집합건물법 제18조는 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다”고 규정되어 있다. 그러나 이 경우 그 특별승계인(매수인, 경락받은 자 등)은 전유부분에 관한 채무는 부담하지 않고, 오직 공유부분에 관한 채무만 부담한다. 관리규약에 특별승계인이 전유부분 관련 채무도 부담해야 한다고 규정되어 있다고 해도 마찬가지이다.
아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다(2001다8677).
다만, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다(2004다3598).
상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은, 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다(2004다3598).
일반관리비와 소독비는 집합건물 전체의 유지·관리를 위하여 지출하는 비용으로 공용부분 관리비이므로 집합건물 구분소유자의 특별승계인이 승계하나, 중앙집중식 난방방식에 의한 세대별 난방비, 일괄계약에 의한 유선방송료는 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 지출되는 비용으로 전용부분 관리비에 해당하므로 위 특별승계인이 승계하지 않는다(의정부지방법원 2007. 7. 25. 선고 2006가단74938 판결).
그러나 구별할 점이 하나 있다. 위 법리와 같이, 어느 구분소유자의 특별승계인이 다른 구분소유자들에게는 공용부분에 관한 채무만을 부담하면 되지만, 제3의 채권자(아래 사례에서 가스회사)에게는 전유부분, 공유부분 구분 없이 전부 책임을 져야 한다.
집합건물법 제27조(관리단의 채무에 대한 구분소유자의 책임)에 따르면, 관리단이 그의 재산으로 채무를 전부 변제할 수 없는 경우에는 구분소유자는 제12조의 지분비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 지고, 다만, 규약으로써 그 부담비율을 달리 정할 수는 있다(제1항). 그리고 구분소유자의 특별승계인은 승계 전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다(제2항).
집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항에 의한 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 구분소유자 단체로서 당연히 성립되는 것이고, 그 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 동 관리단에 귀속되고, 만일 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 같은 법 제27조 제1항에 의하여 구분소유자는 규약으로써 그 부담 부분을 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 따라 결정되는 공유지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다(97다19625).
집합건물의 분양 후 관리단 창립총회를 통하여 관리단이 구체적으로 조직되어 자치적 관리를 시작하면서 편의상 그 동안 관리를 맡아왔던 분양회사에게 그 관리를 위탁하였다고 할지라도 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 관리단에 귀속한다고 보아야 하므로, 분양회사가 연체한 가스사용료 채무에 대하여 위 관리단이 가스공급회사에 사용자 변경 신청은 하지 않았다고 할지라도 도시가스공급규정에 의해 새로운 가스사용자로서 분양회사의 가스회사에 대한 가스사용자로서의 가스공급장치에 관한 권리·의무를 승계함으로써 장차 그 건물의 가스 사용으로 인하여 발생할 사용료의 납부의무를 부담하게 되었다고 볼 것이고, 또한 위 관리단이 사용료 납부 채무를 그의 재산으로 완제할 수 없는 때에는 구분소유자들이 특별한 사정이 없는 한 각기 공유지분의 비율로 동 채무를 변제할 책임을 지게 된다(97다19625).
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