1. 매도인이 중도금(중도금 약정이 없는 경우 잔금)을 약정 기일 이전에 지급할 수 있는지
매도인이 계약금을 배액상환하고 계약을 일방적으로 해제하는 것을 막기 위해 중도금 날짜가 이전에 매수인이 일방적으로 중도금을 입금하거나 공탁하는 것은 가능합니다.
민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다(2004다11599).
2. "이행에 착수할 때"의 의미
매도인이 계약금을 배액상환하고 계약을 일방적으로 해제할 수 있는 것은 매수인이 이행에 착수할 때까지 인바, 여기서 이행에 착수한 때라 함은 매수인이 중도금(중도금 약정이 없는 경우 잔금)의 일부 또는 전부를 지급하거나 지급에 필요한 전제행위를 하는 것을 말합니다.
매수인은 민법 제565조 제1항에 따라 본인 또는 매도인이 이행에 착수할 때까지는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하고, 그렇다고 반드시 계약내용에 들어맞는 이행제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니지만, 매도인이 매수인에 대하여 매매계약의 이행을 최고하고 매매잔대금의 지급을 구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행에 착수하였다고 볼 수 없다(대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다72274,72281 판결).
3. 매도인의 배액상환 계약해제를 위해 반드시 공탁이 필요한지, 이행제공만으로 충분한지
매도인은 계약해제 통지 외에 계약금의 배액을 상환해야 하는데, 이때 반드시 계약금 배액을 공탁하지 않더라도 이행의 제공만 있으면 적법하게 계약이 해제될 수 있습니다(91다2151). 그러므로 매도인이 배액상환을 하겠다며 계약을 통지하고 이행의 제공을 한 후 매수인이 중도금을 입금 또는 공탁을 한 경우라면, 매도인의 해약에 의한 계약 해제는 적법하게 이루어졌다고 볼 수 있습니다.
매매당사자 간에 계약금을 수수하고 계약해제권을 유보한 경우에 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 계약해제 의사표시 이외에 계약금 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고 상대방이 이를 수령하지 아니한다 하여 이를 공탁하여야 유효한 것은 아니다(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결).
매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수(중도금 입금 또는 공탁)하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다(92다31323).
4. 매도인의 배액상환 해제통보만으로 계약이 해제되는지
그러나 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려고 할 때 해제통고만으로 계약해제의 효력이 발생하는지 않습니다(91다33612).
매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다(2004다11599).
5. 결 론
매수인은 약정된 중도금(중도금 약정이 없는 경우 잔금) 기일 이전에 이행할 수 있으므로, 매도인이 미리 계약해제를 통보하면서 계약금 배액상환의 이행제공(공탁까지는 하지 않더라도)을 하였다면, 매수인이 중도금을 약정된 기일 이전에 미리 입금하거나 공탁하더라도 매도인의 계약금 배액상환에 의한 계약을 해제를 막을 수 없습니다. 실질적으로는 매도인이 계약해제를 통보하면서 계약금 배액상환의 이행제공을 한 시점에 계약은 이미 해제된 것으로 보기 때문입니다. 요컨대 매도인이 계약금 배액상환의 이행제공을 언제했는지가 가장 핵심이라고 할 수 있습니다.
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