 많은 도움이 되길 바랍니다.
(1차 지료청구소송)
원고들(경매고수님들 A,B,C,D)은 전북 군산시 소재 토지 대 233.1㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 합니다)를 2억 5천만 원에 공매로 취득하고 투자금액에 비례하여 각 공유소유권자가 되었습니다.
피고(원소유자 E)는 이 사건 토지 및 이 사건 토지 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 합니다)을 모두 소유했던 자였습니다. 세금을 미납하여 군산시에 의해 이 사건 토지가 공매로 넘어왔습니다. 이 사건 토지가 공매를 통하여 원고들 소유가 됨으로써 피고는 이 사건 건물에 관한 관습법상 법정지상권을 주장할 수 있는 지위에 있었습니다.
원고들은 피고를 상대로 지료청구소송을 제기하였고, 피고는 원고들에게 일정 금원의 돈을 지급하라는 판결을 아래와 같이 받게 되었습니다.
(이 사건 건물 경매신청 준비)
위 판결에 따라 발생한 지료채권 약 2,200만 원 및 위 지료청구소송의 소송비용을 청구채권으로 하여 이 사건 건물에 대하여 경매신청를 계획하고 있었습니다. 시간이 지날수록 지료는 늘어나는 것이므로 급할 것이 없다는 생각에 먼저 소송비용액확정결정신청부터 하였습니다. 소송비용액 확정 결정은 아래와 같이 나왔습니다.
(2차 지료청구소송)
모든 게 착착 계획대로 진행된다 생각했는데, 의외의 상황이 발생했습니다. 원소유자 E가 이 사건 건물의 소유권을 건물이 임차인이었던 F에게 넘겨버린 것입니다. 통정허위표시라고 보였지만, E와 F 사이 매매계약의 무효를 주장하여 소유권을 E 앞으로 돌려 놓는 것은 법리적으로나 사실적으로 힘들어 보였습니다.
결국 다음과 같은 실행계획을 완성하였습니다. 첫째, 장래 지료채권을 피보전채권으로 하여 이 사건 건물에 가압류 등기를 해둔다. 이로써 장래 이 사건 건물을 경매에 넘겼을 때 다른 사람들이 입찰하기 어렵게 만든다(가처분 등기가 더 좋겠으나 이 사건의 경우 가처분 등기가 어려웠습니다). 둘째, F에 대하여 지료소송을 재차 제기하여 지료채권의 집행권원을 확보한다.
다음과 같이 가압류 등기가 완료되었습니다.
F를 상대로 한 2차 지료소송도 별문제없이 승소하였습니다. 1차 지료소송에서 이미 지료감정이 있었으므로 2차 소송에서는 별도로 감정을 하지는 않았습니다.
(F와 이 사건 건물 매매계약 체결)
F는 위와 같은 가압류와 판결이 있은 후, 원고들에게 저렴한 가격으로 이 사건 건물을 매도하였습니다. 이로써 원고들은 명실공히 이 사건 토지와 이 사건 건물의 소유권을 모두 취득하게 되었습니다.
(E에 대한 채권추심)
앞서 언급한대로, E에 대하여는 이미 발생한 지료채권과 소송비용액확정결정에 의한 채권이 있습니다. 이 사건 토지의 등기를 살펴보니, E는 서울 서초구 소재 아파트가 주소지로 되어 있었고, 다시 그 아파트 등기를 떼어보니, 다행히 그 아파트는 E의 소유였습니다. 원고들은 즉시 아래와 같이 E 소유 아파트를 경매에 넘겼습니다. 경매절차가 진행되는 과정에서 E는 원고들과 합의하여 원고들의 채권액 전액, 경매신청 비용, 변호사비용까지 모두 원고들에게 지급했습니다. 당연히 원고들은 경매를 취하했습니다.
위와 같은 과정을 통해 경매고수님들은 토지와 건물을 저렴하게 취득하였으며, 지료까지 전액 받아낼 수 있었습니다. 법정지상권이 있어도 큰 수익을 낼 수 있다는 좋은 모범사례여서 소개했습니다. 감사합니다.
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