대 전 지 방 법 원
판 결
사 건 2020가단131148 기타(금전)
원 고 LKK
소송대리인 변호사 이두철
피 고 1. SHJ
2. SBK
피고들 소송대리인 변호사 KJS
변 론 종 결 2021. 10. 21.
판 결 선 고 2021. 11. 25.
주 문
1. 피고들은 공동하여 원고에게 40,000,000원 및 이에 대하여 2020. 10. 23.부터 2021. 11. 25.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 2/5는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청 구 취 지
피고들은 공동하여 원고에게 75,930,000원 및 이에 대하여 2020. 10. 23.부터 2021. 8. 10.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
이 유
1. 인정사실
가. 원고는 배우자인 CLK와 함께 2004. 5. 1.부터 대전 XX구 XX로 35 소재 상가에서 ‘SJ마트’, ‘NW복권방’이라는 상호로 사업자등록을 하여 슈퍼마켓업, 로또복권 판매업, 담배소매업 등을 영위하여 왔다.
나. 원고는 2006. 10. 11. 피고들로부터 대전 XX구 XX로 37 1층 39평(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 임대차보증금 80,000,000원, 월 차임 1,800,000원으로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 2006. 10. 30. 주식회사 보광훼미리마트(현재 주식회사 비지에프리테일로 상호가 변경되었으며 씨유 편의점 프랜차이즈업을 하고 있는 회사이다)와 훼미리마트편의점 프랜차이즈 계약을 채결한 후 이 사건 상가에서 씨유편의점 영업을 시작하였는데, 2006. 11. 12. 스포츠토토 주식회사와 체육진흥투표권(이하 ‘스포츠토토’라 한다) 판매계약을 체결하여 이 사건 상가에 ‘토토NW점’이라는 사업자등록을 하고, 2006. 12. 22. 편의점업의 상호를 ‘씨유대전NW점’으로, 사업장소재지를 이 사건 상가로 변경하면서 이 사건 상가로 담배소매업 영업소 위치변경 승인을 받았고, 위 각 시일부터 이 사건 상가에서 편의점업, 로또복권 및 스포츠토토판매업, 담배소매업 등을 영위하여 왔다.
다. 이후 이 사건 임대차계약은 갱신되어 오다가, 원고와 피고들은 2017. 10. 23. 이 사건 임대차계약의 임대차기간을 2020. 10. 22.까지로 3년 연장하면서 월 차임을 3,000,000원으로 증액하는 계약을 체결하였다.
라. 원고와 CLK는 2020. 1. 10. 협의이혼을 위하여 아래와 같은 재산분할에 관한 합의를 하였고, 2020. 3. 25. 협의이혼을 하였다.
양자가 운영해 온 씨유NW점과 토토NW점은 분할의 어려움을 고려하여 아래와 같이 조정한
다.
- 향후 5년간 공동운영하기로 하되 복권부분 수입은 원고가, 씨유NW점 수입은 CLK의 것으로 한다.
- 모든 경비는 50%씩 공동부담한다.
- 5년간의 공동운영기간이 종료되면 원고는 CLK에게 임대보증금 8,000만 원과 상품대금
의 50%인 2,000만 원을 합하여 1억 원을 지급하고 모든 것을 인수한다. 그 이유는 창업
당시 일억 원 이상이 CLK의 현금으로 시작했기 때문이다.
마. 그러던 중 피고 SHJ는 원고에게 전화로 2020. 5. 초순경에는 이 사건 임대차계약의 월 차임을 6,000,000원으로 증액하여 달라고 하였다가, 2020. 5. 18.경에는 피고들의 아들이 서울에서 내려와서 이 사건 상가에서 약국을 하려고 하니 원고의 권리금은 보장할 수 없고 월 차임 증액 여부와 무관하게 2020. 10. 22. 이 사건 임대차계약이 만료되면 이 사건 상가를 인도하여 달라고 하였다.
바. 이에 원고는 2020. 5. 18. 대한법률구조공단 대전지부 상가건물임대차분쟁조정위원회에 ‘피고들이 원고의 권리금회수기회를 방해하는 행위를 중단하고 그렇지 아니할 경우 150,000,000원의 권리금 상당의 손해배상을 하여 달라’는 취지의 상가건물임대차 분쟁조정신청을 하였으나, 2020. 6. 5. 피고들의 조정 불참의사 통지로 상가건물임대차 분쟁조정신청은 각하되었다.
사. 씨유대전NW점을 유지하고 싶었던 씨유편의점 담당자가 2020. 6. 11. 서울에 있는 피고들의 아들을 찾아가 만난 이후, 다시 원고, CLK와 만나 원고, CLK에게 ‘피고들의 아들 역시 자신 혹은 지인이 이 사건 상가를 운영하여야 하니 이 사건 임대차계약의 연장은 곤란하다는 입장이다’라는 취지의 말을 하였다.
아. 원고는 이 사건 상가에서 영위하던 편의점업, 로또복권 및 스포츠토토판매업, 담배소매업의 영업장을 옮기기 위하여 2020. 6. 16. PJS으로부터 대전 XX구 XX로 35 1층 101호 22.37㎡(이하 ‘이 사건 신사업장’이라 한다)를 임대차보증금 20,000,000원, 월 차임 800,000원, 임대차기간 2년으로 하여 임차하였고, 2020. 7. 18.부터 이 사건 신사업장 철거 작업을 진행하였으며, 2020. 8. 6. 이 사건 신사업장으로 담배소매업 영업소 위치변경 승인을 받았다.
자. 그러자 CLK가 2020. 7. 22. 원고에게 ‘피고 SHJ가 이 사건 임대차계약을 연장해주겠다고 하였다.’라는 취지의 문자메시지를 보냈고, 피고 SHJ, 피고들의 아들은 2020. 8. 9. 및 2020. 8. 10. 원고에게 전화하여 ‘피고들의 아들이 서울에서 내려오지 않기로 하였으니 월 차임을 월 350만 원으로 조정하고 이 사건 임대차계약을 연장하여 주겠다. 아니면 신규임차인을 주선하여 달라.’라는 취지로 말하였고, 피고들이 2020. 10. 5. 원고에게 이 사건 임대차계약의 연장을 원하는지 여부를 묻는 취지의 내용증명을 보냈으나, 원고는 피고들의 제의에 응하지 아니하였다.
차. 원고는 이 사건 임대차계약 2020. 10. 22. 이 사건 상가를 원상복구한 후 피고들에게 인도하였으며 피고들로부터 임대차보증금을 반환받았다.
카. 한편, 이 사건 임대차계약 종료일인 2020. 10. 23. 당시 원고가 이 사건 상가에서 운영하던 편의점의 권리금은 75,930,000원이다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증, 10 내지 14호증, 16 내지 25호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 이 법원의 감정인 JHS에 대한 감정촉탁회신결과, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고
피고들이 더 이상 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않고 자신들의 아들이 이 사건 상가에서 약국 영업을 하겠다며 원고가 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 확정적인 의사를 표시하여 원고의 권리금 회수를 방해였으므로, 피고들은 원고에게 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항에 따른 손해배상으로 이 사건 상가의 권리금 75,930,000원 및 그 지연손해금을 지급할 책임이 있다.
나. 피고들
피고들은 이 사건 임대차계약 만료일 전 원고의 배우자 CLK가 지속적으로 이 사건 임대차계약의 갱신을 요청하자 이에 원고에게 이 사건 임대차계약의 연장이 가능하고 신규임차인도 주선하여 달라고 통보하였으므로, 피고들이 원고에게 원고가 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 확정적인 의사를 표시하여 원고의 권리금 회수를 방해하였다고 볼 수 없다.
3. 이 사건의 쟁점에 관한 판단
가. 관련 법리
임대인은 정당한 사유 없이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약의 체결을 거절하는 등으로 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항). 상가임대차법 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당
한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 등 참조).
나. 이 사건의 쟁점
위 관련 법리에 의하면 원고가 피고들에게 신규임차인을 주선하지는 아니하였으나 그 이유가 피고들이 정당한 사유 없이 원고가 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였기 때문이라면 피고들은 원고의 권리금 회수를 방해한 것으로서 상가임대차법에 따라 원고에게 손해배상으로 권리금 상당의 돈을 지급할 책임을 지게 될 것이다.
그런데 피고들이 2020. 5.경 원고에게 원고가 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결할 의사가 없다고 밝힌 이유는 자신들의 아들이 이 사건 상가에서 영업을 하겠다는 것으로서 이는 상가임대차법 제10조의4 제2항 각호에서 정한 ‘정당한 사유’라고 보기는 어렵다.
결국 이 사건의 쟁점은 ‘피고들이 원고가 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하여 원고의 권리금 회수기회를 방해하였는지’ 여부가 된다.
다. 판단
앞서 본 인정사실, 같은 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고들은 2020. 5. 초중순경부터 2020. 8. 9.까지 약 3개월 동안 원고에게 이 사건 임대차계약을 갱신하지 아니하고 자신들의 아들이 이 사건 상가에서 약국 영업을 하겠다는 의사를 표시한 후 그 입장을 계속하여 유지함으로써 확정적으로 원고가 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 표시하여 원고가 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하였다고 봄이 상당하다.
① 피고 SHJ는 2020. 5.경 원고에게 전화를 할 당시 단정적으로 ‘아들이 이 사건 상가에서 약국을 운영하려고 하니 이 사건 임대차계약의 연장은 할 수 없다. 임대인 측이 이 사건 상가를 운영하려고 하는 것이니 이 사건 상가에 관한 권리금은 줄 수 없다.’라는 취지로 말하였다.
② 더욱이 피고들이 원고가 2020. 5. 18. 이 사건 상가의 권리금 방해배제 혹은 권리금 상당의 손해배상을 구하는 상가건물임대차분쟁조정신청에 대하여 조정 불참의사를 통지하였을 뿐 아니라, 피고들의 아들 또한 2020. 6. 11. 씨유편의점 담당직원에게 이 사건 임대차계약의 갱신 거절 및 본인 혹은 지인이 이 사건 상가를 운영하려고 한다는 취지의 의사를 표시하기까지 하였다.
③ 결국 원고는 피고들이 신규임차인을 주선하여도 신규임차임과 임대차계약을 체결할 의사가 전혀 없는 것으로 알고 이 사건 상가에서 영위하던 편의점업 등의 영업장을 옮기기 위하여 2020. 6. 16. 박정순으로부터 이 사건 신사업장을 임차하여 2020. 7. 18. 이 사건 신사업장 철거 작업을 진행하였으며, 2020. 8. 6. 이 사건 신사업장으로 담배소매업 영업소 위치변경 승인까지 받은 것이다.
④ 피고들의 아들이 씨유편의점 담당직원에게 이 사건 임대차계약의 갱신 거절 및 본인 혹은 지인이 이 사건 상가를 운영하려고 한다는 취지의 의사를 표시한 2020. 6. 11.부터 피고들이 입장을 바꾸어 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신이 가능하다고 통지한 2020. 8. 10. 사이에 원고와 피고들 사이에 이 사건 임대차계약과 관련하여 어떠한 의사 교류도 없었던 것으로 보인다.
⑤ 가사 피고들이 2020. 6. 11. 이후 원고가 아닌 원고의 배우자였던 CLK와 이 사건 임대차계약의 갱신 혹은 신규임차인의 주선과 관련한 의사 교류를 하여왔다고 하더라도 CLK는 이 사건 임대차계약의 임차인이 아닐 뿐 아니라 CLK는 당시 이미 원고와 이혼까지 한 관계로서 이 사건 임대차계약과 관련하여 원고를 대리할 권한도 없었으므로 이를 두고 임차인인 원고와 이 사건 임대차계약의 갱신 혹은 신규임차인의 주선과 관련한 의사교류를 하여왔다고 평가하기는 어렵다.
⑥ 비록 피고들이 2020. 8. 10. 원고에게 입장을 바꾸어 ‘이 사건 임대차계약의 갱신이 가능하다거나 신규임차인을 주선하여 달라’는 말을 하기는 하였으나 이미 피고들이 2020. 5. 9.경 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신이 불가능하며 자신들의 아들이 이 사건 상가를 운영할 것이므로 신규임차인을 주선하여 주어도 권리금을 지급할 수 없다고 단정적인 의사표시를 한 후 수개월 간 그러한 입장을 유지함으로써 원고가 이미 이 사건 신사업장을 임차하여 그곳으로 담배소매업 영업소 위치변경 승인받기까지 하는 등 사실상 원고가 주선할 신규임차인 물색하는데 상당한 지장을 초래한 이상 위와 같은 사정만으로 피고들이 원고의 권리금 받을 기회를 방해한 사실이 없었다고 보기는 어렵다.
⑦ 위 제⑥항과 같이 보지 않을 경우 임대인이 최초에는 자신이 임차목적물을 직접 사용하겠다는 등 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인을 주선할 시도조차 못하게 하였다가 상당한 기간이 도과하여 임대차기간의 종료일에 임박할 즈음 입장을 바꾸어 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해한 적이 없다고 주장하는 것을 용인하는 것으로써 이는 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 자신이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호하려는 상가임대차법 제10조의4를 규정한 입법 목적에 반하게 되어 부당하다.
4. 손해배상 책임의 발생 및 범위
가. 손해배상책임의 발생
앞서 본 바와 같이 피고들은 원고가 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하였고 그로 인하여 원고는 신규임차인으로부터 이 사건 상가의 권리금을 회수할 수 있는 기회를 상실하였다고 할 것이므로, 피고들은 원고에게 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 손해배상으로 이 사건 상가의 권리금 상당의 금액을 지급할 책임이 있다.
나. 손해배상책임의 범위
이 사건 상가에 대한 이 사건 임대차계약 만료일인 2020. 10. 23. 당시의 권리금은 75,930,000원으로 평가된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고가 입은 손해는 위 권리금 상당액인 75,930,000원으로 인정한다.
다. 손해배상액의 감액
다만 상가임대차법 제10조의4 제1항, 제3항이 적용되는 손해배상소송의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어야 하므로, 피해자에게 손해의 발생과 확대에 기여한 과실이 있는 사정을 들어 과실상계를 하거나 공평의 원칙에 기하여 책임을 제한할 수 있다고 할 것인바, 앞서 든 증거와 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, ① 원고로서도 피고가 입장을 바꾸어 이 사건 임대차계약의 갱신 혹은 신규임차인과의 임대차 주선을 받아들이겠다고 한 2020. 8. 10.이후 이 사건 임대차계약 만료일인 2020. 10. 23.까지 늦었지만 권리금 회수를 위하여 신규임차인을 주선하기 위한 노력을 하여 자신의 손해 발생이나 확대를 방지할 기회가 있었음에도 특별히 그러한 노력을 기울이지는 않은 것으로 보이는 점, ② 원고가 최초 이 사건 임대차계약을 체결할 당시에 별도의 권리금을 지출하였다고 볼 만한 객관적인 자료가 없는 점, ③ 이 사건 권리금회수 보호규정은 이 사건 임대차계약 체결 이후인 2015. 5. 13. 신설되어 시행된 점 등을 종합하여 보면, 원고가 피고에게 지급하여야 할 손해배상액을 40,000,000원으로 제한함이 상당하다.
따라서 원고는 피고에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상으로서 40,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 임대차계약 만료일인 2020. 10. 23.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 여겨지는 이 판결 선고일인 2021. 11. 25.까지는 상법이 정한 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 책임이 있다.
5. 결론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 심우성
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