임대차계약 체결 후 임차인이 보증금 일부만 지급하고 영업준비를 위해 먼저 부동산을 인도 받아 인테리어를 하는 경우가 많습니다. 나중에 임차인이 정상적으로 보증금을 모두 지급한다면 별다른 문제가 없겠지만, 임차인이 영업준비를 위해 부동산을 인도받았음을 기화로 보증금 잔금을 지급하지도 않고 아예 눌러 앉는 경우가 있었습니다. 이러한 경우 임대인은 부동산명도단행가처분을 신청하여 인용된 사례가 있어 소개합니다. 아래 제가 소송대리하며 작성하였던 부동산명도단행가처분신청서를 그대로 게시합니다. 비슷한 처지에 있는 분들게 도움이 되기를 바랍니다.
부동산명도단행가처분신청서
채 권 자 1. A
2. B
채권자들 주소 ~~~
채권자들 소송대리인 변호사 이두철
대전 서구 둔산중로 40 (둔산동 1417, 둔산더리치빌) 212호
채 무 자 C
대전 서구 ~~~
목적물의 가액 : 금 38,000,000원
피보전권리의 요지 : 임대차계약 해지에 따른 목적물반환청구권
신 청 취 지
1. 채무자는 채권자들에게 별지 목록 기재 건물 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1 각 점을 차례로 연결한 선내 282.24㎡를 인도하라.
2. 소송비용은 채무자가 부담한다.
라는 재판을 구합니다.
신 청 이 유
1. 당사자들의 지위
채권자들은 별지목록기재 부동산에 관하여 2015. 9. 11. 접수번호 제1009호로 소유권이전등기를 경료한 소유자들입니다. 채무자는 2019. 5. 10. 채권자들과 별지목록기재 부동산 중 2층 전부 282.24㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 합니다)에 관하여 임대차계약을 체결한 자이고, 2019. 7. 5.경부터 이 사건 부동산에서 ‘XX해장국’이라는 상호로 식당을 운영하고 있습니다.
2. 이 사건 임대차계약의 내용
채무자는 2019. 5. 10. 채권자들과 이 사건 부동산에 관하여 보증금 30,000,000원, 월차임 2,000,000원(부가세 별도)으로 하는 임대차계약을 체결하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 합니다), 당일 계약금으로 3,000,000원을 지급하였습니다(소갑 제1호증 임대차계약서).
원래는 보증금을 모두 지급받음과 동시에 이 사건 부동산을 인도하여야 하나, 채무자가 이 사건 부동산을 먼저 인도받아 인테리어 공사 등 영업 준비를 할 수 있게 해달라고 간절히 부탁하였고, 채권자들은 채무자의 요구를 들어주면서 다음과 같은 내용의 특약사항을 정하였습니다. 즉, 채권자들이 채무자에게 이 사건 부동산을 미리 인도하여 주되 채무자가 채권자들에게 2019. 6. 11.까지 보증금 잔액을 입금하지 아니하면 채무자는 모든 것을 포기하고 채권자들에게 이 사건 부동산을 명도하는 것이었습니다(갑 제1호증 임대차계약서 특약사항 확인바랍니다).
3. 채무자의 악의적인 계약 미이행
채권자들은 2019. 5. 14.경 채무자에게 이 사건 부동산을 인도하였습니다. 그런데 채무자는 2019. 6. 11.까지 보증금 잔금 27,000,000원을 지급하지 아니하였으며, 나아가 2019. 7. 5.경부터 영업을 시작하였습니다. 월차임은 지금까지 한 푼도 지급하지 않았습니다.
4. 채권자들의 이 사건 임대차계약 해지통보, 채무자의 답변
채권자들은 2019. 7. 5.자 내용증명우편으로 채무자에게 6. 11.까지 보증금 잔금이 지급되지 않았음을 이유로 이 사건 임대차계약의 해지를 통보하였습니다(소갑 제2호증의 1). 이에 대하여 채무자는 2019. 7. 9.자 내용증명우편으로 건물노후, 사업자등록, 가스안전점검, 가맹점계약 등 여러 가지 보증금 미지급의 변명을 늘어놓으며 결과적으로 이 사건 부동산을 반환하지 않고 계속 영업하겠다는 취지의 통보를 하였습니다(소갑 제2호증의 2).
채권자들은 2019. 7. 11.자 내용증명우편으로 채무자에게 재차 계약해지와 이 사건 부동산 반환을 통보하였고(소갑 제2호증의 3), 채무자는 2019. 7. 15.자 내용증명우편을 통하여 역시 이 사건 부동산 반환을 거절하였습니다(소갑 제2호증의 4).
5. 피보전권리
채권자들과 채무자는 2019. 5. 10. 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 채권자들은 2019. 5. 14.경 이 사건 부동산을 채무자에게 인도하였으나, 채무자가 2019. 6. 11.까지 보증금 잔액을 지급하지 아니하여, 이 사건 임대차계약은 늦어도 2019. 7. 15.경 적법하게 해지되었습니다. 따라서 채권자들은 채무자에게 이 사건 임대차계약 해지를 원인으로 이 사건 부동산의 반환를 청구할 수 있습니다.
5. 보전의 필요성
채무자가 보증금 잔액을 지급하지 아니하여 이 사건 임대차계약이 해지되었음은 명백합니다. 채무자도 자신의 귀책사유로 이 사건 임대차계약이 해지됨을 매우 잘 알고 있습니다(소갑 제2호증 2, 4). 채권자들의 인도청구권에 대하여 채무자의 항변권이 없음은 명백합니다.
건물임대차에 있어서의 임대차보증금은 임대료는 물론 임차건물의 명도에 이르기까지의 임대차로 인한 일체의 임대인의 채권을 담보하는 것입니다(대법원 1976. 8. 24. 선고 76다1032 판결 등). 채무자가 지금과 같이 보증금을 지급하지 아니한 상태에서 본안판결이 확정될 때까지 이 사건 부동산에서 계속 영업하면서도 차임을 지급하지 아니하는 경우 채권자들의 손해는 매월 200만 원씩 눈덩이처럼 불어납니다. 채무자는 별다른 재산이 없습니다. 나중에 채무자가 변제를 게을리 하는 경우, 채권자들에게 발생한 막대한 손해는 전혀 보전받을 수 없고 그 손해를 모두 채권자들이 떠안아야만 합니다.
채무자의 행태는 매우 악의적입니다. 영업 준비를 이유로 미리 이 사건 부동산을 인도받았음을 기화로 보증금도 내지 않고 영업을 시작하였습니다. 채무자는 명도소송 기간이 길다는 점을 이용하여 소송기간 동안 영업을 계속하여 이익을 취하면서도 채권자에게 차임을 지급하지 아니할 가능성이 매우 높습니다. 처음부터 그러한 계산으로 이 사건 임대차계약을 체결하였을 가능성도 배제할 수 없습니다.
채무자는 이제 막 영업을 시작하였기 때문에 지금 영업을 중단시킨다고 하여 큰 손해는 없습니다. 채무자가 500만 원 정도의 인테리어 공사를 한 것으로 보이나, 채무자는 이 사건 임대차계약 체결시 보증금 잔금을 2019. 6. 11.까지 지급하지 아니한 경우 모든 것을 포기하는 것으로 약속하였고, 이는 특약사항에 명시되어 있으므로, 인테리어 공사비 등 권리금의 반환을 청구할 수 없습니다. 채무자가 지금 영업을 중단하고 이 사건 부동산을 반환함으로써 입게 되는 손해가 일부 있다고 하더라도, 그것은 채권자가 입게 될 매월 누적되는 차임 손해와는 비교될 수 없을 정도로 적습니다.
6. 결 어
이 사건 임대차계약은 채무자의 악의적인 채무불이행으로 적법하게 해지되었으므로, 채무자가 채권자들에게 이 사건 부동산을 반환하여야 함을 명백합니다. 본안판결을 기다려 그에 기하여 강제집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있고 채권자에게 가혹한 부담을 지우게 될 것으로 사료되는바, 이 사건 신청을 인용하여 주시기 바랍니다.
본건 가처분의 손해담보로 제공할 공탁금은 민사집행법 제19조 제3항, 민사소송법 제122조에 의하여 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 제출하는 방법에 의하여 담보를 제공할 것을 허가하여 주시기 바랍니다.
소 명 방 법
1. 소갑 제1호증 임대차계약서
2. 소갑 제2호증의 1 통지서(발신1)
3. 소갑 제2호증의 2 답변서(수신1)
4. 소갑 제2호증의 3 통지서(발신2)
5. 소갑 제2호증의 4 답변서(수신2)
6. 소갑 제3호증 채무자 거주지 건물등기
첨 부 서 류
1. 별지도면
2. 부동산등기부등본
3. 목적물가액 및 소가 산정내역서
4. 소송위임장
2019. 7. 24.
채권자들 소송대리인 변호사 이두철
대전지방법원 귀중
위 신청에 대하여, 채권자들 신청 인용취지의 조정이 성립되었습니다. 해당 조정조서는 아래와 같습니다.
교훈 : 최소한 보증금은 받고 부동산을 임차인에게 넘겨줍시다!!!
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