제3자가 집합건물 공유부분 관리비용을 지출한 경우 전유부분 공유자들은 제3자에 대하여 각자 자신의 지분 비율만큼만 부담하는 것이 아니고 각자 전액 부담한다.
A, B, C가 이 사건 건물 중 6층 전유부분 전부(601호) 및 7층 전유부분 전부(701호)의 공유자(A 및 B 각 1/4 지분, C 2/4 지분)임.
A 등은 2006년 8월경 위 601호 및 701호를 사업장으로 하는 숙박업(○○모텔)의 공동사업자로 사업자등록을 한 후 영업을 하고 있음.
D는 이 사건 건물의 입주자들로 구성된 단체로서 이 사건 건물의 관리업무를 담당하면서 입주자들로부터 관리비를 징수하여 옴.
A 등은 위 사업장에 대한 관리비가 부당하게 과다 산정되었다고 주장하면서 2007년 1월분부터 관리비의 일부를 미납하기 시작하였고, D는 이 사건 반소로써 위 미납 관리비 및 연체료(이하 합하여 ‘관리비 등’이라고 한다)를 청구함.
위와 같은 사실관계에 대하여, 법원은 다음과 같이 판단했다(대법원 2009. 11. 12. 선고 2009다54034,54041 판결).
공유자가 공유물의 관리에 관하여 제3자와의 사이에 계약을 체결한 경우에 그 계약에 기하여 제3자가 지출한 관리비용의 상환의무를 누가 어떠한 내용으로 부담하는가는 일차적으로 당해 계약의 해석으로 정하여진다. 공유자들이 공유물의 관리비용을 각 지분의 비율로 부담한다는 내용의 민법 제266조 제1항은 공유자들 사이의 내부적인 부담관계에 관한 규정일 뿐인 것이다. 한편 상법 제57조는 “수인이 그 1인 또는 전원에게 상행위가 되는 행위로 인하여 채무를 부담한 때에는 연대하여 변제할 책임이 있다”고 정하고, 숙박업은 공중접객업으로서 거기에 정하는 상행위에 해당한다( 상법 제151조, 제46조 제9호 참조).
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조, 제12조, 제17조는 집합건물의 공용부분을 구분소유자의 전유부분 면적비율에 의한 공유로 하고, 공용부분의 관리비용은 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분비율에 따라 부담한다는 내용으로서, 앞서 본 민법 제266조 제1항과 같이 공용부분의 관리비용 부담에 관한 구분소유자들의 내부관계에 관한 규정일 뿐이고, 공유인 전유부분에 대한 관리비용의 부담에 관하여 제3자에 대한 대외적인 책임이 문제된 이 사건에 적용될 수 있는 규정이 아니다.
A 등은 다른 특별한 사정이 없는 한 공동으로 D와의 사이에 위 숙박사업장의 관리에 관한 계약을 체결하였다고 할 것이고, 또 그 계약은 A 등에 있어서 상행위임이 명백하다. 따라서 A는 B, C와 연대하여 위 관리비 등 전액에 관하여 D에게 그 지급의무를 부담한다.
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