토지를 매매하였으나 매도인이 토지 위에 이전에 심어 놓았던 나무를 제거하지 않는 경우, 또는 토지 임대차 종료 후 임차인이 토지 위에 이전에 심어 놓았던 나무를 제거하지 않는 경우라면 수목이 제거되어야만 법적으로 토지 인도가 완료되었다고 볼 수 있습니다. 토지 매수인 또는 토지 임차인이 나무에 대한 소유권을 포기하지 않는 한 토지에 대한 점유는 여전히 토지 매도인 또는 토지 임차인(편의상 아래에서는 매도인으로 한정하여 기술하겠습니다. 임대차 관계라면 임대인으로 바꾸어 해석하시면 됩니다)이 하고 있다고 보기 때문입니다.
토지 매도인이 수목을 철거하지 않는 경우, 매수인은 매도인에게 “수목 수거 및 토지 인도 소송”을 제기하여 판결을 얻은 후 강제집행할 수 있습니다. 그러나 통상 본안 소송은 6개월 이상 소요되므로, 본안 소송이 진행되는 동안 매도인이 수목을 다른 사람에게 양도하는 경우, 매수인이 본안 소송에서 승소하여 강제집행하려고 해도 불가능합니다. 왜냐하면, 수목의 처분권자가 매도인에서 다른 사람으로 이미 바뀌어서 다른 사람의 재산에 손을 댈 수 없기 때문입니다. 그래서 미리 가처분을 해두는 것이 좋습니다.
땅위에 심겨진 수목은 동산의 일종입니다. 부동산이 아닙니다. 판례상, 타인의 토지상에 권원없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속되고 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다(대법원 1980. 9. 30 선고 80도1874 판결 등). 즉, 타인의 토지에 권원(소유권, 임차권 등) 없이 나무를 심었으면 그 나무는 토지에 부합되는 것으로서 식재자는 그 나무에 대한 소유권을 주장할 수 없습니다. 반대로 타인의 토지에 권원에 의하여 나무를 심었다면 그 나무는 토지에 부합되지 않고 식재자가 그 나무에 대한 소유권을 주장할 수 있습니다.
동산에 관한 물권의 양도는 그 동산의 인도를 요건으로 하므로(민법 제188조 제1항), 수목의 점유이전을 금지하는 가처분을 집행함으로써 본안 승소 후 강제집행 불능 상태가 초래되는 것을 방지할 수 있습니다.
아래에서 본 변호사가 실제로 수행한 사례를 소개합니다.
매도인은 매수인에게 토지를 매도하면서 토지에 심어져 있던 아로니아 나무를 2019년 8월 말까지 수거하기로 약속하였습니다. 매수인은 매도인에게 잔금까지 모두 지급하고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 그런데 매도인은 약속된 날짜가 지나도록 나무를 수거하지 않고 법정지상권을 주장하며 버텼습니다. 매수인은 몇 달을 더 기다리다가 어쩔 수 없이 본 변호사에게 사건을 의뢰하였습니다. 본 변호사는 서둘러 수목수거 및 토지인도 청구, 토지사용료 감정신청을 하고, 나무에 대한 유체동산점유이전금지가처분을 신청하였습니다.
가처분 신청 당시 다소 어려웠던 점은 목적물가액을 산정하는 것이었습니다. 토지는 개별공시지가를 찾아보면 되고, 건물은 시가표준액을 찾아보면 되지만, 나무는 마땅한 기준가격이 없었습니다. 그래서 부득이 도서관에 들어가 물가정보지를 찾아 봤습니다. 다행히 “종합물가정보” 책자에 각종 수목의 가격이 제시되어 있었습니다.
3일 후 담보제공명령이 나왔습니다. 법원은 목적물 가액의 약 60%에 해당하는 100만 원의 공탁을 명하면서, 다만 지급보증위탁계약 체결 문서 제출을 할 수 있도록 담보제공명령을 하였습니다. 서울보증보험에 가서 보험료 15,000원을 내고 공탁보증보험에 가입했습니다. 따로 보증보험증권을 법원에 제출하지 않아도 법원에 전자적으로 제출됩니다.
1주일 정도 후에 유체동산점유이전금지가처분 결정이 나왔습니다.
이제 가처분 집행할 단계입니다. 결정문 2개(채무자용 포함)를 첨부하여 법원에 강제집행신청을 하였습니다. 65,000원 들었네요. 1주일 후에 가처분 집행이 이루어졌습니다. 증인 두 명이 필요했는데, 집행관에게 부탁하니 열쇠공 1명과 다른 1명을 데리고 왔습니다. 각자에게 증인비용으로 30,000원씩 지급했습니다. 채권자측에서 표지판을 준비하였습니다. 집행관이 표지판에 종이 두 장(집행고시문)을 붙이고, 채무자(매도인)에게 가처분 집행 사실을 전화로 알렸습니다. 표지판을 땅에 박고, 고시문이 비에 젖지 않도록 비닐을 씌워 두었습니다. 이로써 가처분 집행도 마무리 되었습니다.
처음 가처분을 해보시는 분들께 많은 도움이 되었길 바라며, 여기서 마무리 합니다. 감사합니다.
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