2025년 3월 13일, 대법원 제2부는 차임증액 요구와 임대차 종료 여부가 쟁점이 된 사건(2024다315046)에서 원심을 파기하고 사건을 춘천지방법원으로 환송했다. 이번 판결은 임대인이 계약 만료 후 차임을 올려 달라고 요청한 것이 반드시 ‘계약 종료 의사 표시’로 해석되지 않는다는 점을 명확히 했다.
🔍 사건의 경과
사건의 발단은 2018년으로 거슬러 올라간다. 원고(임대인)는 피고(임차인)와 건물 임대차계약을 체결했다. 이후 계약은 2020년, 다시 2021년에 재계약 혹은 조건 변경을 통해 계속 이어졌다. 이 기간 동안 월차임은 600만 원에서 320만 원까지 낮아졌다.
2022년 7월 12일, 마지막으로 정해진 임대차 기간이 종료되었고, 3일 뒤인 7월 15일, 원고는 피고에게 월차임을 600만 원으로 증액해 달라는 내용증명을 보냈다. 이 우편은 7월 18일 피고에게 도달했다.
이후 원고는 계약이 종료되었다면서, 피고에게 건물 인도 및 부당이득으로 420~430만 원 상당의 차임에 해당하는 금전 지급을 청구했다. 반면 피고는 “계약이 묵시적으로 갱신되었으므로 차임 증액 청구는 무효”라고 반박했다.
⚖️ 원심 판단 – “계약은 종료되었고, 부당이득 반환해야”
춘천지방법원은 원고의 손을 들어줬다. 법원은 원고가 보낸 차임 증액 요청을 ‘민법 제639조 제1항의 이의 제기¹’로 보고, 묵시적 갱신이 부정된다고 판단했다. 즉, 원고는 더 이상 계약을 유지할 의사가 없다고 본 것이다.
⚖️ 대법원의 판단 – “차임 증액 요구만으로는 계약 종료라 볼 수 없다”
그러나 대법원은 달랐다. 다음과 같은 이유로 원심의 판단을 뒤집었다.
- 차임 증액 요청은 계약 유지 전제를 전제로 한 것이었다.
- 원고는 “상가임대차법 제11조 제3항²”을 근거로 차임 증액을 요청했지만, 실제로는 이 조항이 적용되지 않는 상황이었다. 따라서 이는 민법 제628조³에 따른 증액 청구로 보인다.
- 원고 스스로 계약 갱신을 인정하는 진술을 해왔다.
- 소장, 변론 과정, 추가 내용증명 등 여러 문서에서 원고는 계약이 “갱신되었다”고 반복적으로 주장해왔다. 오히려 계약이 종료되었다는 주장은 나중에 변경된 입장이었다.
- 기타 계약 종료 의사 표시로 보기 어려운 정황들
- 계약 종료를 명확히 밝힌 적 없이, 단지 차임을 증액해달라는 요청만 있었기에 ‘이의 제기’로 보기 어렵다고 판단했다.
¹ 민법 제639조 제1항: 계약이 끝났는데도 임차인이 계속 점유하고 있고, 임대인이 일정 기간 내 반대하지 않으면 자동으로 계약이 갱신되는 조항.
² 상가임대차법 제11조 제3항: 경제사정 변동 등으로 차임을 증감할 수 있는 권리를 규정. 다만, 일정 금액 이상 고액 임대차에는 적용되지 않음.
³ 민법 제628조: 임대인은 경제사정의 변동 등을 이유로 차임의 증감을 청구할 수 있다는 일반 규정.
🔎 핵심 쟁점 – ‘묵시적 갱신’을 판단하는 기준은?
이번 판결은 임대차계약의 묵시적 갱신 여부를 판단할 때 임대인의 행위 전체를 종합적으로 고려해야 한다는 점을 강조한 것이다. 특히, 단순히 차임을 올려달라고 요청했다고 해서 그것만으로 임대차 관계를 끝내겠다는 뜻으로 해석해서는 안 된다고 본 점에서 의의가 크다.
📌 결론
대법원은 원고가 보인 여러 언행과 소송 과정에서의 주장을 고려할 때, 차임 증액 요구는 오히려 계약 유지 전제로 한 행위였다고 판단했다. 이로써 임대차계약은 묵시적으로 갱신된 것으로 보고, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 했다.
🧠 한 줄 요약
단순한 차임 증액 요청만으로는 임대인이 계약을 종료하겠다는 명확한 의사를 드러낸 것으로 보기 어렵다 – 대법원