청구원인
건물주 지위에 있는 원고는 아래 사실관계를 바탕으로 현재 “301호”에 거주하고 있는 피고를 상대로 명도소송을 제기하였습니다.
1. 부동산담보신탁계약의 내용, 공매에 의한 원고의 소유권 취득
소외 KKH는 2016. 12. 23.경 CC군수협으로부터 450,000,000원을 대출받으면서 별지목록 기재 부동산 6건을 담보로 제공하였는바, 그 형식은 소외 KKH와 주식회사 생보부동산신탁(이하 ‘생보신탁’이라 약칭합니다)이 우선수익자를 CC군수협으로 지정하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 경료하는 것이었습니다(갑 제2호증).
소외 KKH가 CC군수협에게 대출원리금을 상환하지 아니하자, 우선수익자 CC군수협의 환가요청으로 신탁부동산(별지목록 기재 부동산 6건)에 대하여 한국자산관리공사에 의해 공매절차가 진행되었습니다. 4회 유찰 후 2018. 11. 26. 원고와 생보신탁 사이 별지목록 기재 부동산 6건에 관하여 수의로 부동산매매계약을 체결하였고, 2018. 11. 28. 소유권이전등기가 경료되었습니다.
2. 피고는 소외 KKH와 “302호”에 관하여 임대차계약 체결
임대차계약이 성립하기 위하여는 본질적인 요소인 목적물에 대하여 당사자간의 합의가 있어야 한다.
피고가 제출한 임대차계약서상에는 목적물이 “충청북도 제천시 JC동 46 302호”(이하 ‘302호’라고 약칭합니다)로 표시되어 있습니다. 피고는 2016. 9. 21. “302호”로 전입신고를 하였고 임대차계약서에 확정일자까지 받았습니다(을 제1호증, 을 제2호증).
원고는 피고가 언제부터 별지목록 제4호 기재 부동산(이하 ‘301호’라 합니다)에 거주하였는지, 왜 2017. 12. 13.에 이르러서야 “301호”로 바꾸어 전입신고를 하였는지에 대하여 그 구체적인 사정을 알 수는 없습니다. 다만, 진정성립이 인정되는 임대차계약서상의 표시, 피고가 “302호”를 인도받아 “302호”로 전입신고를 하고 확정일자까지 받았던 사실에 기초할 때, 소외 KKH와 피고는 목적물을 302호로 하여 임대차계약을 체결하였다고 볼 수 있습니다.
피고는 “301호”에 관하여 주택임대차보호법상 대항력을 주장하고 있는바, “301호”에 관한 임대차계약 자체가 부존재하다면 “301호”에 관하여 임대차계약을 전제로 한 주택임대차보호법의 적용이 아예 배제된다고 할 수 있습니다. 그렇다면 피고는 “301호”에 관하여 아무런 대항력이 없는 무단점유자에 해당합니다.
3. 결 어
피고는 무단으로 “301호”에 거주하고 있으므로, 원고의 명도청구는 인용되어야 할 것입니다.
피고 답변서
원고의 명도청구에 대하여, 피고는 대항력 발생, 임대인의 지위 승계 등을 주장하며 아래와 같이 답변서를 제출하였습니다.
1. 원고 청구에 대한 기본적 입장
피고는 원고의 이 사건 청구와 관련하여 원고가 2018. 11. 26. 소외 주식회사 생보부동산신탁(이하, ‘생보신탁’이라 합니다)으로부터 별지목록기재 부동산을 매수하고 2008. 11. 28. 이전등기를 마친 사실은 인정하나, 피고가 별지목록 기재 부동산 중 301호(이하, ‘이 사건 301호’라 합니다)를 불법으로 점유하고 있다는 주장은 이를 부인합니다.
2. 피고의 임대차 관계
가. 소외 KKH는 2015. 9. 3. 제천시장으로부터 제천시 JC동 46번지 대지 453㎡에 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택 1층, 2층, 3층, 4층 각 162.02㎡, 옥탑 1층 19.71㎡(이하, ‘이 사건 다세대주택’이라 합니다)에 대한 건축허가를 받아 2015. 9. 10. 착공신고를 하고 2016. 9. 1. 사용검사를 받았습니다.
나. 피고는 2016. 3. 12. BD공인중개사사무소 공인중개사 LMS의 중개로 이 사건 다세대주택 중 302호의 소유자인 KKH와 전세금 1억 원, 임대차 기간 2016. 3. 31.부터 2018. 3. 20.(24개월)로 하는 부동산임대차(전세)계약을 체결하고 당일 계약금으로 10,000,000원을 지급하고 잔금 90,000,000원은 2016. 3. 31. 지급하기로 계약하였습니다. 다만 계약 당시 이 사건 다세대주택이 준공검사를 받지 않았던 상태였기 때문에 준공검사를 받고 KKH가 근저당권이 깨끗이 말소된 등기부등본을 제시할 때 잔금을 지급하기로 특약하였습니다.
다. 피고는 2016. 3. 29. KKH에게 금 50,000,000원을 추가로 지급하고 이 사건 다세대주택 302호를 인도받아 가족과 함께 거주하다 2016. 9. 21. 제천시 JC동에 전입신고를 하고, 부동산임대차계약서에 제191호로 확정일자를 받았습니다. 그런데 2017. 12. 13.에 이르러 거주하는 주택이 이 사건 다세대주택 302호가 아니라 실제 301호라는 사실을 알고, 이 사건 다세대주택 301호로 전입신고를 하고 현재까지 거주하고 있습니다(KKH는 현재까지 근저당권이 깨끗이 말소된 등기부등본을 제시하지 않았기에 잔금 40,000,000원은 미지급된 상태입니다).
라. 한편 소외 KKH는 2016. 12. 23. 이 사건 다세대주택 301호에 대하여 소유권보존등기를 하고 같은 날 생보신탁에 신탁을 원인으로 소유권이전등기절차를 이행하였으며, 원고는 2018. 11. 26. 매매를 원인으로 같은 지원 2018. 11. 28. 소유권을 이전받아 소유권을 취득하였습니다(KKH는 2016. 12. 23. 이 사건 다세대주택 302호에 대하여 소유권보존등기를 하고 2017. 3. 15. 소외 KSK에게 매매를 원인으로 제천지원 2017. 3. 17. 접수 제5818호로 소유권이전등기를 마쳤습니다).
3. 피고의 임차권과 대항력
원고와 생보신탁은 피고가 KKH로부터 2016. 3. 31. 이 사건 다세대주택 301호를 인도받고 2016. 9. 21. 전입신고와 확정일자를 받아 대항력이 발생하였고, 원고와 생보신탁은 위 301호의 소유권을 취득함으로써 피고의 임차권에 대한 임대인의 지위를 승계받았다 할 것입니다. 원고는 피고에게 임대차계약의 해지를 통보한 사실이 없어 이 사건 부동산의 인도를 구할 수 있을지 의문이고, 가사 인정된다 하더라도 피고에게 임차보증금 60,000,000원의 지급과 상환으로 인도를 구해야 할 것입니다.
원고 준비서면
원고는 위 피고의 답변서에 반박하는 주장을 하며 아래와 같은 내용으로 준비서면을 제출하였습니다.
1. 소외 KKH와 “301호”에 관하여 임대차계약을 체결하였다고 볼 경우에 대한 법률적 의견
가. 대항력 발생 요건 중 주민등록 요건에 관한 판례
주거용 건물의 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력을 갖게 됩니다. 대항력 요건 중 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자에게 공시하는 방법으로 마련된 것으로 등기에 갈음하는 것입니다.
임차인이 건축중인 건물 입구의 “다”동 표시에 따라 전입신고를 하였으나 소유권보존등기가 경료되는 과정에서 건축물대장 및 등기부에는 “비”동으로 기재되었는데, ‘근저당권이 설정된 후’ 주소정정을 한 경우, 대법원은, “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이고, 그 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록이 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이고, 건축중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다고 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부 등의 주택의 표시가 달라졌다면 특별한 사정이 없는 한 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다고 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 할 것이며, 이러한 이치는 입찰절차에서의 이해관계인 등이 잘못된 임차인의 주민등록상의 주소가 건축물관리대장 및 등기부상의 주소를 지칭하는 것을 알고 있었다고 하더라도 마찬가지라고 할 것이다(대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결)”고 판시하면서 임차인의 대항력을 인정하지 않았습니다. 특히 위 판례는 근저당권설정등기 당시 담보권자가 담보로 제공된 건물에 임차인이 존재하는 사실을 알았거나, 낙찰인이 입찰 과정에서 임차인이 존재한다는 사실을 알았던 점이 인정된다고 하더라도 마찬가지로 대항력이 인정될 수 없다고 하였습니다.
또한 신축중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록 이전시 잘못된 현관문의 표시대로 ‘1층 201호’라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상‘1층 101호’로 등재된 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 없다(대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결)는 판례도 있습니다.
피고는 2019. 1. 15.자 답변서에서, 소외 KKH로부터 2016. 3. 31. “302호”를 인도받고 2016. 9. 21. 전입신고와 확정일자를 받았다고 밝혔습니다. 임대차계약 체결 또는 전입신고 당시 “302호”가 소유권보존등기 당시의 공부상 “301호”에 해당한다고 하더라도, 피고가 “301호”로 다시 전입신고를 하고 있지 않는 동안에는 위 판례 법리에 따라 대항력이 발생하지 않았다고 할 것입니다.
나. 임대인의 지위 승계 없음
주택임대차보호법 제3조 제3항 규정은 임대인이 임대권원을 상실함에 따라 임차인의 임차권이 소멸하는 경우에 임차인을 보호하기 위한 것이므로, 이를 적용하기 위하여는 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리가 종국적·확정적으로 이전되어야 하는바, 임대차의 목적인 주택을 신탁법에 따라 신탁한 경우의 수탁자도 이에 해당합니다.
대법원은 “[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항은 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하는바, 위 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적·확정적으로 이전받게 되는 경우라야 한다. [2] 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다. [3] 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계한다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결)”고 판시한 바 있습니다.
다만, 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인에게 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 법률상의 당연승계 규정이므로(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 참조), 임대인 지위 승계가 이루어지기 위하여는 소유권 이전시 대항력 요건이 갖추어진 상태여야 합니다.
피고는 2017. 12. 13. 비로소 “301호”로 전입신고를 하였습니다. 신탁등기를 통하여 “301호”에 관한 임대할 권리나 이를 수반하는 권리가 종국적·확정적으로 생보신탁에게 이전된 시점(2016. 12. 23.)에는 피고의 전입신고가 “302호”로 되어 있었습니다. 그렇다면 신탁등기 당시 피고는 대항력이 없는 임차인이었으므로, 생보신탁은 임대인(소외 KKH)의 지위를 승계하지 않았다고 할 것입니다.
나아가 피고가 2017. 12. 13. 뒤늦게 “301호”로 전입신고를 한 사실이 있지만, 그 때는 이미 생보신탁이 대내외적으로 종국적·확정적으로 소유권을 이전받은 상태이며 피고와는 새롭게 임대차 계약을 체결하지 않는 한 임대차 관계가 없으므로, 2017. 12. 13.부터 피고에게 생보신탁에 대한 대항력이 발생하였다고 볼 수는 없습니다. 그러한 생보신탁으로부터 “301호”를 매수하여 소유권을 취득한 원고도 마찬가지로 피고에 대하여 임대인의 지위에 있지 않습니다. (만약 2017. 12. 13.부터 대항력이 발생한다고 본다면, 신탁등기 당시 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는 상태에서 대출 및 부동산담보신탁계약이 이루어졌는데 사후에 대항력 있는 임차인이 나타나 부동산의 담보가치를 떨어뜨려 거래의 안전을 크게 해하며 결과가 됩니다.)
다. 소 결
처음부터 소외 KKH와 피고 사이 “301호”에 관한 임대차계약이 성립되었다고 가정하더라도, 생보신탁이 2016. 12. 13. 신탁등기를 경료할 당시 피고에게 대항력이 없었으므로, 생보신탁이 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 없습니다. 피고가 2017. 12. 13.에 이르러 뒤늦게 “301호”로 전입신고를 하였지만, 그 때는 이미 생보신탁이 대내외적으로 임대차 부담없이 종국적·확정적으로 소유권을 이전받은 상태이므로 그러한 생보신탁으로부터 “301호”를 매수하여 소유권을 취득한 원고도 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 없습니다.
2. 결 어
소외 KKH와 피고 사이 “302호”에 관하여 임대차계약이 성립하였다면, 당연히 피고는 “301호”에 관하여 아무런 주장을 할 수 없습니다. 만약 애당초 소외 KKH와 피고 사이 “301호”에 관한 임대차계약이 성립하였다고 가정하더라도, 신탁등기에 의해 생보신탁이 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 없으므로, 생보신탁으로부터 소유권을 이전받은 원고도 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 없습니다. 어느 경우에도 피고는 무단점유자에 해당합니다.
피고 준비서면
피고는 대항력이 있다는 주장을 피력하며 아래와 같은 준비서면을 제출하였습니다.
1. 임대차계약의 대상
피고가 2016. 3. 12. 소외 KKH와 체결된 임대차계약은 이 사건 다세대 주택 301호(이하 ‘301호’라고만 합니다)에 대한 것이었으나, 이는 사용검사 전 소외 KKH와 공인중개사 LMS가 피고에게 302호라고 함에 따라 임대인, 임차인, 중개인 모두는 302호로 알고 계약을 체결하였으나 2016. 9. 1. 사용허가를 득하고 2017. 12. 13.에 이르러 출입문에 301호로 표기됨에 따라 피고는 301호로 다시 전입신고를 하였던 것입니다. 처음 계약 시 임대인, 중개인이 302호라고 확인시켜줌에 따라 임대차계약서에 302호로 표기하였던바, 이는 착오에 의한 계약이었습니다.
2. 임차권 대항력의 유지
처음 임대차계약 때부터 원고가 임차하여 사용한 이 사건 다세대주택의 구분 공간은 302호로 특정되었던 것이며, 이때 특정된 바에 따라 임대차계약서를 작성하고 전입신고 함으로서 피고의 현 거주공간에 대한 임대차계약의 대항력(302호 임대차로서)이 발생하였다 할 것입니다. 그런데 2016. 12. 23. 이 사건 다세대 주택의 전유부분에 처음 계약 당시와 다른 호수가 부여되고 보존등기 되면서 종전과 다른 호수로 공시되었던 것이고 이에 따라 피고는 2017. 12. 13. 301호로 바뀐 주소지로 전입신고를 한 것인바, 나중에 보존등기 시 바뀐 동호수에 의하여 기왕에 발생한 대항력이 소멸되었다 하기 어렵습니다. 피고는 최초 계약에 따라 약정된 동호수인 302호를 인도받고 전입신고 하면서 현 거주공간에 대한 대항력을 취득하였습니다. 이후 301호로 동호수가 변경 등재된 것은 기왕에 취득한 대항력에 아무런 영향이 없으며, 여전히 대항력을 유지하다가 변경된 동호수로 전입신고지를 바꾸면서 그때부터 현 표기대로 301호에 대한 대항력으로 전환되었다 할 것입니다. 피고가 현 거주공간에 대한 임차권의 대항력은 소멸된 적이 없다고 보아야 할 것입니다.
3. 원고에 대한 피고의 임차권
가. 설령 위와 같이 판단하지 않더라도 원고가 거시한 판례처럼 임차목적물의 승계취득자에 대한 임차인의 대항력은 일률적이고 고정된 것이라 하기도 어렵습니다. 주소지 표기의 오류의 경우 최초 전입시점에 발생하였다고 할 수 없는 것은, 다세대주택의 경우에는 임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없기 때문입니다(대법원 95다48421 판결). 원고가 이에 터잡아 종전 소유자였던 주식회사 생보부동산신탁(이하 ‘생보신탁’이라고 합니다)에 대하여 피고가 대항할 수 없다고 주장하는 것은 이점에 근거를 두고 있습니다.
나. 그러나 한편 원고는 ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제4항)’는 규정에 의하여 원고는 피고의 임대인으로서의 지위에 있다고 보아야 할 것입니다. 원고는 생보신탁에 대하여 피고가 대항력이 있는 임차인이 아니므로 생보신탁이 피고에 대한 임대인의 지위에 있다고 할 수 없다고 주장하지만, 피고가 2017. 12. 17.자로 취득한 대항력으로는 생보신탁에 대하여 임차권을 주장하지 못하는 것에 그칠 뿐이고, 대항력 유무에 의하여 양수인의 임대인으로서 지위가 결정되는 것도 아니라 할 것입니다.
다. 원고는 KKH, 생보신탁의 지위를 승계한 자로서 법률상 임대인으로 간주되며 그 지위의 승계시점이 2018. 11. 28.로서 피고의 전입일자(2017. 12. 17.)보다 뒤에 소유권을 취득하였습니다. 생보신탁은 자신이 소유권을 취득하여 피고에 대한 임대인의 지위에 있었을 때 피고에 대하여 임대차 종료 내지 임대차 목적물인 301호의 인도를 구하지 않았고, 피고의 임차권이 존재한 그 상태에서 임차목적물을 다시 양도하였는바, 원고가 소유권을 취득함으로서 피고에 대한 법률상 임대인으로 되었습니다. 피고는 2017. 12. 17. 기준으로 이때 이후 소유권을 취득한 원고에 대하여 임차권으로서 대항할 수 있다 할 것입니다.
4. 맺음말
생보신탁 내지 원고는 301호에 대한 소유권을 이전받을 때 이 사건 다세대주택에 피고를 비롯한 입주민들이 거주하고 있었으므로 임차인이 있는지 확인하여 거주자로서 임차인이 있을 경우 자신이 임대차보증금을 인수받는지를 확인하였어야 할 것임에도 불구하고 지금까지 단 한 번도 임대차여부를 조사한 사실이 없었습니다. 생보신탁이나 원고가 소유권을 취득할 당시에는 이미 301호나 302호 모두 임차한 거주자가 있었고, 때문에 임대차관계 조사를 하였다면 오히려 임차권에 기한 대항을 받을 것이란 점은 사전에 예측할 수 있었습니다. 착오로 잘못 기재된 계약서나 전입신고 장소 오류에 기한 임대차 관계상 제3자로서 생보신탁의 불측의 손해는 처음부터 발생할 가능성이 거의 없었던 것입니다. 그런 상태에서 임차목적물을 그대로 양수한 원고는 그 취득시점에 기하여 임차인의 대항력 발생관계는 다시 논정되어야 할 것입니다. 원고는 또 피고에게 임대차계약의 해지를 통보한 사실도 없어 이 사건 부동산의 인도를 구할 수 있을지 의문이지만, 가사 인정된다 하더라도 피고의 임차권의 대항을 받거나 임차보증금 60,000,000원의 지급과 상환으로 인도를 구해야 할 것입니다.
화해권고결정
재판부는 변론을 종결하고 원고 승소 취지의 화해권고결정을 하였습니다. 원고는 피고에게 무단점유로 인한 임료 싱당의 부당이득반환을 청구하였는데, 그 청구금액은 월 50만 원이었습니다. 임료에 대한 감정이 필요했던바, 절차를 간소화하여 쌍방 합의하에 감정을 하지 않고 일부 금액을 감액하여 화해권고결정을 하였던 것입니다. 화해권고결정문은 아래와 같습니다.
- 변호사 이두철 올림 -
[변호사 이두철 법률사무소 - 홈]
무료상담전화 042-485-3657
lawldc.modoo.at