경매취득 건물의 부속건물에 대한 지상권확인 소송

by 이두철변호사 2019. 1. 11. 18:35

(작성 : 변호사 이두철)

1. 기초사실

<참고그림>

XX리 480-1 대 468m2(이하 ‘480-1 대지’라 한다) 및 그 지상 벽돌조 슬래브지붕 단층주택 89.75m2(이하 ‘480-1 지상 주택’이라 하고 ‘480-1 대지’와 ‘480-1 지상 주택’을 한꺼번에 지칭하는 경우에는 ‘480-1 대지 및 지상 주택’이라 한다)에 관하여 1996. 11. 14. X신협 명의로 채권최고액 57,000,000원인 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)가 마쳐졌다.

피고2는 1996. 10. 22. 480-1 대지 및 지상 주택에 관하여 1996. 2. 12. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다. 그 후 X신협의 신청에 의하여 480-1 대지 및 지상 주택에 대하여 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)가 개시되었는데, 이 사건 건물은 이 사건 근저당권의 목적물이 아니었으나 제시외 건물로서 감정평가대상에 포함되었다.

원고는 이 사건 경매절차에서 480-1 대지 및 지상 주택, 이 사건 건물 등을 매수하고 2004. 4. 20. 그 매수대금을 납입하였다.

한편, 피고2는 1996. 10. 22. 이 사건 토지에 관하여 1996. 2. 12. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤고, 위 소유권이전등기에 터잡아 순차적으로 2010. 8. 6. 피고1 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다.

2. 원고의 주장

원고는, ① 이 사건 토지와 그 지상에 위치한 건물은 모두 피고2의 소유였고, ② 이 사건 건물은 이 사건 근저당권의 목적물인 480-1 지상 주택의 종물인바, ③ 원고가 이 사건 경매절차를 통하여 480-1 지상 주택의 소유권을 취득함으로써 그 종물인 이 사건 건물의 소유권도 취득하여 이 사건 토지와 이 사건 건물의 소유자가 달라졌으므로, 원고에게 이 사건 건물에 관한 법정지상권이 성립하였다고 주장하였다.

3. 피고의 항변

가. 이 사건의 핵심 쟁점

저당건물의 부속건물이나 종물로 볼 수 없는 별개건물이 설사 일괄경매에 의하여 경락자에게 경락되었다 하더라도 그 별개 건물에 대한 경락은 당연무효이다(대법원 1983. 8. 23. 선고 83다177 판결). 경매법원이 기존건물의 종물이라고 볼 수 없는 독립된 건물에 대하여 경매신청된 기존건물의 종물로 보고서 경매를 같이 진행하여 경락허가를 하였다 하더라도 그 독립된 건물에 대한 경락은 당연무효이고 그 경락인은 위 독립된 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대법원 1988.02.23. 선고 87다카600 판결).

이 사건 건물이 경매 물건에 포함되었다고 하더라도, 이 사건 건물이 480-1 지상 주택의 종물이라면 이 사건 건물에 대한 경락은 당연무효이므로, 원고는 이 사건 건물의 소유권을 취득하지 못하고, 나아가 이 사건 토지에 대한 법정지상권을 취득하지 못한다. 따라서 이 사건 건물이 480-1 지상 주택의 종물인지 여부가 핵심 쟁점이다.

나. 이 사건 건물은 480-1 지상 주택의 종물이 아님

1) 종물의 요건

물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물인바(민법 제100조 제1항), 종물이 인정되기 위해서는 ①독립한 물건일 것, ②주물의 상용에 이바지할 것, ③주물에 부속되어 있을 것, ④주물과 종물이 동일한 소유자에 속할 것 등을 요한다. 이 사건의 경우 특히 ②, ④의 요건이 문제된다.

2) 주물의 상용에 이바지하는지 여부

이와 관련하여 대법원은, 「종물은 주물의 상용에 이바지하는 관계에 있어야 하고, 주물의 상용에 이바지한다 함은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말하는 것으로서 주물의 소유자나 이용자의 상용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과 직접 관계가 없는 물건은 종물이 아니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 97다3750 판결 등)」라고 판시하고 있다.

링크(http://doorul.tistory.com/27)된 여러 판결례를 살펴보면, 건물의 종물성을 판단함에 있어 몇 가지 구체적인 판단요소들이 동원되었는데, 이들은 주건물과 부속건물의 용도, 부속건물의 구조․설치형태, 주건물과 부속건물이 동일지번상에 건립되어 있는지 여부, 공부상 부속건물 기재여부, 부속건물의 내부구조 변경 용이성 등이다.

480-1 지상 주택은 면적이 89.75m2인데 이 사건 건물은 면적이 약 그 1/3인 28m2인 점, 이 사건 건물과 480-1 지상 주택은 모두 별도의 벽으로 이루어져 있고 간격을 두고 서로 떨어져 있으며, 다른 지번 상에 위치하고 있는 점, 원고는 현재 이 사건 건물의 내부를 방과 샤워장으로 개조하여 주거용으로 사용하고 있어 이 사건 건물의 내부구조의 변경이 용이한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면 이 사건 건물은 480-1 지상 주택의 상용에 이바지하는 것이 아니다.

3) 경매당시 이 사건 건물과 480-1 지상 주택의 소유자는 동일하지 아니하였음

피고2의 남편이 1995. 10. 10.경 480-1 지상 주택을 건축하였다.

피고2의 남편은 1996. 2. 12. 사망하였고, 이로 인해 480-1 대지 및 지상 주택이 모두 피고2에게 상속되었다.

(X신협은 1996. 11. 14. 480-1 대지 및 지상 주택에 근저당권을 설정하였다.)

피고2가 아닌 제3자(피고2의 큰아들)가 1997. 5.경 이 사건 토지 위에 이 사건 건물을 신축하여 원시취득하였다. 이 사건 건물은 미등기 상태로 아직까지도 제3자(피고2의 큰아들)이 소유하고 있다.

그렇다면 경매당시 480-1 지상 주택의 소유자는 피고2 였지만, 이 사건 건물의 소유자는 제3자(피고2의 큰아들)였으므로, 경매당시 이 사건 건물과 480-1 지상 주택의 소유자는 동일하지 아니하였다.

4. 법원의 판단

먼저 이 사건 건물이 480-1 지상 주택의 종물인지에 관하여 보건대, 앞서 ① 480-1 지상 주택은 면적이 89.75m2인데 이 사건 건물은 면적이 약 그 1/3인 28m2인 점, ② 이 사건 건물과 480-1 지상 주택은 모두 별도의 벽으로 이루어져 있고 간격을 두고 서로 떨어져 있으며, 다른 지번 상에 위치하고 있는 점, ③ 원고는 현재 이 사건 건물의 내부를 방과 샤워장으로 개조하여 주거용으로 사용하고 있어 이 사건 건물의 내부구조의 변경이 용이한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면 이 사건 건물은 480-1 지상 주택과 별개로 개별적으로 경제적 가치를 가져 독립된 거래의 객체가 될 수 있는 것으로 보이므로, 이 사건 건물이 480-1 지상 주택의 종물로서 원고가 그 소유권을 취득하였음을 전제로 한 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 받아들이지 아니한다.