* 장소 : 이 변호사 사무실
1심에서 패소한 A씨가 어깨를 늘어뜨리고 이 변호사 사무실을 방문하였다.
A씨: 변호사님, 안녕하세요. 저번에 상담받았던 A입니다. 제가 손해배상 소송에서 패소했습니다. 항소를 해야 할지 고민이라 다시 찾아왔습니다.
이 변호사: 안녕하세요, A님. 판결문을 확인했습니다. 판결에서 어떤 부분이 특히 불만이신가요?
A씨: 판결문을 보니 법원이 피고 B의 과실을 인정하지 않았더라고요. 저는 피고 B가 임대인의 말을 그대로 믿고 전달한 것이 분명 잘못이라고 생각합니다. 항소하면 이길 가능성이 있을까요?
이 변호사: 판결문에 따르면 법원은 피고 B가 임대인의 말을 그대로 전달한 것이 현행 법제도 내에서 과실이 아니라고 판단했습니다. 임대차계약 당시 임대인이 동석했으므로 원고가 직접 확인할 수 있었다는 점도 강조했습니다.
A씨: 네, 맞아요. 저는 피고 B가 제대로 확인하지 않고 거짓 정보를 전달했다고 주장했는데, 법원은 그게 과실이 아니라고 판단한 것 같아요.
이 변호사: 네, 법원은 공인중개사가 임대인의 말을 그대로 전달한 것이 과실이 없다고 봤습니다. 또, 공인중개사가 확정일자 부여현황 발급 방법을 설명하지 않은 것도 법적 의무가 아니라고 판단했습니다.
A씨: 그렇다면 항소하면 승소할 가능성이 없나요?
이 변호사: 항소에서 승소할 가능성을 높이기 위해서는 새로운 증거를 제시하거나 법원이 간과한 법적 쟁점을 강조하는 것이 중요합니다. 몇 가지 고려해야 할 점이 있습니다.
- 새로운 증거: 피고 B가 임대인의 말을 그대로 믿고 전달한 것이 아니라, 더 정확한 조사를 하지 않았다는 것을 입증할 새로운 증거가 필요합니다.
- 법적 쟁점: 피고 B의 행위가 공인중개사로서의 주의 의무를 위반한 것이며, 임차인에게 손해를 초래한 것이라는 점을 강조해야 합니다. 특히, 공인중개사의 성실 의무와 직접 조사 범위를 다시 한 번 상세히 검토해볼 필요가 있습니다.
- 확정일자 부여현황 발급 방법: 공인중개사가 확정일자 부여현황 발급 방법을 설명하지 않은 것이 임차인의 권리 보호에 중대한 영향을 미쳤다는 점을 부각시킬 수 있습니다.
A씨: 그렇군요. 그런데 법원이 임대차계약 당시 제가 직접 확인할 수 있었다고 했잖아요. 이 부분은 어떻게 해야 하나요?
이 변호사: 법원이 임대인이 동석한 계약서 작성 당시 원고가 직접 확인할 수 있었다고 본 것은 중요한 판단 근거였습니다. 이 부분을 뒤집기 위해서는 임대인의 설명이 거짓임을 원고가 알 수 없었고, 피고 B가 이를 제대로 확인해주지 않은 과실이 있었다는 점을 명확히 해야 합니다.
A씨: 그러면 항소를 하려면 어떤 준비를 해야 하나요?
이 변호사: 다음과 같은 준비가 필요합니다.
- 새로운 증거 수집: 피고 B가 임대인의 말을 믿고 전달한 것이 아니라, 더 정확한 조사를 하지 않았음을 입증할 수 있는 증거를 추가로 수집해야 합니다.
- 법적 논리 강화: 공인중개사의 주의 의무와 성실 의무에 대한 법적 논리를 강화해야 합니다. 특히, 피고 B가 정보 제공을 제대로 하지 않은 점을 강조해야 합니다.
- 증언 확보: 임대차계약 당시 상황에 대해 임대인 또는 다른 관련자의 증언을 확보할 수 있다면 도움이 될 것입니다.
A씨: 네, 알겠습니다. 항소를 준비하면서 추가로 궁금한 점이 있으면 다시 연락드리겠습니다. 감사합니다, 변호사님.
이 변호사: 네, 준비 잘 하시고 언제든지 문의 주세요. 항소 과정에서도 최선을 다해 도와드리겠습니다.
<해설>
대전지방법원 2023가단220803 손해배상(기) 사건이다.
원고: A / 피고: B, C
1. 판결 주문
원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
소송비용은 원고가 부담한다.
2. 청구 취지
피고들은 공동으로 원고에게 160,000,000원 및 이에 대하여 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 돈을 지급하라.
3. 사건 개요
가. 기초 사실
원고는 2022년 8월 26일 피고 B의 공인중개사무소 'T'에서 중개보조원 D의 중개로 임대인 E와 대전 서구 U 지상 다가구 건물(이하 '이 사건 건물') 중 501호를 임대차보증금 160,000,000원에 임차하는 계약을 체결하고, 2022년 9월 30일 보증금을 모두 지급한 뒤 확정일자를 받았다.
피고 B는 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위해 설립된 공제사업인 피고 C와 공제금 1억 원, 공제기간 2022년 1월 29일부터 2023년 1월 28일까지로 정하여 공제계약을 체결했다.
이 사건 임대차계약 당시 건물에는 2건의 선순위 근저당권(각 채권최고액 합계 7억9,000만 원)과 1건의 선순위 전세권 설정 임대차 보증금 합계 150,000,000원이 존재했다. 2023년 1월 25일, 임의경매개시가 되었다.
나. 원고의 주장
피고 B가 "해당 건물은 전세 물건 3개, 월세 8개로 거래되어 있다."라는 거짓 정보를 제공하여 원고가 전세금 반환에 문제가 없을 것으로 믿고 임대차계약을 체결하게 했다고 주장했다. 경매가 개시된 후 건물 전체가 전세로 되어 있고 확인된 세입자의 전세금만 해도 총 10억 원이 넘는다는 것을 알게 되어, 건물은 깡통 건물이었다.
피고 B가 임대인에게서 받은 '선순위 임차보증금 확인서'만 원고에게 제공했으며, 다른 서류는 제공하지 않았다. 또한, 중개보조원이 원고를 기망하여 판단 착오에 빠트렸다고 주장했다.
피고 B가 경매가 개시된 후 도움을 요청했으나 기다리라는 말과 함께 경매가 넘어가도 12억 원 정도는 나올 것이며 주인은 믿을 만한 사람이라는 말만 반복했다. 원고는 공인중개사들을 믿고 계약을 체결했으나, 임대보증금보증현황 내역을 명확히 제공하지 않아 손해를 입었다고 주장했다.
다. 판단 이유
1) 공인중개사의 주의 의무
피고 B의 직원 D가 임대인으로부터 받은 정보를 원고에게 그대로 전달했고, 계약 당일 선순위 임차보증금 확인서를 작성하여 교부했다. 이는 피고 측의 과실로 볼 수 없다고 판단했다.
임대인이 동석한 계약서 작성 당시 원고가 직접 확인할 수 있었으므로 피고 측이 임대인으로부터 들은 설명이 거짓이었더라도 과실이 있다고 할 수 없다.
2) 공인중개사의 성실 의무
공인중개사가 임대인의 말을 믿고 전달한 것은 현행 제도에서 가능한 범위 내에서 행해진 것이므로 과실로 볼 수 없다. 공인중개사가 임차보증금 회수 가능성에 대해 전문적 예측을 하지 못했다고 해서 과실로 인한 불법행위가 성립하는 것은 아니다.
3) 자료제공 거부 시 공인중개사 역할
피고 B와 중개보조원 D는 임대인으로부터 서면 자료를 받아 확인하려 시도했으나, 선순위 임차보증금 확인서만 받았다. 이를 원고에게 설명하고 중개대상물 확인ㆍ설명서에 기재하여 원고가 서명하였다. 이는 공인중개사법 시행령 제21조 제2항을 준수한 것으로 판단된다.
4) 확정일자 부여현황 설명 의무
임차인이 임대인의 동의를 받아야만 정보 제공을 요청할 수 있는 현행 제도에서, 공인중개사가 확정일자 부여현황 발급 방법을 설명하지 않았다고 해서 손해배상 책임이 발생한다고 볼 수 없다.
5) 적극적 권유ㆍ유도 여부
피고 B 또는 중개보조원 D가 원고에게 이 사건 임차목적물이 매우 안전한 매물인 것처럼 설명하여 적극적으로 임대차계약을 권유하고 유도했다는 주장은 증거가 부족하여 인정되지 않았다.
라. 결론:
원고의 주장이 타당하지 않다고 판단하여 원고의 청구를 기각하였다.
변호사 이두철 법률사무소
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