Ⅰ. 사건의 경위
피신청인은 2012. 4. 7. 전소유자 소외 A와 경기도 수원시 장안구 천천동 569-24, 502호(이하 ‘이 사건 주택’이라 합니다)에 관하여 임대차보증금은 90,000,000원으로, 임대차기간은 24개월로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 확정일자는 2012. 4. 9. 받았고, 주택인도와 주민등록은 2012. 4. 27. 마쳤습니다.
피신청인은 이 사건 주택에서 임대차기간이 만료된 후에도 묵시적 갱신에 의해 계속 거주하여 오다가 2014. 5. 20. A에게 더 이상 위 임대차계약을 유지할 의사가 없음을 밝히면서 공공기관 지방이전 정책에 따라 2014. 8.경 이사할 예정이므로 이사함과 동시에 임대차보증금을 반환하여 달라고 요구하였습니다. 이에 A는 새로운 세입자를 구해야 한다는 이유를 대며 임대차보증금 반환을 지체하였습니다.
피신청인은 2014. 8. 8. 수원지방법원 2014카기0000호로 임차권등기명령을 신청하였고, 법원의 인용결정에 따라 이 사건 주택에 대하여 수원지방법원 장안등기소 2014. 9. 18. 제00000호로 주택임차권등기가 경료되었습니다(이하 ‘이 사건 임차권등기’라 합니다).
A는 ‘피신청인이 이 사건 주택을 비워야 새로운 세입자가 빨리 나타나 임대차보증금을 빨리 반환할 수 있다’고 하였고, 이에 피신청인은 2014. 8. 중순경 A에게 이 사건 주택을 인도하고 전주시로 이사하였습니다. 주민등록은 유지하였다가 이 사건 임차권등기가 경료된 것을 확인한 후 2014. 9. 19. 전출하였습니다.
피신청인은 2014. 9. 22.경 비로소 이 사건 임차권등기가 경료되기 전인 2014. 9. 15. 이 사건 주택에 새로운 세입자(=김ㅇㅇ)가 전입신고한 사실을 알게 되었습니다. 피신청인은 A에게 새로운 세입자가 들어왔으니 임대차보증금을 반환하라고 요구하였으나, 역시 A는 보증금 반환을 거절하였습니다.
피신청인은 2014. 10. 6. 전주지방법원 2014차전0000호로 임대차보증금 반환을 청구하는 지급명령을 신청하였습니다. A가 2014. 10. 10. 지급명령정본을 송달받고도 이의하지 아니하여, 위 지급명령은 2014. 10. 25. 확정되었습니다.
A가 임대차보증금을 반환하고 있지 않는 사이, 이 사건 주택은 2016. 1. 15. B에게 매매를 원인으로 소유권이 이전되었고, 2018. 5. 15. C에게 임의경매(수원지방법원 2016타경00000)(이하 ‘이 사건 임의경매’라 합니다)에 의해 소유권이 이전되었으며, 2018. 5. 15. 신청인에게 신탁을 원인으로 소유권이 순차적으로 이전되었습니다.
이 사건 임의경매에 의한 매각대금으로 세입자들에 대한 배당이 이루어졌는바, 그 배당에서 피신청인은 제외되었습니다. 결국 피신청인은 지금까지도 임대차보증금을 한 푼도 반환받지 못하고 있습니다.
Ⅱ. 신청인의 주장
신청인은 2019. 10. 20. 자신의 지위에 대해 ‘신청인은 이 사건 임차권등기가 경료된 이후 이 사건 임차권등기의 대항을 받는 소유권을 취득한 자로 취소 신청을 할 수 있는 신청인 적격이 있는 자’라고 밝히면서, ‘피신청인이 이 사건 임차권등기가 집행된 후 3년 이내에 본안의 소를 제기하지 아니하였으므로 이 사건 임차권등기는 취소되어야 한다’는 취지의 주장을 하면서 임차권등기를 말소시키기 위하여 주택임차권등기명령 결정의 취소를 구하는 이 사건 신청을 제기하였습니다.
Ⅲ. 피신청인의 답변
1. 이 사건 당사자들의 법적 지위
가. 주택임대차보호법상 관련 규정
임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계합니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고(동법 제3조의3 제1항), 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득하고, 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(제5항). 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 원칙적으로 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸하나, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니합니다(동법 제3조의5). 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다(동법 제4조 제2항).
나. 관련 판례
주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 조항 및 같은 조항 제2항 제3호, 제5항의 각 규정 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(대법원 2004. 10. 28 선고 2003다62255, 2003다62262 판결 참조).
주택임차인이 주택임대차보호법에 의하여 그 임차권의 대항력을 갖춘 후 소외인이 그 주택을 경락취득하였다면 위 법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위는 위 경락인에게 승계되어 임대인은 임대차계약에 의한 임대인으로서의 보증금지급채무를 면하게 됩니다(서울고등법원 1986. 3. 11. 선고 85나3868 참조). 나아가 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계합니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 참조).
주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환 채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸합니다(대법원 1996. 2. 27 선고 95다35616 판결 참조).
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 이 경우 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸합니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결).
주택임대차보호법상 대항력을 갖는 임차인의 채권자가 임차인의 임대인에 대한 임대차보증금 반환채권에 관한 채권가압류결정을 받은 상태에서, 임대인이 임차목적물을 양도한 이후, 가압류채권자인 원고가 주택양수인인 피고를 상대로 위 가압류결정에 기해 받은 압류 및 추심명령에 근거하여 추심금을 청구한 사안에서, 양수인에게 임대인의 지위가 승계된다고 본다면 양수인은 임차인에게 임대차보증금을 반환하고도 가압류채권자에게 이중으로 임대차보증금을 변제하여야 하는 등의 불이익을 입게 되어 부당한 결과를 초래할 가능성이 있음에도 불구하고, 대법원 전원합의체는 다수의견으로 “주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다”라고 결단한 바 있습니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결).
민사집행법 제31조 제1항에서 “집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다.”라고 규정하고 있는데, 채무자의 채무를 소멸시켜 당사자인 채무자의 지위를 승계하는 이른바 면책적 채무인수는 위 조항에서 말하는 승계인에 해당합니다(대법원 2016. 5. 27 선고 2015다21967 판결)
다. 이 사건의 경우
피신청인은 이 사건 주택에 관하여 2012. 4. 27. 다음날부터 대항력과 우선변제권을 취득하고 유지하였으나, 2014. 8.중순경 이 사건 주택을 A에게 인도함으로써 대항력과 우선변제권을 상실하였다고 볼 수 있습니다. 그러나 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차권등기명령의 집행에 따른 이 사건 임차권등기가 2014. 9. 18. 경료되었으므로, 피신청인은 이때부터 다시 대항력과 우선변제권을 취득하였습니다.
이 사건 주택은 A로부터 B, C, 신청인 순으로 소유권이 이전되었는바, 신청인은 임대인 지위를 순차적으로 승계하였습니다. 그 결과 신청인은 A의 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하였습니다.
임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보는바, 피신청인은 이 사건 임차권등기에 의해 대항력을 가진 임차인의 지위에 있고, 신청인은 신청인에 대하여 임대차보증금 반환채무를 부담하는 임대인의 지위에 있습니다.
2. 임차권등기 집행 후 3년 이내 본안의 소 존재
민사집행법 제288조 제1항은 제3호에서 ‘가압류가 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때’(이하 ‘제3호 사유’라 한다)에도 가압류를 취소할 수 있도록 규정하고 있는바, 제3호 사유를 반드시 본안의 소를 제기하여 확정판결이라는 집행권원을 취득하는 경우로 한정할 이유가 없고, 이와 더불어 집행력이 있는 집행권원에 집행문을 부여받으면 가압류가 본압류로 이행될 수 있고, 또한 이를 가지고 가압류의 목적이 된 부동산이 매각되는 등의 절차에 따라 공탁된 가압류채권자에 대한 배당금에 대하여 지급위탁을 받아 그 배당금을 출급할 수 있다는 점까지 보태어 보면, 소송과정에서 확정판결과 같은 효력이 있는 조정이나 재판상 화해가 성립하는 경우뿐만 아니라 집행증서와 같이 소송절차 밖에서 채무자의 협력을 얻어 집행권원을 취득하는 경우에도 가압류채권자가 채권의 실현 내지 회수의사를 가졌음이 명백하다면 가압류 집행 후 3년 내에 본안의 소를 따로 제기하지 아니하였더라도 제3호 사유에 해당한다고 할 수 없습니다(대법원 2016. 3. 24. 자 2013마1412 결정 참조).
피신청인은 A를 상대로 2014. 10. 6. 전주지방법원 2014차전0000호로 임대차보증금 반환을 청구하는 지급명령을 신청하였고, A가 2014. 10. 10. 지급명령정본을 송달받고도 이의하지 아니하여 위 지급명령은 2014. 10. 25. 확정되었습니다.
신청인은 A의 임대인 지위를 승계한 자로서로 위 지급명령의 채무를 면책적으로 인수한 자입니다. 피신청인은 위 지급명령에 대한 승계집행문을 부여받아 신청인에게 직접 강제집행할 수 있는 지위에 있습니다.
전주지방법원 2014차전0000호 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있고, 나아가 그 효력이 신청인에게 미치고 있는바, 이 사건 임차권등기 집행 후 3년 내에 본안의 소를 제기하지 않았다는 신청인의 주장은 타당하지 않습니다.
3. 결 어
피신청인은 이 사건 임차권등기에 의해 이 사건 주택에 관하여 대항력 있는 임차권자이므로, 임대인의 지위에 있는 신청인이 임대차보증금을 모두 반환할 때까지 임차권등기를 유지할 필요가 있습니다. 피신청인은 임대차보증금을 반환받기 위하여 지급명령을 신청하였고 그 지급명령의 효력은 신청인에게 미치고 있으므로, 주택임대차보호법 제3조의3 제3항, 민사집행법 제288조 제1항은 제3호에 해당하지 아니합니다. 신청인의 신청은 타당하지 아니하므로 기각하여 주시기 바랍니다.
Ⅳ. 법원의 판단
법원은 피신청인의 주장을 인정하여 신청 기각 결정을 하였습니다.
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