가등기가 담보가등기인지 순위보전 가등기인지 여부를 판단하는 방법, 사례

by 이두철변호사 2024. 2. 11. 16:06

2023다263346 가등기말소 (아) 파기환송

[매매계약 해제를 이유로 한 가등기말소청구 사건]

◇처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석 방법◇

가등기가 담보가등기인지 여부는 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정될 문제이다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결, 대법원 2012. 12. 13. 선고 2011다70640 판결 등 참조). 그리고 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다6753 판결, 대법원 2005. 5. 27. 선고 2004다60065 판결 등 참조).

☞ 원고는 매수인에게 원고 소유의 부동산(‘이 사건 각 부동산’)을 매도하면서 매수인이 지정하는 사람의 명의로 가등기를 설정하는 데 동의하였음. 매수인은 피고보조참가인으로부터 금전을 차용하면서 예약자를 원고, 예약권리자를 피고보조참가인으로 하는 매매예약서를 작성하였고, 이에 따라 이 사건 각 부동산에 관하여 보조참가인 명의의 소유권이전청구권가등기(‘이 사건 가등기’)가 마쳐진 사안임

☞ 원심은, 원고는 적어도 이 사건 가등기 관련 서류를 작성할 당시에는 이 사건 가등기가 매수인의 피고보조참가인에 대한 차용금 채무를 담보하기 위한 것임을 인식한 상태에서 본인의 의사에 따라 위 서류 작성에 동의하였다고 보아, 원고가 이 사건 가등기를 통하여 매수인을 물상보증한 것으로 봄이 타당하다고 판단하였음

☞ 대법원은, 매매계약의 당사자가 아닌 제3자 앞으로 가등기가 마쳐졌다고 하여 이 사건 가등기가 매매계약과 무관한 담보가등기라고 단정할 수 없고, 이 사건 가등기는 그 등기부에 담보가등기라고 기재되어 있지 않고 순위보전 가등기와 같은 형식으로 되어 있을 뿐이며, 보증의사의 존재나 보증범위는 이를 엄격하게 제한하여 인정하여야 하는 점 등을 고려하면 이 사건 가등기는 담보가등기가 아닌 매매계약에 따른 순위보전을 위한 가등기라고 보아야 한다고 보아, 이와 달리 이 사건 가등기가 매수인의 피고보조참가인에 대한 차용금 채무를 담보하기 위한 담보가등기라고 판단한 원심판결을 파기·환송함