불법 건축물에 대한 지상물매수청구권
1. 지상물매수청구권의 입법목적
우리 민법 제643조가 규정하고 있는 토지임차인의 지상물매수청구권의 입법취지와 관련하여 제정당시 민의원 법제사법위원회 민법안심의소위원회에서의 심의내용을 기록한 ｢민법안심의록 상권(民法案審議錄 上卷)｣에는 구체적인 내용은 나와 있지 않습니다. 다만 정부제출법률안으로서 국회에 제출된 민법초안과 민의원 법제사법위원회 민법안심의소위원회에서 심의하여 완성한 수정안에 대해 당시 각 대학에서 민법을 담당하고 있는 교수들을 중심으로 구성된 민사법연구회가 연구와 검토를 통해 ｢민법안의견서(民法案意見書)｣를 완성하였는데, 이 의견서에는 "바야흐로 시대(時代)는 공공복지(公共福祉)를 위(爲)한 사회적 기능(社會的機能)을 충분(充分)히 발휘(發揮)하지 못하는 소유권자(所有權者)보다는 용익권자(用益權者)를 보호(保護)하려 하고 있다. 그렇다면 소유권자(所有權者)보다도 용익권(用益權)의 작용(作用)을 확충강화(擴充强化)하는 방향(方向)으로 입법(立法)되어야 할 차시(此時)에 건물(建物) 기타(其他) 공작물(工作物)이나 수목(樹木)을 토지(土地)로부터 수거(收去)함으로써 발생(發生)하는 가치(價値)의 감소(減少)를 막음으로써 나아가서는 지상권자(地上權者)의 투자(投資)를 보장장려(保障獎勵)하기 위(爲)하여 지상권자(地上權者)가 계약갱신(契約更新)을 청구(請求)할 수 있거나 불연(不然)이면 지상권설정자(地上權設定者)에게 당해(當該) 공작물(工作物)이나 수목(樹木)의 매취(買取)를 청구(請求)할 수 있도록 한 것은 진일보(進一步)한 입법(立法)이라 할 것이다."라고 밝히고 있습니다.
또한 우리 대법원은 "민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서 임차인이 가지는 건물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 임대차계약 종료시에 경제적 가치가 잔존하고 있는 건물은 그것이 토지의 임대 목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 비록 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물매수청구권의 대상이 될 수 있다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결)."고 판시하고 있습니다.
이상 민법 제정당시의 입법취지와 현재 판례의 태도에 따르면 민법 제643조 지상물매수청구권의 입법목적은 ⅰ) 국민경제적인 관점에서 건물 등 지상물의 가치를 보존하는 것과 ⅱ) 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 것이라는 두 가지를 들 수 있을 것입니다.
(이상 “토지임차인이 행사하는 지상물매수청구권에 관한 일고(저자 : 김서기)” 참조)
2. 지상물매수청구권에 관한 판례 법리
민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서 임차인이 가지는 건물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 임대차계약 종료시에 경제적 가치가 잔존하고 있는 건물은 그것이 토지의 임대 목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 비록 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물매수청구권의 대상이 될 수 있다. (대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결)
민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인이 가지는 지상물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다. 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다. (대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364,48371 판결)
임차인의 지상물매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료되었음에도 그 지상시설 등이 현존하고, 또한 임대인이 계약의 갱신에 불응하는 경우에 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있는 권리라는 점에서 보면, 위 매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고는 할 수 없다. (대법원 1993. 11. 12. 선고 93다34589 판결)
민법은 임대차계약 종료 시에 계약 목적 대지 위에 존재하는 지상물의 잔존가치를 보존하자는 국민경제적 요청과 아울러 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인해 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위해서 임대차계약을 위반하지 않고, 계약을 성실하게 지켜온 임차인에게는 임대차계약 종료 시에 계약갱신 요구권을 부여하고, 임대인이 굳이 위 요구를 벗어나 자신의 뜻대로 토지를 사용하고자 할 때에는 계약 목적 토지 위에 임차인이 설치한 건물 등 지상물을 매수하도록 강제함으로써 비로소 위와 같은 제한으로부터 벗어날 수 있게 하는 지상물매수청구권을 두었다. 그렇다면 임대인에게는 지상물을 매수한 후 이와 같은 제한으로부터 완전히 벗어나 그가 매수한 지상건물과 대지를 그의 뜻대로 자유롭게 사용 처분할 수 있는 권리가 보장되어야 한다. 또 임대인의 재산권 행사를 제한하는 위와 같은 예외적 강행규정은 그 해석을 엄격하게 하여야 한다. (대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결, 대법원 2021. 12. 10. 선고 2021다260671 판결 참조)
건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인 소유 건물이 임대인이 임대한 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는, 임차지 상에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용된다. (대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결)
3. 지상물매수청구에 관한 구체적인 판결 사례
가. 불법 건축물에 대한 지상물매수청구를 인용한 판결
1) 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결
(2심) 서울고등법원 1997. 7. 16 선고 96나381 판결
○ 사실관계
- 박♡식(당시 토지 임대인)은 1983. 3. 11. 피고(토지 임차인)에게 임대한 토지를 휴게소 설치용 대지로 사용하는 것을 승낙
- 피고는 이 사건 토지상에 벽돌 세멘와즙(등기부 및 토지대장상 블록조 스레트즙으로 기재되어 있음) 단층 대중음식점 264㎡를 건축하여 같은 해 9. 6.자로 피고 명의로 소유권보존등기 경료
- 이후 피고는 위 식당건물(264㎡)에 부속된 주방, 매점, 방, 세차장을 추가로 불법 건축하였는바, 그 면적이 위 식당건물 면적(264㎡)을 합하여 425㎡ 임
- 나아가 피고는 식당 운영을 위하여 적벽돌 세멘와즙 방 42㎡ 및 적벽돌 세멘와즙 방 43㎡도 추가로 불법 건축
- 총 건축면적 510㎡(= 425㎡ + 42㎡ + 43㎡) 중 264㎡를 제외한 나머지 246㎡(= 510㎡ - 264㎡)(등기부 기재 면적 264㎡을 기준으로 93% 증가한 면적)가 모두 임대인의 동의를 받지 않은 것일 뿐만 아니라 미등기·무허가건물임
○ 대법원의 판단
- 임대인의 동의를 받지 않고 무허가로 건축된 건물까지도 전부 지상물매수청구 인정
2) 대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364,48371 판결
(2심) 대전지방법원 2013. 5. 22 선고 2012나11035, 2023나5587 판결
○ 사실관계
- 6.25 전쟁으로 피난을 갔다가 돌아온 마을사람들이 이 사건 토지 위에 이 사건 1 내지 5건물들을 축조함
- 피고2(토지 임차인)는 1953년에 임차지상에 이 사건 2건물들(창고 61㎡, 주택 63㎡)를 신축한 이래 지금까지 이를 소유하고 있음
- 피고1(토지 임차인)은 1998년에 이 사건 1건물들(주택 67㎡, 창고 24㎡)을, 피고3(토지 임차인)은 1996년에 이 사건 3건물들(하우스 32㎡, 주택 54㎡, 주택 31㎡)을, 피고4(토지 임차인)는 2005년에 이 사건 4건물들(하우스 17㎡, 주택 63㎡, 축사 7㎡, 창고 35㎡, 하우스 21㎡)을, 피고5(토지 임차인)는 2010년에 이 사건 5건물들(창고 28㎡, 주택 60㎡)을 전소유자들로부터 각각 매수하여 소유하고 있음
- 이 사건 1 내지 5건물들은 모두 불법적으로 건축된 미등기 무허가 건물임
○ 대법원의 판단
- 미등기·무허가 건물인 이 사건 1 내지 5건물들에 대하여 전부 지상물매수청구 인정
3) 대법원 1993. 11. 12. 선고 93다34589 판결
(2심) 수원지방법원 1993. 5. 21 선고 92나8023 판결
○ 사실관계
- (가)부분 지상 정미소 142.71㎡와 (바)부분 지상 주택 36.53㎡는 전임차인이 원고(토지 임대인)의 동의하에 1976. 12. 27. 건축허가를 받고 신축하여 1977. 1. 31. 준공허가를 필한 것임
- 그 외 (나)부분 지상 창고 74.29㎡, (다)부분 창고 25.0㎡, (라)부분 창고 153.0㎡, (마)부분 창고 122.0㎡, (사)부분 지상 주택 17.20㎡, (아)부분 지상 주택 27.27㎡, (자)부분 창고 6.0㎡, (차)부분 창고 3.0㎡는 모두 피고(토지 임차인)이 원고의 동의 없이 무허가로 (가)·(바)부분 건물에 부속하여 증축하거나 별도로 신축한 것임
- 요컨대, 적법한 건물 합계 면적은 179.24㎡(= 142.71㎡ + 36.53㎡)이고 무허가 증축·신축된 건물 합계 면적은 427.76㎡(= 74.29㎡ + 25.0㎡ + 153.0㎡ + 122.0㎡ + 17.20㎡ + 27.27㎡ + 6.0㎡ + 3.0㎡)이므로, 전체 면적 607㎡(= 79.24㎡ + 427.76㎡)을 기준으로 볼 때 약 70.5%(= 427.26㎡ / 607㎡)가, 적법 건축 면적(179.24㎡)을 기준으로 볼 때 238%(= 427.76 / 179.24)가 무단으로 불법 증축·신축된 것임
○ 대법원의 판단
- 무단으로 불법 증축·신축된 건물들에 대하여 전부 지상물매수청구 인정
나. 불법 건축물에 대한 지상물매수청구를 기각한 판결
1) 대법원 2021. 12. 10. 선고 2021다260671 판결
(2심) 수원지방법원 2021. 7. 9. 선고 2019나73062 판결
(파기환송심) 수원지방법원 2022. 7. 7. 선고 2021나103089 판결
○ 사실관계
- 피고(토지 임차인)은 임차지상에 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물 41.65㎡를 건축하여 1999. 4. 14. 피고 명의로 소유권보존등기를 마치고 동 건물에서 음식점 운영
- 이후 피고는 위 건물의 불법증개축을 계속하였고, 최종적으로 건물의 면적이 애초 소유권보존등기 된 건물의 면적 41.65㎡보다 약 1,000% 이상 증가하게 됨
- 이 사건 건물(피고가 매수청구권을 행사한 것)은 전체 면적이 236.7㎡인데, 절반 이상의 면적이 이 사건 토지의 경계를 넘어 원고(토지 임대인) 소유의 다른 3필지의 토지를 침범하여 무단점유하고 있고, 그 대부분이 침범하고 있는 1필지의 토지는 지목이 ‘전’으로 되어 있음
○ 대법원의 판단
- 지상물매수청구 기각
변호사 이두철 법률사무소
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