다음과 같은 문제상황을 자주 접하게 됩니다.
1. 아파트, 상가 등 건물 매매계약을 체결하였다. 계약서에는 잔금이 지급되는 시기에 건물도 인도되는 것으로 적혔있다. 그런데 매수인이 계약금만 지급된 상태에서 거주 또는 사업 준비를 미리 하겠다고 하여 매도인은 매수인을 믿고 건물을 미리 인도하였다. 그런데 매수인이 인테리어 공사를 한 후, 또는 공사를 하면서 중도금 또는 잔금을 정해진 기일에 지급하지 않고 있다.
2. 상가 임대차 계약을 체결하였다. 보증금의 일부만 계약금으로 지급하고 임차인이 계약된 입주일 전에 인도 받아 인테리어 공사를 하였는데, 나머지 보증금을 잔금 기일에 지급하지 않으며 영업을 개시하였다.
매수인(임차인)이 계약을 이행하지 않고 있는 경우, 즉, 잔금 지급을 지체하고 있는 경우, 매도인(임대인)은 두 가지 방향 중 하나를 선택할 수 있을 것입니다.
옵션1. 계약이행
하나는 계약 이행을 청구하는 것입니다. 계약된 내용대로 잔금을 지급하라고 요구하는 것입니다. 임차인이 잔금(보증금 일부)을 이행기일에 지급하지 않는 경우, 임대인은 잔금을 받을 때까지 잔금의 연 5% 이자를 가산하여 받을 수 있고, 나아가 임차인이 사용한 기간에 해당하는 월세를 받을 수 있습니다. 매매계약의 경우 소유권이전등기과 잔금 지급이 동시이행관계에 있다고 볼 수 있으므로 매도인은 매수인에게 단순히 잔금만 청구할 수 있을 것입니다.
옵션2. 계약해제(해지)
다른 하나는 이행지체를 이유로 계약을 해제 또는 해지하는 것입니다. 매매계약의 경우 해제이고, 임대차계약의 경우 해지가 될 것입니다.
계약이 해제되면 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있고(민법 제548조 제1항). 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 합니다(제2항). 계약의 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않습니다(민법 제551조).
매도인이 매수인의 잔금지급 지체를 이유로 매매계약을 해제한 경우, 매도인은 매수인에게 원상회복을 위하여 받은 돈(계약금, 중도금 등)을 연 5% 이자를 가산하여 지급하여야 합니다. 매수인은 매도인에게 원상회복을 위하여 인테리어공사부분을 제거하여 원상복구하여야 합니다. 그리고 계약서 상에 위약금 약정이 있다고 하면, 그 위약금 약정에 근거하여 매수인은 매도인에게 위약금을 지급하여야 할 것입니다. 매수인이 부담하는 위약금과 매도인이 부담하는 금전 반환 의무는 상계 가능할 것으로 보입니다.
계약이 해지되면 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃습니다(민법 제550조). 계약의 해지 역시 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않습니다(민법 제551조). 임대차 계약이 해지되는 경우 계약각칙의 임대차 규정(민법 제618~654조)에 따라 특별한 효력이 발생합니다. 즉, 임대인은 보증금을 반환하여야 합니다. 임대인은 건물을 인도하여야 합니다. 그 외 비용(필요비,유익비)상환청구권, 부속물매수청구권 등의 권리가 발생할 수 있습니다.
임대인이 임차인의 잔금지급 지체를 이유로 임대차계약을 해제한 경우, 임대인은 보증금(계약금으로 일부 받은 것)을 반환하여야 하고, 임차인은 건물을 반환하여야 합니다. 양자는 동시이행관계에 있습니다. 또한 원칙적으로 임차인은 건물을 반환할 때까지 발생한 월세를 내야합니다. 만약 임대차계약서상에 ‘임대차계약이 종료할 때 임차인은 원상회복을 하여 건물을 반환하여야 한다’는 취지의 조항이 포함되어 있다면, 임차인은 자신이 한 인테리어 공사를 전부 철거하고 건물을 반환하여야 합니다. 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지되었기 때문에 임차인의 부속물매수청구권(민법 제646조)은 인정되지 않을 것입니다(88다카7245·7252). 인테리어공사비는 임차인의 주관적 이익이나 특정한 영업을 목적으로 지출된 비용에 불과하고 물건의 객관적 가치를 증가시킨 비용, 즉, 유익비라고 할 수 없으므로 임차인의 유익비상환청구권(민법 제626조) 역시 인정되지 않을 것입니다(94다20389·20396).
위와 같이 계약 후 매수인(임차인)이 미리 인테리어를 하겠다고 입주한 후 잔금을 지급하지 않는 경우 매도인(임대인)은 어떻게 해야 하는지에 대하여 논의해 보았습니다. 전반적으로 매도인(임대인)에게 유리한 것 같습니다. 그러나 매수인(임차인)이 자신 명의의 재산을 가지고 있지 않다면 이야기가 달라집니다. 매도인(임대인)은 많은 희생을 감수할 수밖에 없을 것입니다. 여기서 줄입니다. 자세한 상담을 원하시면 아래 연락처로 전화주세요. 감사합니다.
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