1. 기초사실
원고 : 건물주
피고 : 임차인
가. 원고는 2015. 7. 24. 피고와 이 사건 각 식당을 임대차기간 2015. 8. 1.부터 2017. 7. 30.까지로 정하여 임대하는 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 원고는 피고에게 2017. 3. 16. 이 사건 임대차계약이 2017. 7. 31. 종료할 예정이라고 통지하였고, 2017. 6. 30., 2017. 7. 26. 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였다.
나. 원고는 2017. 8. 17. 피고를 피공탁자로 하여 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 합계 1억 5,000만 원에서 연체차임 등 40,792,770원을 공제한 109,207,230원을 변제공탁하였다. 피고는 임대차기간이 만료된 2017. 7. 31. 이후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 이 사건 각 식당을 점유하던 중 2017. 12. 14. 원고에게 이 사건 각 식당을 인도하였다.
다. 피고는 2017. 7. 28. 원고를 상대로 수원지방법원 0000가합0000호로 이 사건 각 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하였는데(이하 ‘선행 소송’이라 한다), 피고가 패소하는 것으로 확정되었다.
라. 원고는 피고를 상대로 이 사건 소송을 제기하면서, ‘피고는 동시이행항변권을 상실하였음에도 이 사건 각 식당의 인도를 거부하면서 불법으로 점유하고 있으므로, 원고에게 위 공탁일 다음날인 2017. 8. 18.부터 원고가 가처분 결정에 따라 이 사건 각 식당을 인도받은 2017. 12. 14.까지의 차임 상당인 114,758,740원을 손해배상으로 지급할 의무가 있다’라는 주장을 하였다.
2. 1,2심의 판단
피고가 원고를 상대로 계약에 따른 비용 및 필요비 내지 유익비의 상환을 구하는 소송을 제기하였으나 기각된 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 사건의 판결 이유에서 '이 사건 각 식당은 피고가 임차하기 이전부터 식당으로 사용되어 오다가 현재도 D 주식회사가 이를 임차하여 식당 영업 중인 사실이 인정되고, 그렇다면 리모델링 공사에 사용된 비용은 이 사건 식당의 보존 또는 그 객관적 가치를 증대하기 위하여 지출되었다고 볼 여지가 없지는 않다'고 설시하고 있어 법률전문가가 아닌 피고로서는 필요비 내지 유익비를 지출하였다고 볼 여지가 충분하다고 판단되는바, 이러한 사정을 참작하면 피고의 이 사건 각 식당의 점유가 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기는 어렵고, 달리 피고가 필요비 내지 유익비 상환청구권이 성립하지 않음을 알고 있었거나 알 수 있었음에도 이 사건 각 식당을 점유하였음을 인정할 아무런 증거가 없다. 따라서 원고의 손해배상청구는 이유 없다.
3. 대법원의 판단
임대차계약이 종료되면 임차인은 그 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결 등 참조).
원고가 이 사건 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 피고가 이 사건 각 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없다. 피고는 선행 소송에서 이 사건 각 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었고, 달리 피고가 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 피고가 위 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 이 사건 각 식당을 원고에게 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있다.
4. 검토
임대차계약 종료(기한만료에 의한 종료, 계약해지) 후 임차인이 임대목적물을 반환하지 않는 경우, 임대인은 임차인에게 임대목적물반환과 함께 반환하지 않는 기간 동안 발생하는 차임 상당의 손해액을 청구합니다.
이때 ‘반환하지 않는 기간 동안 발생하는 차임 상당의 손해액 청구’의 원인으로 부당이득반환청구 또는 불법행위 손해배상청구를 생각해 볼 수 있습니다. (당연하게도 임대차계약은 종료되었으므로 계약상 차임 청구는 할 수 없습니다.)
부당이득반환청구에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 본래의 용도대로 사용 수익할 수 없었다면 본래의 용도에 따른 실질적인 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없습니다(대법원 1992. 11. 24 선고 92다25830, 25847 판결). 그 사례로, 임대인 스스로 임차인이 경영하는 지하실다방에 관한 휴업신고를 관할 세무서장에게 제출하고 임차인은 그 이후 지하실에서의 다방영업을 중단하여 출입문에 시정을 한 채 사용수익을 하지 않은 사정이 엿보인 다면, 임차인이 위 지하실을 점유한다는 사실만으로 차임 상당의 이득을 얻은 것이라고 볼 수 없다(대법원 1984. 5. 15 선고 84다카108 판결)‘는 것이 있습니다. 그러므로 임차인이 집기류를 건물 안에 방치하고 문을 걸어 잠근 채 영업을 하지 않으면, 실질적인 이익이 없다고 할 수 있으므로, 부당이득반환청구가 성립하지 않습니다.
불법행위 손해배상청구에 있어서, 임차인이 임대인에게 동시이행항변권 또는 유치권 항변을 행사할 수 있다면, 임차인의 점유는 위법하지 아니한 것이므로, 임차인의 점유는 불법행위가 아니고, 임차인은 손해배상책임을 지지 않습니다. 임차인은 임대인의 건물인도에 대하여 보증금반환청구권과 동시이행항변을 주장할 수 있고, 비용상환청구권으로 유치권을 주장하며 인도를 거절할 수 있습니다.
이 사건의 경우, 임차인(피고)이 건물 출입문을 걸어 잠그고 영업을 하지 않았으므로, 건물주(원고)가 건물을 반환하지 않은 기간 동안 발생한 손해에 대하여 부당이득반환을 청구하지는 않았고, 불법행위 손해배상청구를 한 것으로 보입니다. 보증금은 변제공탁되었고, 임차인(피고)의 비용상환청구권은 선행 판결에 의해 인정되지 않았으므로, 일응 임차인(피고)은 건물주(원고)에게 건물을 인도하여야 할 것이나, 1,2심은 임차인(피고)의 과실 유무를 자세히 살펴 임차인(피고)의 불법행위를 불인정 하였습니다. 그러나 대법원은 원칙에 따라 ‘달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없다’고 보고 임차인(피고) 점유에 과실이 있음을 인정하였습니다. 앞으로도 왠만하면 거의 대부분 위와 같이 인도를 거부하는 임차인에게 불법행위가 인정될 것으로 생각됩니다.
[참고판례]
대법원 2020. 5. 14 선고 2019다252042 판결
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