사건 개요
이번 대법원 판결(2024다264865)은 상가임대차보호법 적용 여부에 관한 중요한 법리를 다뤘습니다. 원고는 제조업 공장을 임대하며 피고와 계약을 체결했으며, 피고는 건물에서 용접 가공 및 제조와 더불어 영업활동(세금계산서 발행, 대금 수수 등)을 수행했습니다. 원심은 건물이 단순 제조·가공 목적이라 판단해 상가임대차법 적용을 배제했으나, 대법원은 건물에서 영업활동이 이루어졌음을 근거로 이를 뒤집었습니다. 대법원은 건물의 실제 사용 현황과 영업 목적을 중심으로 상가임대차법 적용 여부를 판단해야 한다고 강조하며, 원심판결을 파기하고 사건을 환송했습니다.
사실관계
1. 임대차 계약 내용
- 원고들은 2019년 10월 18일 피고와 임대차계약을 체결했습니다. 계약 조건은 보증금 2,000만 원, 월 차임 200만 원(부가가치세 별도)이며, 임대차기간은 2020년 1월 17일부터 2022년 1월 16일까지였습니다. 계약서에는 해당 건물을 ‘공장’으로 표기했으며, 특약사항에도 건물이 제조업을 위한 장소임을 명시했습니다.
2. 건물의 용도 및 구조
- 건물은 부동산등기사항전부증명서와 건축물대장상 ‘제조업소’로 등록되어 있었습니다.
- 실제로 건물은 두 구역으로 나뉘어 사용되었습니다. 일반철골구조 부분(287.5㎡)은 용접 작업장으로, 경량철골구조 부분(36.8㎡)은 사무실로 사용되었습니다.
3. 피고의 사업 활동
- 피고는 2020년 2월 3일, 이 건물을 사업장 소재지로 등록하고 사업자등록을 완료했습니다. 이후 피고는 고객의 의뢰를 받아 레이저 용접과 같은 가공 및 제조를 진행하며, 완성된 제품을 납품하는 제조업을 운영했습니다.
- 피고는 별도의 영업소를 두지 않고, 건물 내 사무실에서 세금계산서 발행, 거래명세표 작성, 고객과의 대금 수수 등의 업무를 수행했습니다. 대금 결제는 신용카드, 계좌이체 등 다양한 방식으로 이루어졌습니다.
4. 건물 내 영업활동 여부
- 피고는 단순히 제조 및 가공 작업을 하는 것에 그치지 않고, 건물 내에서 고객과의 거래를 통해 직접적인 영업활동을 병행했습니다. 이는 단순 공장이 아니라 영업 목적이 포함된 사업장이었음을 보여줍니다.
대법원의 판단
1. 상가임대차법의 적용 요건
- 대법원은 상가임대차법 제2조 제1항 본문 및 제3조 제1항에 비추어, 상가건물의 임대차란 임대차 목적물이 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 영리를 목적으로 사용되는 경우를 포함한다고 보았습니다. 단순히 제조·가공 등의 사실행위만 이루어진다면 상가임대차법 적용 대상이 아니지만, 영업활동이 함께 이루어지면 상가임대차법의 적용을 받습니다.
2. 이 사건 건물의 영업활동 여부
대법원은 다음과 같은 이유로 이 사건 건물이 영업활동을 위한 장소로 판단된다고 보았습니다:
- 피고는 해당 건물 외에 별도의 영업소를 두지 않았고, 건물 내에서 물품 제조·가공뿐 아니라 대금 수수와 같은 영업행위를 함께 수행했습니다.
- 피고가 운영하는 소규모 공장에서 상품 제조와 영업활동이 통상적으로 함께 이루어진다는 점을 고려했을 때, 이 건물은 영업활동을 위한 사업장으로 판단되었습니다.
3. 원심 판단의 오류
- 대법원은 원심이 상가임대차법의 적용 범위를 지나치게 좁게 해석했다고 지적했습니다. 특히, 대금 결제 방식이 계좌이체로 이루어진 점만으로 영업행위가 이루어지지 않았다고 판단한 원심은 법리와 사실관계를 제대로 고려하지 않았다고 보았습니다.
판결의 의의
- 이번 판결은 상가임대차법의 적용 여부를 판단함에 있어 단순히 건물의 용도나 계약서상의 명칭에 의존하기보다는, 실제로 이루어지는 행위와 목적을 중심으로 판단해야 한다는 점을 강조했습니다. 특히 제조업과 같은 업종에서도 영업활동이 함께 이루어질 경우 상가임대차법이 적용될 수 있다는 점을 명확히 하여, 임차인의 권리 보호를 강화한 판결로 평가됩니다.
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