미리 참조할 법령은 다음과 같다.
「공동주택관리법」
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “입주자”란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 말한다.
6. “사용자”란 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말한다.
7. “입주자등”이란 입주자와 사용자를 말한다.
8. “입주자대표회의”란 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말한다.
10. “관리주체”란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다.
가. 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장
나. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체
다. 주택관리업자
라. 임대사업자
마.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지ㆍ보수ㆍ개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정한다)
제5조(공동주택의 관리방법) ① 입주자등은 의무관리대상 공동주택을 제6조제1항에 따라 자치관리하거나 제7조제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.
제6조(자치관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 제11조제1항에 따른 요구가 있은 날(제2조제1항제2호마목에 따라 의무관리대상 공동주택으로 전환되는 경우에는 제19조제2호에 따른 입주자대표회의의 구성 신고가 수리된 날을 말한다)부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다.
제7조(위탁관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.
제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다.
제64조(관리사무소장의 업무 등) ① 의무관리대상 공동주택을 관리하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장(이하 “관리사무소장”이라 한다)으로 배치하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 세대수 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있다.
1. 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한정한다)
2. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체
3. 주택관리업자
4. 임대사업자
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」
제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.
<입주자대표회의가 당사자인 경우>
공동주택에서 관리비를 납부하지 않는 입주자등이 있다고 하자. 입주자대표회의가 자치관리기구를 구성하여 관리사무소장으로 하여금 관리하게 하는 경우, 또는 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하고 그 주택관리업자가 관리사무소장으로 하여금 관리하게 하는 경우, 누가 원고가 되어 그 불량 입주자등에게 관리비 납부 청구 소송을 제기하여야 하는가? 원칙적으로 위 두 가지 경우 모두 입주자대표회의가 원고가 되어 소송을 제기하여야 한다. 그렇지 않은 경우 원고적격이 없다는 이유로 기각될 것이다.
입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하여 공동주택을 관리하게 하는 경우 관리비 징수는 주택관리업자의 업무에 속하는 것이기는 하나, 이러한 주택관리업자의 관리비 징수는 입주자대표회의로부터 그 징수업무를 위임받아 수행하는 데 지나지 아니하여 관리비 채권은 입주자대표회의에 귀속한다(수원지방법원 1999. 12. 17. 선고 99나4587 판결)
자치관리기구의 대표자인 관리사무소장을 비롯한 직원들은 입주자대표회의와 관계에서 피용자의 지위에 있음을 감안할 때 자치관리기구가 일정한 인적 조직과 물적 시설을 갖추고 있다는 것만으로 단체로서의 실체를 갖춘 비법인사단으로 볼 수 없는 점, 구 주택법령과 그에 따른 관리규약에서 관리주체인 관리사무소장으로 하여금 그 명의로 공동주택의 관리업무에 관한 계약을 체결하도록 하는 등 일정 부분 관리업무의 독자성을 부여한 것은, 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격을 가진 전문가인 관리사무소장에 의한 업무집행을 통하여 입주자대표회의 내부의 난맥상을 극복하고 공동주택의 적정한 관리를 도모하기 위한 취지일 뿐, 그러한 사정만으로 관리주체인 관리사무소장이라는 지위 자체에 사법상의 권리능력을 인정하기는 어려운 점 등을 종합하면, 구 주택법에 따라 자치관리로 공동주택의 관리방법을 정한 아파트에서 자치관리기구 및 관리주체인 관리사무소장은 비법인사단인 입주자대표회의의 업무집행기관에 해당할 뿐 권리·의무의 귀속주체로 볼 수 없다. 따라서 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장이 구 주택법령과 그에 따른 관리규약에서 정한 공동주택의 관리업무를 집행하면서 체결한 계약에 기한 권리·의무는 비법인사단인 입주자대표회의에게 귀속되고, 그러한 계약의 당사자는 비법인사단인 입주자대표회의이다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다62657 판결).
[사실관계 : 아파트 자치관리 관리소장이 동 아파트 보육시설(공용부분에 해당하는 시설)인 건물을 동 아파트 관리규약(계약체결 규정)과 입주자대표회의의 의결을 거쳐 이 사건 임차인(피고)과 임대인의 명의를 관리소장으로 하는 임대차계약을 체결하였는데, 그 후 임대차기간이 만료하였는데도 임차인(피고)가 건물을 명도하지 아니하여 입주자대표회의가 원고가 되어 명도소송을 제기하였고, 이에 피고가 ‘이 사건 임대차계약은 관리주체인 관리소장을 임대인으로 하여 체결된 것이므로 입주자대표회의는 당사자의 지위에 있지 않다는 항변’을 한 사안]
공동주택 관리에 관한 소송에서 위와 같은 이유로 피고 역시 입주자대표회의가 되어야 한다.
[비교판례]
공동주택에 대해서는 주택관리업자에게 관리업무를 위임하고 주택관리업자가 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있는 것이 법률의 규정에 의하여 인정되고 있다[구 주택법(2015. 8. 11. 법률 제13474호로 개정되기 전의 것) 제43조 제2항, 제5항, 제45조 제1항](대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570 판결).
<원칙 관리단, 예외 입주자대표회의가 당사자인 경우>
다만, 공용부분의 관리가 아닌 변경에 관한 문제에 있어서는 예외적으로만 입주자대표회의가 당사자가 될 수 있다.
집합건물에 관하여 구분소유관계가 성립하면 동시에 집합건물법 제23조 제1항에 따라 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고 관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행에 관련하여 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결 참조). 그런데, 아파트 입주자대표회의는 주택법 제43조, 주택법 시행령 제50조 등 관계 규정에 따라 아파트 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자로 구성된 공법상의 단체로서, 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐, 구분소유자 전원으로 당연설립되는 사법상의 단체인 관리단과는 구별되므로, 입주자대표회의와 관리단은 각각 별개로 구성되어 존립한다고 할 것이다.
원칙적으로, 집합건물의 공용부분의 관리가 아닌 공용부분의 변경에 관한 사항은 공용부분을 공유하고 있는 구분소유자, 즉 집합건물의 관리단만이 그 결의로써 결정할 수 있고, 이를 입주자대표회의가 결정할 수는 없다고 보아야 한다.
예외적으로 공용부분의 변경에 관한 사항을 입주자대표회의가 결정할 수 있는 경우는 관리단이 입주자대표회의에게 그러한 사항을 위임하였다고 인정될 때이다(아래 대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570 판결).
집합건물의 공용부분 변경에 관한 업무는 구분소유자 전원으로 법률상 당연하게 성립하는 관리단에 귀속되고, 변경에 관한 사항은 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제15조 제1항] 또는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의(집합건물법 제41조 제1항)로써 결정하는 것이므로, 집합건물의 관리단은 위와 같은 방법에 의한 결정으로 구분소유자들의 비용 부담 아래 공용부분 변경에 관한 업무를 직접 수행할 수 있음은 물론, 타인에게 위임하여 처리할 수 있고, 집합건물이 일정 규모 이상의 공동주택에 해당하여 입주자대표회의가 구성되어 있는 경우라면 입주자대표회의에 위임하여 처리할 수도 있다.
따라서 집합건물의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이 난방방식의 변경과 같이 공용부분 변경에 해당하는 공사에 동의한다는 내용의 서면동의서를 입주자대표회의 앞으로 제출하고 이에 따라 입주자대표회의가 업무를 처리한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 관리단이 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 구분소유자들의 서면동의로써 입주자대표회의에 공용부분 변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 것으로 보아야 한다.
집합건물의 관리단이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제15조 제1항에서 정한 특별결의나 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의의 방법으로 입주자대표회의에 공용부분 변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 경우에는, 공용부분 변경에 관한 업무처리로 인하여 발생하는 비용을 최종적으로 부담하는 사람이 구분소유자들이라는 점을 고려해 보면 통상적으로 비용에 관한 재판상 또는 재판외 청구를 할 수 있는 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있다. 이 경우 입주자대표회의가 공용부분 변경에 관한 업무를 수행하는 과정에서 체납된 비용을 추심하기 위하여 직접 자기 이름으로 비용에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당한다.
임의적 소송신탁은 원칙적으로는 허용되지 않지만, 민사소송법 제87조에서 정한 변호사대리의 원칙이나 신탁법 제6조에서 정한 소송신탁의 금지 등을 회피하기 위한 탈법적인 것이 아니고, 이를 인정할 합리적인 이유와 필요가 있는 경우에는 예외적·제한적으로 허용될 수 있다.
그런데 구분소유자들의 비용 부담 아래 구분소유자들로 구성되는 집합건물의 관리단이 입주자대표회의에 위임하여 공용부분 변경에 관한 업무를 수행하도록 하는 데에는 합리적인 이유와 필요가 있고, 그러한 업무처리방식이 일반적인 거래현실이며, 공용부분 변경에 따른 비용의 징수는 업무수행에 당연히 수반되는 필수적인 요소이다.
이러한 점 등을 고려해 보면, 집합건물법 제15조 제1항에서 정한 특별결의나 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의의 방법으로 집합건물의 관리단으로부터 공용부분 변경에 관한 업무를 위임받은 입주자대표회의는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자들을 상대로 자기 이름으로 소를 제기하여 공용부분 변경에 따른 비용을 청구할 권한이 있다.
<관리단이 당사자인 경우>
집합건물의 구분소유자가 건물의 보전에 해로운 행위, 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자들의 공동이익에 반하는 행위를 한 경우에 그것의 정지나 사용금지를 하는 등의 재판상청구를 하려는 경우에는 그 집합건물의 관리단이 원고적격을 가지며 그 관리단집회로부터 선임된 관리인은 그 관리단의 대표자로서 소송행위를 할 수 있을 뿐 독립된 당사자적격이 없다. 또한 집합건물법 제43조 제1항, 제3항의 규정에 의하면, 집합건물의 관리단집회의 결의에 의하여 지정받은 구분소유자는 관리단집회의 결의가 있으면 관리인과는 별도로 소송당사자가 되어 소송으로서 공동이익에 반하는 행위의 정지등을 청구할 수 있다(서울고등법원 1986. 10. 8. 선고 86나2225 판결, 대법원 1987. 5. 26. 선고 86다카2478 판결).
공동주택(아파트)의 곤돌라 추락으로 인한 사망사고가 발생한 경우, 건축주가 주택건설촉진법이 정한 사업주체로서 관리의무기간이 경과한 이후에도 편의상 위 공동주택을 관리하였다 하더라도 관리의 주체는 어디까지나 집합건물의소유및관리에관한법률이 정한 관리단인 것이므로 건축주에게는 위 사고에 대한 사용자책임을 물을 수 없다(광주고등법원 1988. 12. 28. 선고 88나3153 판결).
<개별 구분소유자가 당사자인 경우>
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 정한 집합건물의 구분소유자들이 집합건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지를 배타적으로 점유·사용할 수 없다. 따라서 집합건물의 구분소유자는 집합건물의 대지 일부를 배타적으로 점유하는 다른 구분소유자에 대하여 보존행위로서 그 부분 대지의 인도를 구할 수 있다. 집합건물의 구분소유자인 甲 등이 건물 1층 외벽에 자신들 소유의 점포에 잇대어 건물 또는 구조물을 임의로 축조하여 집합건물의 대지인 토지 일부를 그 건물 또는 구조물의 부지로 사용함으로써 이를 배타적으로 점유하고 있는 사안에서, 집합건물의 다른 구분소유자인 乙 등은 甲 등에 대하여 보존행위로서 그 토지 부분의 인도를 구할 수 있다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다114813 판결).
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