1️⃣ 사건 개요: 전세계약서의 허위기재, 보증기관 책임 쟁점으로
2017년, 한 금융기관(원고)은 임차인 A에게 전세보증금 2억6,400만원을 기재한 전세계약서를 바탕으로 2억1,000만원의 전세자금대출을 실행했습니다. 이 대출은 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 선 제공한 전세금안심대출보증 상품이었습니다.
하지만 실제로 임차인이 임대인에게 지급한 보증금은 2억3,000만원에 불과했고, 그 차액은 허위로 계약서에 기재된 것이었습니다. 이후 임차인이 대출을 변제하지 못하자, 금융기관은 보증공사에 보증금 지급을 청구하게 되었고, 이에 대해 보증공사는 허위 전세계약에 따른 면책 사유를 주장하며 분쟁이 발생했습니다.
2️⃣ 쟁점: ‘허위 전세계약’의 판단 기준과 보증책임의 범위
이 사건의 핵심은 보증약관 제30조 제2항 제7호에 규정된 **“사기 또는 허위의 전세계약”**에 해당하는지 여부입니다. 만약 해당된다면, 보증공사는 책임을 면하게 됩니다.
원심은 “전세계약이 보증금 2억3,000만원 범위에서는 유효하게 체결되었으므로, 전부 허위는 아니다”라며 보증공사의 면책 항변을 기각했습니다.
3️⃣ 대법원의 판단: “일부 허위도 면책 사유가 된다”
대법원은 원심 판단을 파기환송하며 다음과 같은 법리를 명확히 했습니다.
🧑⚖️ “보증약관에서 말하는 ‘허위의 전세계약’은 반드시 전부가 허위일 필요는 없고, 보증계약 체결에 영향을 미칠 수 있는 ‘중요사항’에 허위가 포함된 경우도 해당된다.”
⚖️ 주요 법리 요점:
- 약관 해석 원칙: 개별 계약자의 의도보다는 평균적 고객 기준에서 문언과 전체 맥락을 종합적으로 해석해야 한다.
- 보증약관 제30조 제2항 제7호는 일부 허위도 포함하는 개념으로 보아야 하며, 그 허위가 보증계약의 체결 여부나 범위에 실질적인 영향을 주는 것이어야 한다.
- 전세보증금 부풀리기는 보증금 반환채권의 실효성과 밀접히 연결되어 있으며, 기금의 부정 사용을 방지할 필요성도 고려해야 한다.
즉, 임차인이 실제 보증금보다 과다하게 금액을 기재한 계약서를 근거로 대출을 받았다면, 보증공사는 그 허위성만으로도 면책될 수 있다는 입장을 확립한 판결입니다.
4️⃣ 결론: 약관 해석의 실무적 중요성과 주의점
이번 판결은 보증기관의 책임 한계를 정립한 사례로서, 전세대출 실무에 중요한 시사점을 남깁니다.
- 대출 실행기관은 전세계약서의 실질적 진정성과 보증금 실지 지급 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 역시 허위 기재로 인해 향후 민·형사상 책임뿐 아니라 보증 혜택 상실이라는 불이익을 감수해야 합니다.
- 보증기관은 공적 재원의 부당한 유출을 방지할 수 있도록 약관 해석과 내부 심사 기준을 철저히 마련해야 합니다.
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