[판례 해설] 임차권등기와 대항력 소멸, 그리고 경매 매수인에 대한 임대차보증금 청구

2025년 4월 15일 선고된 대법원 제2부 판결(2024다326398 임대차보증금 반환 사건)은 임차권등기와 임차권 대항력의 유지 문제를 중심으로 매우 중요한 법리를 다루고 있습니다. 이번 글에서는 이 판결의 사실관계와 법리를 쉽게 정리해 보겠습니다.

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사실관계 요약

1. 임대차계약 체결
   • 소외 1은 2017년 2월 8일, 소외 2와 보증금 9,500만 원, 기간 2017.2.27.~2019.2.26.으로 주택 임대차계약을 체결하고, 주택을 인도받아 주민등록까지 마쳤습니다. 확정일자도 부여받았습니다.
2. 임대차보증금 반환보험 가입
   • 소외 1은 임대차보증금 반환보험에 가입하여, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보험사(원고)가 이를 대신 지급하도록 했습니다.
3. 근저당권 설정
   • 2018년 1월 5일, 해당 주택에는 소외 3 명의의 근저당권(채권최고액 6,600만 원)이 설정되었습니다.
4. 보증금 반환 실패와 보험금 지급
   • 임대차기간 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 소외 1은 보험사에 보험금을 청구하고, 보험사는 소외 1에게 보증금 상당액을 지급했습니다. 이 과정에서 소외 1은 임대차보증금반환채권을 보험사에 양도했습니다.
5. 임차권등기명령 및 강제경매
   • 원고는 소외 1을 대위하여 임차권등기를 신청해 등기했고, 이후 소외 2를 상대로 보증금 반환 청구 소송을 진행해 확정 판결을 얻어 강제경매를 신청했습니다.
   • 경매 절차에서 피고가 해당 주택을 매수하여 소유권을 취득했습니다.
6. 보증금 반환 청구 소송 제기
   • 원고는 피고(매수인)를 상대로 남은 보증금 반환을 청구했습니다.

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쟁점 및 대법원 판단

쟁점은 다음과 같습니다:

임차인이 임차권등기명령 신청 후 퇴거하여 점유를 상실했을 경우, 임차권등기가 완료되면 대항력을 유지할 수 있는지? 매수인에 대해 임차권을 주장할 수 있는지?

대법원은 다음과 같이 판단했습니다.

1. 주택임대차보호법상 대항력 유지 요건

• **대항력 요건(주택 인도 + 주민등록)**은 취득 시뿐만 아니라 유지를 위해서도 계속 갖추어져야 합니다.
• 임차인이 주택 점유를 상실하면, 대항력은 소멸합니다.
• 이후 임차권등기를 하더라도, 소멸한 대항력이 소급하여 회복되지 않고, 등기 시점부터 새로운 대항력이 발생합니다.

2. 경매와 대항력 소멸

• 경매로 부동산이 매각되면, 선순위 저당권과 함께 이후 권리들도 소멸합니다.
• 매각 부동산에 대해 임차인이 대항력을 갖추지 못한 상태라면, 매수인에게 임차권을 주장할 수 없습니다.

3. 결론

• 소외 1은 임차권등기명령을 신청했지만, 그 전에 주택에서 퇴거하여 점유를 상실했습니다.
• 따라서 기존 대항력은 소멸했으며, 그 후 임차권등기로 인해 새롭게 대항력이 생긴 것이지만, 이는 근저당권보다 후순위입니다.
• 결국, 경매로 소유권을 취득한 피고는 임대인의 지위를 승계하지 않으므로, 원고는 피고에 대해 보증금을 청구할 수 없습니다.

4. 원심 판단 오류

• 원심은 "임차권등기만 완료되면 대항력이 유지된다"고 판단했지만, 대법원은 이를 부정하고 파기환송했습니다.

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정리

이 사건의 핵심은 임차권등기와 대항력 유지의 관계입니다.
▶ 점유 상실 → 대항력 소멸
▶ 임차권등기 완료 → 새 대항력 발생
▶ 소급 회복 불가, 기존 권리관계(근저당 등) 고려 필요

임대차보증금 반환과 관련된 실무에서 "임차권등기만 하면 무조건 보호된다"는 오해를 바로잡는 매우 중요한 판례입니다. 특히 경매로 인해 부동산 소유자가 바뀌는 경우, 임차인이 새 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있는지 여부는 매우 민감한 쟁점이므로, 본 판결을 정확히 이해할 필요가 있습니다.

 

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