본 변호사가 경매신청인(채권자)를 대리하여 진행하고 있는 경매사건에서 인테리어업자가 유치권신고를 하였습니다. 이에 대하여 경매신청인은 그 인테리어업자를 아래와 같이 경매방해죄로 고발하였습니다. 최근 검찰청으로부터 인테리어업자를 약식기소했다는 통지를 받았습니다.
1. 사실관계
경기도 수원시 장안구 XX동 000-00 및 지상 건물에 관한 강제경매기입등기가 2020. 3. 13. 경료되었습니다. 그럼에도 불구하고 피고발인은 2021. 11.말경부터 동 건물에 관한 인테리어 철거공사를 수행하였고 2022. 1. 15. 유치권신고서를 제출하였습니다. 피고발인은 ① 계약금액 1억 7천만 원의 인테리어공사 중 철거공사만 수행했을 뿐임에도 불구하고 공사미수금을 1억 원이라고 부풀려 유치권신고서를 제출하였고, ② 점유 개시 시기(2021. 11.말)가 강제경매기입등기 경료일(2020. 3. 13.) 이후여서 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 유치권임이 명백함에도 불구하고 유치권신고서를 제출하였습니다.
2. 경매(입찰)방해죄 관련 법리
위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다(형법 제315조).
형법 제315조의 입찰방해죄는 입찰의 공정을 해하는 죄인바, 입찰의 공정을 해하는 행위란 '공정한 자유경쟁을 방해할 염려가 있는 상태를 발생시키는 것, 즉, 공정한 자유경쟁을 통한 적정한 가격형성에 부당한 영향을 주는 상태를 발생시키는 것'을 의미한다(대법원 2003. 9. 26. 선고 2002도3924 판결 참조).
입찰방해죄는 위태범으로서 결과의 불공정이 현실적으로 나타나는 것을 요하는 것이 아니고, 그 행위에는 가격을 결정하는 데 있어서 뿐 아니라, 적법하고 공정한 경쟁방법을 해하는 행위도 포함된다(대법원 2010. 10. 14. 선고 2010도4940 판결).
(건축자재대금채권의 건물과의 견련성 부인)
민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”고 규정하고 있으므로, 유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다. 甲이 건물 신축공사 수급인인 乙 주식회사와 체결한 약정에 따라 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 사안에서, 甲의 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없음에도 건물에 관한 유치권의 피담보채권이 된다고 본 원심판결에 유치권의 성립요건인 채권과 물건 간의 견련관계에 관한 법리오해의 위법이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결).
(경매개시결정 기입등기 후 점유자는 유치권 대항력 없음)
채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결).
부동산에 관하여 이미 경매절차가 개시되어 진행되고 있는 상태에서 비로소 그 부동산에 유치권을 취득한 경우에도 아무런 제한 없이 유치권자에게 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 됨으로써 경매 목적 부동산을 신속하고 적정하게 환가하기가 매우 어렵게 되고 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 줄 수도 있으므로, 그러한 경우에까지 압류채권자를 비롯한 다른 이해관계인들의 희생하에 유치권자만을 우선 보호하는 것은 집행절차의 법적 안정성이라는 측면에서 받아들일 수 없다(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결).
3. 피담보채권(공사미수금)을 부풀려 유치권신고
피고발인 이 사건 건물의 인테리어 철거공사를 완료하였다고 보더라도(증6 유치권신고서에 첨부된 사진을 보면 철거공사를 중단하였을 뿐 철거공사를 완료하였다고 보이지도 않습니다), 발생된 공사대금 채권액은 34,000,000원 정도에 불과할 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 고발인은 공사미수금을 1억 원이라고 주장하면서 공사비를 부풀려 유치권 신고를 하였는바, 이는 위계에 의한 경매방해죄에 해당한다고 할 것입니다.
4. 대항력 없는 유치권
이 사건 부동산에 관한 강제경매기입등기는 2020. 3. 13. 경료되었습니다.
피고발인이 소유자의 동의하에 적법하게 이 사건 건물을 점유하면서 인테리어 철거공사를 시행함으로써 홍길동에 대한 공사대금 채권 및 이를 피담보채권으로 한 이 사건 부동산에 관한 유치권을 취득하였다고 하더라도, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉됩니다.
따라서 2021. 11.말경에 비로소 이 사건 부동산을 점유한 피고발인으로서는 유치권을 내세워 이 사건 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없음이 명백합니다(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결). 그럼에도 불구하고 피고발인은 1차 입찰기일 직전에 유치권 신고를 하였습니다.
피고발인이 공사를 착수할 때는 경매절차 진행 사실을 몰랐다고 하더라도, 당연하게도 법원에 유치권 신고를 할 당시에는 경매절차가 진행되고 있는 사실을 알았다고 볼 수밖에 없습니다. 피고발인은 명백하게 대항력이 없는 유치권을 신고함으로써 경매의 공정을 해하는 행위(공정한 자유경쟁을 통한 적정한 가격형성에 부당한 영향을 줌)를 하였으므로, 이는 경매방해죄에 해당한다고 볼 것입니다.
5. 결 론
피고발인은 철거공사만 하였을 뿐임에도 과다하게 공사대금 채권액을 부풀려 유치권 신고를 하였으므로, 이에 대하여 경매방해죄가 성립한다고 볼 수 있습니다.
또한 이 사건 부동산에 관한 강제경매 절차는 2020. 3. 13.부터 진행되고 있는데, 피고발인은 2021. 11.말경에야 이 사건 건물을 점유하며 철거공사를 수행하였고 2022. 1. 15. 법원에 유치권 신고를 하였으므로, 이에 대하여 경매방해죄가 성립한다고 볼 수 있습니다.
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