사건 개요
최근 대법원에서 아파트 분양계약과 관련된 중요한 판결이 나왔습니다(2024다267994). 이 사건은 서울 은평구에서 진행된 주택재개발정비사업과 관련하여, 분양계약을 체결한 원고들이 피고(재개발조합)를 상대로 손해배상을 청구한 건입니다.
(1) 원고들의 주장
원고들은 피고가 아파트 입주자 모집 당시 제공한 분양 안내 자료 및 주택전시관에 제시된 모형, 조감도, 도면과는 달리 예상치 못한 구조물을 설치함으로써 조망권과 경관상의 이익을 침해했다고 주장하였습니다. 이에 따라 원고들은 피고가 분양계약을 위반하였으므로 손해배상을 해야 한다고 요구하였습니다.
(2) 피고(재개발조합)의 행위
피고는 2020년 5월 21일 기존 설계를 변경하여, 두 아파트 동 사이의 진입로에 길이 22.8m, 높이 7m, 폭 4m 규모의 문주(이하 ‘이 사건 부문주’)를 설치하고, 원래 계획과 달리 경비실 위치도 변경하였습니다.
원심 판결
서울서부지방법원은 원고들의 주장을 받아들였습니다. 원심은 "피고가 이 사건 부문주를 설치함으로써 원고들의 아파트가 기본적인 건축 계획에 따른 조망과 경관상의 이익을 침해받았다"고 판단하였습니다. 이에 따라 피고가 분양계약상 채무를 불이행한 것으로 보아 손해배상 책임을 인정하였습니다.
대법원 판단
그러나 대법원의 판단은 원심과 달랐습니다. 대법원은 "원고들이 주장하는 조망권 및 경관상의 이익 침해가 기본적인 건축 계획에서 예측할 수 있는 범위를 벗어나지 않는다"고 보았습니다.
(1) 관련 법리
대법원은 아파트 분양계약에서 분양자의 책임이 인정되려면,
- 계약서 및 광고자료에서 정한 특약 사항을 충족하지 못했거나,
- 주택법 및 건축법상 기준을 위반했어야 한다고 판단하였습니다.
특히, 대법원은 "아파트 단지 내에서 기본적인 건축 계획 내에서 예상할 수 있는 범위의 변화는 법적으로 허용될 수 있다"는 기존 판례(대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139)를 인용하면서, 원고들의 주장을 기각했습니다.
(2) 이 사건 부문주 설치의 영향
대법원은 다음과 같은 근거를 들어 원심 판결을 뒤집었습니다.
- 부문주 설치로 인해 조망과 시야가 일부 제한되었지만, 일조시간, 조망 침해율, 차폐감 등급에 변화가 없었다.
- 원고들의 세대에서 부문주 및 경비실이 보이는 비율이 최대 20%에 불과하여 조망권 침해가 중대하다고 보기 어렵다.
- 원고들이 제출한 사진은 특정한 각도에서 촬영된 것으로, 객관적인 증거로 보기 어려우며 추가적인 측정 자료가 필요하다.
- 분양계약서에서 단지 조경 계획이 변경될 수 있음을 명시하였으며, 설계 변경 가능성을 충분히 예상할 수 있었다.
- 건축법 및 주택건설기준을 위반하지 않았으며, 설계변경 절차도 적법하게 진행되었다.
이에 따라 대법원은 원심 판결을 파기하고, 다시 심리하도록 사건을 서울서부지방법원으로 환송하였습니다.
판결의 의미와 시사점
이번 대법원 판결은 아파트 분양계약과 관련하여 수분양자의 기대권과 사업자의 설계변경권이 어떻게 조화를 이루어야 하는지를 보여주는 중요한 사례입니다.
(1) 조망권 침해에 대한 판단 기준
이번 판결을 통해 대법원은 "설계 변경으로 인한 조망권 제한이 기본적인 건축 계획 내에서 예측 가능한 수준이라면, 이를 이유로 계약 불이행을 주장하기 어렵다"는 점을 명확히 하였습니다. 향후 유사한 분쟁에서도 이 판례가 중요한 기준이 될 것입니다.
(2) 분양계약의 해석
분양계약에서 기본적인 건축 계획의 변동 가능성은 계약서 및 홍보 자료에서 명확히 고지될 필요가 있습니다. 또한, 수분양자들은 분양계약 체결 전, 계약서 조항 및 개발 계획의 변경 가능성을 충분히 숙지해야 합니다.
(3) 사업자의 설계 변경 권한
이번 사건에서는 피고가 정당한 절차를 거쳐 설계를 변경했으며, 법적 기준을 위반하지 않았다는 점이 강조되었습니다. 따라서 개발 사업자는 설계 변경 시 법적 절차를 철저히 준수하는 것이 중요합니다.
결론
이 판결은 아파트 분양계약에서 분양자의 책임과 설계 변경의 한계를 명확히 한 중요한 판례입니다. 아파트 분양을 고려하는 소비자들은 계약 내용과 건축 계획을 면밀히 검토해야 하며, 사업자 역시 설계 변경 시 법적 절차를 철저히 준수해야 합니다. 앞으로도 이와 유사한 법적 분쟁이 발생할 경우, 이번 대법원 판결이 중요한 선례로 작용할 것으로 보입니다.
변호사 이두철 법률사무소
[변호사 이두철 법률사무소 - 홈]
042-485-3657 doorul@daum.net
lawldc.modoo.at