[이두철변호사]종물의 개념, 요건, 판결례

물건의 소유자가 그 물건의 상용(常用)에 공하기 위하여 자기 소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에 그 물건을 “주물(主物)”이라고 하고 주물에 부속된 다른 물건을 “종물(從物)”이라고 합니다(민법 100조 1항).

저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치는데(법 358조), 저당권의 효력이 미치는 저당부동산의 종물도 민법 제100조가 규정하는 종물과 같은 의미입니다. 그래서 종물인지 여부는 경매에서 특히 중요합니다.

아래에서는 종물의 요건과 관련 판결례를 제시합니다.

 

 1. 종물의 요건

물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물인바(민법 제100조 제1항), 종물이 인정되기 위해서는 ①독립한 물건일 것, ②주물의 상용에 이바지할 것, ③주물에 부속되어 있을 것, ④주물과 종물이 동일한 소유자에 속할 것 등을 요합니다. 특히 판단이 어려운 ②의 요건을 풀이하면 다음과 같습니다.

 

2. 주물의 상용에 이바지함의 의미

이와 관련하여 대법원은, 「종물은 주물의 상용에 이바지하는 관계에 있어야 하고, 주물의 상용에 이바지한다 함은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말하는 것으로서 주물의 소유자나 이용자의 상용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과 직접 관계가 없는 물건은 종물이 아니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 97다3750 판결 등)」라고 판시하고 있습니다.

첨부하는 여러 판결례를 살펴보면(별첨자료 참조), 건물의 종물성을 판단함에 있어 몇 가지 구체적인 판단요소들이 동원되었는데, 이들은 주건물과 부속건물의 용도, 부속건물의 구조․설치형태, 주건물과 부속건물이 동일지번상에 건립되어 있는지 여부, 공부상 부속건물 기재여부, 부속건물의 내부구조 변경 용이성 등입니다.

 

3. 종물성(특히, 상용에 이바지하는지)에 관한 판례의 태도

 

가. 종물성을 긍정한 사례

(1) 낡은 가재도구 등의 보관장소로 사용되고 있는 방, 연탄창고, 공동변소 등을 본채의 종물로 본 사례(대법원 1991.05.14. 선고 91다2779 판결)

본채에서 떨어져 축조되어 있기는 하나 위 ㉻부분은 넓이가 3.1평방미터에 불과하고, 구조는 방으로 되어 있으나 사람이 거주하지는 않으며 그 안에는 낡은 물건들이 보관되어 있어 사실상 낡은 가재도구 등의 보관장소로 사용되고 있는 것으로 보이고 (갸)부분은 연탄창고이며 (냐)부분은 점유자들의 공동변소로 사용되고 있음 → 모두 본채의 종물이라고 봄.

(2) 횟집으로 사용할 점포 건물에 거의 붙여서 횟감용 생선을 보관하기 위하여 신축한 수족관을 점포 건물의 종물이라고 본 사례(대법원 1993.02.12. 선고 92도3234 판결)

피고인은 대부받은 국유지 위에 시멘트 벽돌조 슬래브 지붕 1층 점포(횟집건물) 1동 건평 158.4㎡를 신축하였고, 이때 허가 없이 위 점포 건물에 거의 붙여서 횟감용 생선을 보관하기 위하여 이 사건 수족관도 신축하였는데, 그 부지는 29㎡인 사실 → 수족관을 횟집건물의 종물로 봄.

 

나. 종물성을 부정한 사례

 

(1) 축사 건물 및 그 부지에 대하여 임의경매가 이루어진 경우, 그 부지 밖에 설치된 소독시설은 축사출입차량의 소독을 위하여 설치된 것으로 별개의 토지 위에 존재하는 독립된 건조물이므로 종물이 아니라고 본 사례(대법원 2007.12.13. 선고 2007도7247 판결)

 

이 사건 소독시설은 축사에 출입하는 차량 등의 소독을 위하여 설치된 것이기는 하나 피고인측이 매각받은 토지가 아닌 피해자 소유의 별개의 토지 위에 존재하는 독립된 건조물인 사실이 인정되고, 이는 축사 자체의 효용에 공하는 것이 아니므로 축사의 종물이라 할 수 없음.

 

(2) 기존의 건물과 같은 대지 위에 새 건물을 신축하고, 위 두 건물이 대문을 공동으로 하고 있고, 건물의 일부가 서로 연결되어 있고, 건물간 간격이 1.25미터인 경우에도 새 건물이 기존건물의 종물이 아니라고 본 사례(대법원 1988.02.23. 선고 87다카600 판결)

 

기존의 건물에 인접하여 같은 대지 위에 새 건물을 신축하여 따로이 각 소유권보존등기를 경료하였고, 위 두 건물은 밖으로 통하기 위한 대문을 공동으로 하고 있고 그 1층 지붕 일부씩(2층 베란다 부분)이 사용상 편의를 위하여 서로 연결되어 있고 2층에 출입하기 위한 층계를 공동으로 하고 있기는 하나, 그 1, 2층 모두 몸체들이 별도의 벽으로 이루어져 상당한 간격(1.25미터의 간격)을 두고 서로 떨어져 있고 더우기 기존의 건물은 그곳 일부에 방과 부엌이 설치되어 있어 주거용으로 쓰일 부분이 없지는 아니하나 나머지 대부분이 물치장으로 되어 있는 반면, 새 건물은 합계 135.18평방미터의 건평으로 그 대부분이 방과 마루 및 부엌으로 되어 있어 그 자체만으로도 주거용으로 쓰일 수 있는 구조를 갖추고 있으므로 새 건물은 기존건물의 상용에 공하기 위하여 부속된 종물이라거나 기존건물에 부합된 부속건물이라고 할 수 없음.

 

(3) 신, 구폐수처리시설이 그 기능면에서는 전체적으로 결합하여 유기적으로 작용함으로써 하나의 폐수처리장을 형성하고 있더라도, 신폐수처리시설이 구폐수처리시설 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 시설이라고 할 수 없으므로 종물이 아니라고 한 사례(대법원 1997.10.10. 선고 97다3750 판결)

 

피고는 위 신폐수처리시설은 00은행이 제1순위로 근저당권을 취득한 위 구폐수처리시설에 부가하여 추가 내지 교체 설치한 기계기구로서 독립된 존재가치를 가지지 못함은 물론 그 자체로서는 별도의 폐수처리기능을 발휘하지 못하고 또한 사실상 분리 복구가 불가능하여 거래상 독립된 권리의 객체성을 갖지 못하는 것으로서 위 구폐수처리시설의 부합물 내지 종물이라는 취지의 주장을 하나, 위에서 인용한 각 증거들에 의하면 위 신폐수처리시설과 구폐수처리시설이 그 기능면에 있어서는 전체적으로 결합하여 유기적으로 작용함으로써 하나의 폐수처리장을 형성하고 그 기능을 수행한다 할 것이나 그 경제적인 면에 있어서는 엄연히 구분되어 각개로 나누어져 있고 개별적으로 경제적 가치를 가지고 독립하여 거래의 객체로 될 수 있는 것인 사실을 인정할 수 있으므로 피고의 위 주장은 이유가 없다(대법원 1997.10.10. 선고 97다3750 판결의 하급심 대구고등법원 1996. 12. 19. 선고 96나4863 판결 이유 중).

 

(4) 신축건물(판결문상 제3건물)의 보일러 배관이 기존건물(판결문상 제1건물)과 서로 연결되어 있고, 제3건물과 제1건물이 동일지반상에 건립되어 있고, 제3건물이 제1건물의 부속건물로 등기되었으며, 제3건물의 일부에 피혁가공공정의 일부로서 늘림기, 면고르기의 기계를 설치하고 나머지 부분에는 남녀탈의장 2칸, 남녀샤워실 2칸, 기숙사 및 화장실 2칸이 있었던 경우에도 제3건물을 제1건물의 종물이 아니라고 본 사례(대법원 1994.06.10. 선고 94다11606 판결)

 

원심은 위 제3건물의 탈의장, 샤워시설 등이 제1건물 등의 경제효용을 다하는 데 도움이 되며 같은 대지 안에 생산공정의 일관화를 위하여 건축되어 하나의 공장으로 사용되고 있는 점에 비추어 위 제3건물을 위 제1건물의 종물로 봄이 상당하다고 판시하였으나, 대법원은 의견을 달리하여, 경매목적물과 동일 지번상에 건립되어 있다는 것만으로 그의 종물이거나 부속건물이라 할 수 없고, 가옥대장 등 공부상에 경매목적건물의 부속건물이라 기재되어 있다 하여 그것을 곧 그 건물에 부합되었다거나 종물로서 저당권의 효력이 미칠 건물이었다고 단정할 수 없다(당원 1966.10.5.자 66마222 결정 참조)고 전제하면서, 위 제3건물이 위 제1건물과 보일러배관이 연결되어 있고 위 제1건물의 부속건물로 등기가 되어 있으며 위 제1건물 등과 하나의 공장으로 사용되고 있다는 사정만으로 위 제3건물을 제1건물 등의 종물로 단정할 수는 없고, 원심으로서는 위 제3건물의 내부구조의 변경이 용이한지 여부와 위 제3건물 중 공장으로 사용되는 면적의 크기 등을 심리 확정한 다음 위 제3건물 자체가 독립된 공장으로서의 경제적 효용을 갖추고 있는지 여부를 판단하여야 함에도 이에 이르지 아니한 채 위 제3건물이 위 제1건물 등의 종물로 본 심리미진의 위법이 있다고 판시.

 

4. 결 론

 

위 판례들에서 종물성을 판단하면서 고려한 요소들은 크게 주건물과 부속건물의 용도, 부속건물의 구조․설치형태, 주건물과 부속건물이 동일지번상에 건립되어 있는지 여부, 공부상 부속건물 기재여부, 부속건물의 내부구조 변경이 용이한지 여부 등으로 정리될 수 있습니다. 이들은 모두 부속건물이 주건물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것인지를 판단하기 위해 고려된 구체적 요소들이라 할 수 있습니다. 따라서 위 구체적 요소들에 비추어 판단해 볼 때, 부속건물이 부분적으로 또는 전적으로 주건물 소유자의 상용에 공여되고 있더라도 주건물 그 자체의 효용과 직접 관계가 없으면, 그 부속건물은 종물이 아니라 할 것입니다.