사건 개요
대법원 2024다268997 토지매수청구 사건입니다.
이 사건의 핵심은 토지 매수청구 및 지료증액 청구에 대한 법적 다툼입니다.
- 피고(한국전력공사) 는 1997년 토지 소유자(소외인)와 지상권 설정 계약을 체결했습니다.
- 계약 내용에 따르면, 피고는 해당 토지 위에 전기공작물을 설치할 수 있고, 지료(총 60,212,000원)를 일시 지급하며, 지상권 존속기간 동안 지료를 증액하지 않기로 특약을 맺었습니다.
- 이후 원고(현재의 토지 소유자)는 2015년 강제경매를 통해 해당 토지를 취득했습니다.
- 원고는 한국전력공사를 상대로 ① 토지 매수를 청구하고(주위적 청구), ② 지료 증액을 요구(예비적 청구) 하였으나, 1심과 2심에서 기각되었습니다.
이에 원고가 대법원에 상고하면서, 대법원은 예비적 청구 부분을 다시 판단할 필요가 있다며 부산고등법원으로 환송했습니다.
법원의 판단
(1) 토지 매수청구(주위적 청구)
원고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘공익사업법’) 제72조 제2호를 근거로 피고가 해당 토지를 매수해야 한다고 주장했습니다.
그러나 대법원은 이를 받아들이지 않았습니다.
판결문에 따르면 원심(부산고등법원)은 공익사업법 제72조의 적용 범위를 검토한 후, 피고에게 해당 토지를 매수할 의무가 없다고 판단했습니다.
대법원도 이에 동의하며 원고의 토지 매수청구를 기각했습니다.
(2) 지료증액 청구(예비적 청구)
지료 증액에 대한 논점은 다음과 같습니다.
- 원심은 "지료를 증액하지 않기로 한 특약"이 존재하므로, 이를 변경할 사정변경이 없다는 이유로 원고의 청구를 기각했습니다.
- 그러나 대법원은 이에 대해 다른 법적 판단을 내렸습니다. 대법원은 이 사건 특약이 등기되지 않았으므로, 원고가 지료 증액을 요구할 수 있는지를 다시 심리해야 한다고 판단했습니다. 따라서 원심의 판단을 파기하고, 해당 사건을 부산고등법원으로 돌려보냈습니다(환송).
대법원의 판단 근거
- 민법 제286조: 지료(地料)가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가(地價)의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.
- 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결: 지료 약정은 등기되어야만 새로운 소유자(원고)에게 대항할 수 있음. 즉, 원래 소유자와 한국전력공사가 맺은 “지료 증액 금지 특약”이 등기되지 않았다면, 새로운 소유자(원고)에게 그 효력이 미치지 않는다.
판결의 의미
( 1) 토지 매수청구 기준 명확화
- 이번 판결을 통해 공익사업법 제72조에 따라 토지 매수청구를 인정받기 위해서는 더욱 엄격한 법리적 요건이 필요하다는 점이 다시 한 번 확인되었습니다.
( 2) "지료 증액 불가" 특약의 제3자 효력 문제
- 기존 소유자와 맺은 "지료 증액 금지" 특약이 새로운 소유자에게도 적용되려면 반드시 등기되어야 한다는 점이 강조되었습니다.
- 이는 향후 장기적인 지상권 계약 시, 계약 내용의 등기 여부가 중요하다는 점을 시사합니다.
결론
- 이 사건은 공익사업에 따른 사유재산권 제한과 계약의 제3자 효력 문제를 다룬 중요한 판결입니다.
- 대법원은 원고의 토지 매수청구를 인정하지 않았지만, 지료 증액 가능성을 인정하고 원심을 파기하여 환송했습니다.
- 이번 판결은 공익사업과 민간의 재산권 조정 원칙을 명확히 하고, 지료 관련 계약의 등기 여부가 중요함을 다시 확인한 사례로 볼 수 있습니다.
- 앞으로 유사한 사례에서 지상권 설정 계약 및 지료 관련 분쟁이 발생할 경우, 이번 판결이 중요한 참고 기준이 될 것으로 보입니다.
변호사 이두철 법률사무소
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