이두철 변호사의 법률이야기

부동산 중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 민법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있습니다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결). 공인중개사법 제25조에 중개대상물의 확인ㆍ설명 의무를 규정하고 있는바, 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다(제1항). 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인ㆍ설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부..

부동산 매매에서 매도인은 조금이라도 비싸게 팔려고 하고 매수인은 조금이라도 싸게 사려고 하는 것이 상식입니다. 서로 여려 조건을 따져보아 가격이 일치하게 되면 매매가 성립합니다. 그런데 종종 매매계약 성립 후 매수인은 너무 싸게 샀다고 항의하면서(또는 매도인은 너무 비싸게 팔았다고 항의하면서) 결국 사기죄로 고소하거나 사기에 의한 매매계약이라며 계약취소를 주장합니다. 부동산 거래에서 가격을 기망한 경우에 대해 몇 가지 사례를 소개합니다. ​ ​ 사기죄 성립요건 중 기망행위의 판단기준을 판례는 다음과 같이 제시합니다. 사기죄는 다른 사람을 기망하여 그로 인한 하자 있는 의사에 터잡아 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취득함으로써 성립되고, 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산적 거래관계에 있어서 서로..

Ⅰ. 사건의 경위 피신청인은 2012. 4. 7. 전소유자 소외 A와 경기도 수원시 장안구 천천동 569-24, 502호(이하 ‘이 사건 주택’이라 합니다)에 관하여 임대차보증금은 90,000,000원으로, 임대차기간은 24개월로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 확정일자는 2012. 4. 9. 받았고, 주택인도와 주민등록은 2012. 4. 27. 마쳤습니다. 피신청인은 이 사건 주택에서 임대차기간이 만료된 후에도 묵시적 갱신에 의해 계속 거주하여 오다가 2014. 5. 20. A에게 더 이상 위 임대차계약을 유지할 의사가 없음을 밝히면서 공공기관 지방이전 정책에 따라 2014. 8.경 이사할 예정이므로 이사함과 동시에 임대차보증금을 반환하여 달라고 요구하였습니다. 이에 A는 새로운 세입자를 구해야 한다..

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 의미합니다. 유치권은 법정담보물권으로서 일정 요건이 만족되면 당연히 성립하는 것입니다. 저당권, 질권은 당사간 약정에 의해 발생한다는 점에서 유치권과 다릅니다. 일단 유치권이 인정되면, 여러 가지 유치권의 효력이 있지만 그 무엇보다, 유치권자는 물건의 양수인은 물론 경매에서의 매수인에 대해서도 채권의 변제가 있을 때까지 인도를 거절할 권능이 있습니다. 경매에서 유치권은 무조건 불소멸의 인수주의가 적용됩니다. 이렇게 중요한 유치권의 성립과 소멸에 대해 알아보겠습니다. 타인 소유의 물건 또는 유가증권 유치권의 객체는 타인 소유의 물건이어야 ..

특수폭행죄, 특수상해죄, 특수체포감금죄, 특수공갈죄, 특수손괴죄, 특수주거침입죄 등 죄명에 "특수"가 들어간 경우, 구성요건 중 "위험한 물건을 휴대하여"라는 것이 있습니다. 여기서 위험한 물건이란 무엇인가에 대하여 판례는 아래와 같은 기준을 제시합니다.​어떤 물건이 폭력행위 등 처벌에 관한 법률 제3조 제1항에 정한 ‘위험한 물건'에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에서 사회통념에 비추어 그 물건을 사용하면 상대방이나 제3자가 생명 또는 신체에 위험을 느낄 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 합니다(대법원 2009. 3. 26 선고 2007도3520 판결 등 참조).​즉, 어떤 물건이 위험한 물건인지는 그 물건 자체의 속성에 따라 그 해당성 여부가 항상 고정되어 있는 것이 아니라 구체적인 사안에 따라 그때..

임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 보증금을 반환하라고 요구합니다. 그러면 임대인은 임차인에게 임대목적물을 원상회복해 놓으라고 요구하면서 원상회복하지 않을 경우 보증금에서 원상회복비용을 공제하겠다고 주장합니다. 임대차 계약 종료 후 자주 문제되는 임차인의 원상회복 의무에 관하여 정리해 보았습니다. ​ 1. 원상회복의무 약정 관련 ​ 민법상 규정에 따르면, 임차인이 임대목적물을 반환할 때에는 이를 원상회복하여야 합니다(민법 제654, 제615조). 임대인과 임차인 사이 별도의 특약이 없다면 위 민법규정에 따라 임차인에게 원상회복의무가 있다는 것입니다. 통상 사용되는 임대차계약서 양식에는 임차인이 임대목적물을 임대인에게 인도할 때 원상회복해야 한다는 조항이 포함되어 있습니다. 따라서 임대차계약서에 임..

대체로 민사소송은 판결이 나오기까지 시간이 많이 걸린다고 알려져 있습니다. 맞습니다. 정상적인 변론절차를 거쳐 민사소송이 진행된다면 1년은 기본이고 2년, 3년, 그 이상이 될 수도 있습니다. 소송의 효율성을 향상시키기 위한 목적으로 지급명령이라는 절차가 마련되어 있습니다. 단기간에 권리관계를 확정할 수 있는 아주 효율적인 절차입니다. 지급명령절차를 독촉절차라고 하는데, 민사소송법 제5장 제462조부터 제474조까지 지급명령에 관한 절차, 효력, 비용 등이 규정되어 있습니다. 1. 지급명령 절차 지급명령이란 금전, 그 밖의 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 대하여 채권자로 하여금 간이 신속하게 집행권원을 취득하도록 하기 위한 특별소송절차입니다. 지급명령은 금전, 그 밖의 대..

사기죄 성립요건 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자 또는 사람을 기망하여 제3자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 자를 사기범이라고 합니다(형법 제347조). 사기죄의 성립요건을 요약하면 다음과 같습니다. 1. 객체 사기죄의 객체는 “재물 또는 재산상의 이익”입니다. 재물은 타인소유, 타인점유의 재물입니다. 재물은 동산,부동산 불문합니다. 재산상이익은 노무제공, 담보제공과 같은 적극적 이익과 채무면제, 채무변제의 유예와 같은 소극적 이익이 있습니다. 이익의 취득이 사법상 유효할 것도 요하지 않습니다. 외관상 재산적 이익을 취득했다고 볼 수 있는 사실관계만 있으면 충분합니다(75도760). 2. 기망행위 기망행위란 허위의 의사표시에 의하여 타인을 ..

1. 권리금의 정의 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 2. 권리금 계약 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 신규임차인과 기존임차인 사이 계약을 말한다. 3. 권리금 회수기회 보호 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다..

임대차계약이 종료되었으나 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임대차건물을 경매에 넘겨 우선순위에 따라 그 환가대금으로 배당받을 수 있습니다. 타인이 임대차건물을 경매에 넘겨도 마찬가지로 우선순위에 따라 배당받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 임차인은 보증금을 받을 때까지 우선순위를 유지하는 것이 중요합니다. 임차인이 보증금을 받을 때까지 기다리지 않고 임대차건물을 임대인에게 인도하는 경우 임차인은 우선순위, 즉 우선변제권을 잃게 됩니다. 왜냐하면 우선변제권은 “건물을 인도받아 점유할 것 + 주민등록(또는 사업자등록) + 확정일자”의 요건이 만족해야 발생하며 유지됩니다. 우선변제권이 있었다고 하더라도 나중에 부동산 점유를 임대인에게 넘겨주는 경우 그 순간 우선변제권은 소멸됩니다. 따라서 보증금을 ..