이번 포스팅에서는 최근 대법원 판결(2024다239364)을 토대로 임대차보증금 반환 문제와 관련된 공인중개사의 책임을 살펴보고자 한다.
1. 사건 개요
원고는 울산 중구에 위치한 한 부동산의 소유자이다. 2018년 11월 20일, 원고는 한국에너지공단과 해당 부동산에 대해 임대차보증금 2억 원을 설정한 임대차 계약을 체결하였다. 이후, 원고는 2020년 5월 16일 소외 1과 매매대금 2억 8,000만 원의 부동산 매매계약을 체결했다. 이 매매계약의 조건 중 하나는 임대차보증금 2억 원을 소외 1이 인수하는 것이었고, 따라서 매매대금에서 이를 공제하기로 하였다.
2020년 5월 18일, 원고는 임대차보증금을 공제한 잔금을 소외 1로부터 지급받았고, 소외 1에게 소유권 이전 등기까지 완료해주었다. 그러나 소외 1은 원고와의 매매계약 내용에 따라 임대차보증금 반환채무를 인수하지 않았고, 대신 2020년 5월 25일 소외 2에게 2억 5,000만 원의 근저당권을, 2020년 5월 29일 소외 3 회사에게는 1,200만 원의 근저당권을 설정해 주었다.
{소외 1이 원고와의 매매계약 내용에 따라 임대차보증금 반환채무를 인수하지 못한 이유는 임차인(한국에너지공단)의 동의가 없었기 때문이다. 임대차보증금 반환채무는 법적으로 임차인의 동의가 있어야만 새로운 매수인(소외 1)이 면책적으로 인수할 수 있다. 그러나 이 사건에서는 임차인의 명시적 동의가 없었다.}
이후, 임차인이었던 한국에너지공단은 임대차보증금을 돌려받지 못한 상태에서 2020년 8월 3일, 전세금보장신용보험을 통해 서울보증보험 주식회사에 보험금을 청구하게 되었다. 서울보증보험은 임차인에게 보험금을 지급한 후, 원고를 상대로 구상금 청구 소송을 제기하였다. 법원은 2021년 7월 14일, 원고에게 서울보증보험에 2억 원과 지연손해금을 지급하라는 판결을 내렸고, 해당 판결은 확정되었다.
이 과정에서 원고는 공인중개사였던 피고 1의 중개로 매매계약을 체결한 것이었으나, 피고 1이 임대차보증금 반환과 관련된 사항에 대해 정확한 설명을 하지 않았다고 주장하며, 피고 1과 그를 보장하는 공제사업자인 피고 2 협회를 상대로 손해배상을 청구하였다.
이번 사건은 부동산 매매 계약 과정에서 임대차보증금 반환채무의 인수와 그에 따른 법적 책임에 관한 논의가 핵심 쟁점으로 떠올랐으며, 공인중개사의 주의의무 위반 여부가 주요한 판결 사항이 되었다.
2. 판결 내용
대법원은 원심에서 피고 1이 공인중개사법 제29조에 따라 주의의무를 다하지 않았다는 점을 들어 피고의 손해배상 책임을 인정한 판결을 파기했다. 그 이유는 공인중개사로서의 주의의무는 법률사무에 해당하지 않는 이상, 법적 성격까지 조사·확인할 필요가 없기 때문이다.
3. 핵심 쟁점: 공인중개사의 책임 범위
이 사건의 핵심은 공인중개사가 매매 과정에서 임대차보증금 반환채무의 법적 성격을 명확히 설명하지 않은 것이 공인중개사법 제29조에 따른 주의의무 위반인지 여부다. 공인중개사법 제29조 제1항은 공인중개사가 선량한 관리자로서 신의와 성실로 중개행위를 할 의무가 있음을 규정하고 있다. 하지만 대법원은 "임대차보증금 반환채무의 법적 성격을 확인하고 설명하는 것은 법률사무에 해당하기 때문에, 이를 공인중개사의 의무로 보기 어렵다"고 판단했다.
이와 관련된 판례로는 2007다44156, 2012다69654 사건이 있으며, 이들 판례는 공인중개사가 거래 당사자 사이의 매매 계약이 용이하게 성립되도록 돕는 중개행위를 해야 하지만, 법률적 성격을 판단하는 의무는 없다고 명시하고 있다.
4. 대법원 판결의 의의
이번 판결은 부동산 중개업자와 중개의뢰인 간의 법률관계에서 공인중개사의 책임 범위를 명확히 규정한 사례로 볼 수 있다. 즉, 공인중개사는 매매 계약의 세부 사항에 대해 신의성실의 원칙에 따라 설명해야 하지만, 법적 성격을 판단하는 것은 법률 전문가의 역할이라는 것이다.
따라서 공인중개사가 중개 과정에서 임대차보증금 반환채무의 법적 성격을 설명하지 않은 것만으로는 주의의무 위반으로 볼 수 없으며, 공인중개사의 책임 범위는 제한적으로 해석된다는 점을 이번 판결을 통해 다시 확인할 수 있다.
변호사 이두철 법률사무소
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