최근 대법원은 소액임대차보증금의 최우선변제제도를 악용하는 경우 그러한 소액임차인은 배당에서 제외될 수 있다고 판시하였습니다(2015가단214120).
대법원이 같은 판결에서 악용의 근거로 든 사실들은 다음과 같습니다.
1. 임대차 계약 당시 이미 아파트 시가를 초과하는 근저당권이 설정되어 있었음.
2. 주변 전세 시세가 2억5천만원이 넘는데도 임차보증금이 3500만원이었음.
3. 임차보증금이 최우선변제금액과 비슷함.
4. 임대차계약이 체결되고 나서 3개월 후 임의경매개시결정이 내려짐(즉, 경매에 처해질 위기에 있던 시점에 임대차계약 체결)
5. 경매개시결정이 있은 뒤까지 임대인이 임대목적 아파트에 전입신고되어 있었음.
위와 같은 사실들, 또는 유사한 사실들에 해당하면 경매절차에서 소액임차보증금을 최우선변제 받지 못할 가능성이 있겠습니다.
더 이상 꼼수는 안됩니다.
