유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 의미합니다.
유치권은 법정담보물권으로서 일정 요건이 만족되면 당연히 성립하는 것입니다. 저당권, 질권은 당사간 약정에 의해 발생한다는 점에서 유치권과 다릅니다.
일단 유치권이 인정되면, 여러 가지 유치권의 효력이 있지만 그 무엇보다, 유치권자는 물건의 양수인은 물론 경매에서의 매수인에 대해서도 채권의 변제가 있을 때까지 인도를 거절할 권능이 있습니다. 경매에서 유치권은 무조건 불소멸의 인수주의가 적용됩니다.
이렇게 중요한 유치권의 성립과 소멸에 대해 알아보겠습니다.
타인 소유의 물건 또는 유가증권
유치권의 객체는 타인 소유의 물건이어야 합니다. 그 물건이 채무자의 소유이건 제3자의 소유이건 상관없습니다. 물건이 채권자 자신의 소유인 경우 당연하게도 유치권은 성립하지 않습니다.
“유치권은 타물권인 점에 비추어 볼 때 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한 건물에 해당되는 기성부분은 수급인의 소유라 할 것이므로 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 이에 대하여 유치권을 가질 수 없다(91다14116).”
“주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다(95다16202).”
점유하고 있을 것
유치권이 성립하려면 점유상태에 있어야 합니다. 점유를 잃으면 있었던 유치권도 소멸합니다. 유치권자가 누군가에 의해 점유를 침탈당하는 경우, 민법 제204조에 의해 물건의 반환을 청구하여 점유를 회복하면 점유가 소멸하지 않은 것으로 간주되므로(민법 제192조 제2항 단서), 유치권이 소멸하지 않습니다.
유치권자의 점유에는 간접점유도 포함됩니다.
“유치권의 성립요건이자 존속요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계가 없으나, 다만 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비추어, 그 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다고 할 것이다(2007다27236).”
적법한 점유
점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다(민법 제320조 제2항). 불법행위로 점유를 취득한 후 적법한 권원을 취득한 경우에도 유치권은 부정됩니다. 불법행위가 제3자에 대하여 행하여진 경우에도 유치권은 성립하지 않습니다. 점유가 불법행위로 인하여 개시되었다는 점에 대한 입증책임은 유치권을 깨고자 하는 자에게 있습니다.
“건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거처분권이 있으나 미등기건물을 그 소유권의 원시취득자로부터 양도받아 점유중에 있는 자는 비록 소유권취득등기를 하지 못하였다고 하더라도 그 권리의 범위내에서는 점유중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다. 위 미등기 건물의 점유자가 건물의원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다(87다카3073).”
“어떠한 물건을 점유하는 자는 소유의 의사로 선의 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정될 뿐만 아니라 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유하는 것으로 추정되므로 점유물에 대한 유익비상환청구권을 기초로 하는 유치권의 주장을 배척하려면 적어도 그 점유가 불법행위로 인하여 개시되었거나 유익비 지출 당시 이를 점유할 권원이 없음을 알았거나 이를 알지 못함이 중대한 과실에 기인하였다고 인정할만한 사유의 상대방 당사자의 주장입증이 있어야 한다(66다600).”
변제기에 있는 채권
반드시 변제기가 도래한 채권을 가지고 있어야 합니다. 기한의 정함이 없는 채권의 경우 채권자는 언제든지 이행청구를 할 수 있으므로 채권 성립과 동시에 유치권이 성립됩니다. 유치권 행사 중 발생한 채권도 유치권이 담보하는 채권에 포함됩니다.
채권과 물건 사이의 견련관계
유치권이 성립하기 위하여 점유자의 채권이 “그 물건(이나 유가증권)에 한하여 생긴” 것이어야 합니다.
“민법 제320조 제1항에서 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함하고, 한편 민법 제321조는 ‘유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다’고 규정하고 있으므로, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용된다. 다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 위 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다(2005다16942).”
“채무불이행에 의한 손해배상청구권은 원채권의 연장이라 보아야 할 것이므로 물건과 원채권과 사이에 견련관계가 있는 경우에는 그 손해배상채권과 그 물건과의 사이에도 견련관계가 있다할 것으로서 손해배상채권에 관하여 유치권항변을 내세울 수 있다(76다582).”
“건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다(2007마98).”
“매매목적부동산을 사용하여 온 임차인이 부동산매매계약체결 이전에 그 부동산의 임차부분을 수선하여 발생한 유익비는 그로 인한 가치증가가 매매 대금결정에 반영되었다할 것이므로 특별한 사정이 없는 한 매도인이 이를 부담할 성질의 것이라 할 것이니 매도인이 임차인의 점유부분을 명도받기 위하여 임차인을 상대로 명도청구소송을 제기한 결과 임차인의 유익비 상환청구권이 인정되어 이를 상환하였다면 매도인에 대하여 명도채무 불이행으로 인한 손해배상으로서 구상할 수 있다(88다카32425).”
“건물의 임대차에 있어서 임차인의 임대인에게 지급한 임차보증금 반환청구권이나 임대인이 건물시설을 아니하기 때문에 임차인에게 건물을 임차목적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 민법 320조 소정 소위 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없다(75다1305).”
“임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다(93다62119).”
유치권의 성립을 배제하는 특약의 부존재
원상회복과 같은 계약상 유치권 배제 취지의 특약이 없어야 합니다. 특약은 묵시적으로도 인정될 수 있습니다.
유치권 소멸사유
유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 합니다. 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못합니다. 다만 유치물의 보존에 필요한 범위 안에서는 채무자의 승락없이 목적물을 사용할 수 있습니다. 유치권자가 위와 같은 선관의무를 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다(이상 민법 제324조 제1 내지 3항).
“민법 제324조에 의하면,유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것인바,공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 할 것이다. 그리고 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다(2009다40684).
“유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제647조 제1항 단서에서 규정하는 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것이라고 볼 수 없다(2002마3516).”
유치권은 멸실, 혼동, 포기 등 물권에 공통된 소멸사유에 의하여 소멸합니다. 피담보채권이 소멸시효 도과로 소멸한 경우 부종성에 의해 유치권도 소멸합니다. 다만 유치권 자체는 소멸시효에 걸리지 않습니다(왜냐하면 물건을 사실상 지배하여가 유치권이 유지되므로 권리행사를 게을리 한다고 볼 수 없기 때문). 유치권행사는 피담보채권의 소멸시효가 진행하는 것을 방해하지 않습니다(민법 제326조). 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제327조). 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸됩니다(민법 제328조).
감 사 합 니 다.
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