(대법원 2020. 12. 30. 선고 2017다17603 판결 참조)
<사실관계>
가. 원고(임차인)는 2009. 4. 22. 피고(임대인)로부터 이 사건 임차부동산을 임차보증금 1억 원, 월차임 600만 원(부가가치세 별도), 임대차기간 2009. 4. 22.부터 5년(60개월)으로 정하여 임차하고(이하 위 계약을 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 커피전문점인을 운영하였다.
나. 그 후 원고와 피고는 2010. 12.경 이 사건 임대차계약의 내용을 변경하면서 임차면적, 임대차기간, 월차임, 특약사항에 관하여 내용이 조금씩 다른 4개의 임대차계약서를 차례로 작성하였다.
다. 세 번째 임대차계약서에는 임대차기간 8년, 월차임 500만 원으로 기재되어 있었다. 네 번째 계약서에는 임대차기간 5년, 월차임 950만 원이 기재되어 있었다. 세 번째 임대차계약서에는 별도의 특약사항이 첨부되는 등 자세한 계약 내용이 기재되어 있고 간인까지 날인되어 있었다. 반면 네 번째 임대차계약서는 별도의 특약사항이 첨부되어 있지 않았고 간인도 날인되어 있지 않았다. 원고 피고 모두 세 번째, 네 번째 계약서를 모두 소지하고 있었다.
라. 원고는 2015. 10. 2. 피고에게 임대차계약 만기일이 도래함에 따라 재계약 의사가 없음을 내용증명우편으로 통지하였다. 피고는 2015. 11. 19. 원고에게 세 번째 임대차계약서에 근거하여 이 사건 임대차계약 기간은 2010. 12. 25.부터 8년(96개월)이고, 2015. 12. 26.부터 임차보증금을 2억 원으로, 월차임을 1,400만 원으로 각각 올리겠다고 내용증명우편으로 통지하였다.
마. 원고는 2015. 12. 31.부터 2016. 1. 5.까지 철거공사를 마쳤다. 원고는 2016. 1. 26. 피고에게 이 사건 임차부동산을 원상회복하고 인도하고자 하였지만 피고가 수령을 거절하여 열쇠를 보낸다는 내용과 함께 열쇠를 돌려주었다. 그러나 피고는 2016. 2. 4. 임대차기간이 만료되지 않았다면서 열쇠를 다시 돌려보냈다.
바. 원고는 2013. 8.경부터 이 사건 임차부동산에서 약 150～200m 정도 떨어진 곳에 새로 커피전문점을 열어 현재까지 영업을 계속하고 있다.
사. 이 사건 임차부동산은 현재까지 공실로 남아있다. 2016. 1. 31.을 기준으로 원고가 피고에게 미지급한 차임은 총 4,180만 원이다. 원고는 피고에게 임대차보증금 1억 원에서 미지급 차임 4,180만원을 공제한 5,820만원의 보증금 반환을 청구하였다.
<세 번째, 네 번째 임대차계약서 중 어느 것에 따라 계약 내용을 정해야 할까?>
처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위로써 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결, 대법원 2017. 2. 15. 선고 2014다19776, 19783 판결 등 참조).
하나의 법률관계를 둘러싸고 각기 다른 내용을 정한 여러 개의 계약서가 순차로 작성되어 있는 경우 당사자가 그러한 계약서에 따른 법률관계나 우열관계를 명확하게 정하고 있다면 그와 같은 내용대로 효력이 발생한다. 그러나 여러 개의 계약서에 따른 법률관계 등이 명확히 정해져 있지 않다면 각각의 계약서에 정해져 있는 내용 중 서로 양립할 수 없는 부분에 관해서는 원칙적으로 나중에 작성된 계약서에서 정한 대로 계약 내용이 변경되었다고 해석하는 것이 합리적이다.
원고와 피고 사이에 작성된 4개의 임대차계약서의 진정성립과 그중 세 번째 임대차계약서가 허위로 작성된 사실에 관해서는 당사자 사이에 다툼이 없다. 나머지 3개의 임대차계약서는 임차보증금이 모두 1억 원으로 같지만 임차면적, 임대차기간, 월차임이나 특약사항이 다르다. 피고가 제출한 증거만으로는 제4 임대차계약서가 허위로 작성된 이면계약서라는 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고가 주장하는 8년의 임대차기간에 부합하는 취지의 사실확인서는 이 사건 임대차계약 당시 직접 중개행위를 하거나 현장에서 직접 목격한 내용에 대한 진술이 아니고, 그 작성자들과 피고의 관계 등에 비추어 볼 때 사실확인서만으로 제4 임대차계약서가 허 위로 작성된 이면계약서라고 단정할 수 없다. 제4 임대차계약서의 임대차기간 기재 경위에 관한 피고의 진술이 일관되지 않고, 오히려 제4 임대차계약서의 특약사항으로 임대 시작일이 2011. 1. 1.로 명시된 점 등에 비추어 원고와 피고가 2010. 12.경 임차면적을 확대하면서 임대차기간을 8년(96개월)으로 연장하기로 하고 앞서 2개의 임대차계약서를 작성하였다가 다시 임대차기간을 5년(60개월)로 단축하기로 하면서 제4 임대차계약서를 새로 작성한 것으로 보인다.
따라서 원고의 청구를 모두 인용한다.
※ 한마디 : 비록 네 번째 계약서가 세 번째 계약서에 비해 형식과 내용이 빈약하게 보였을지라도 네 번째 계약서의 진정성립이 인정되는 경우(= 가짜라고 인정되지 않는 경우), 마지막으로 작성된 네 번째 계약서에 따라 계약의 내용을 확정해야 한다는 판결입니다.
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