임대차계약 종료 후 임차인이 부동산을 계속 점유할 경우 적용되는 법리

1. 사건 개요

 

이번 사건은 임대인과 임차인 간의 임대차계약과 관련된 분쟁으로, 법원이 임대차 종료 후 발생한 부당이득 반환에 대해 판결을 내린 사례이다. 사건의 핵심은 임대차계약이 종료된 후에도 임차인이 해당 부동산을 계속 점유함에 따라 발생한 미지급 차임 및 부당이득액에 관한 것이다.

 

사건번호: 전주지방법원 2024가단403

원고: A (임대인)

피고: B (임차인)

 

원고는 2020년 6월 13일 피고와 임대차계약을 체결하여 자신의 부동산을 임대해주었다. 임대차보증금은 500만원, 차임은 연 300만원, 임대기간은 24개월로 정해졌으며, 임대차 종료 시 원상복구 조항을 포함하고 있었다. 피고는 계약에 따라 2020년 6월부터 해당 부동산을 사용하기 시작했다.

 

그러나 2021년 6월, 피고는 임대차료를 매월 25만원씩 지급하는 방식으로 변경한 뒤 2021년 7월 이후로 차임을 지급하지 않았다. 이에 따라 원고는 2022년 6월 차임 미지급을 이유로 임대차계약 해지를 통보했고, 계약이 종료된 상황에서도 피고가 부동산을 반환하지 않음에 따라 추가적인 차임 및 부당이득 반환을 청구하게 되었다.

 

2. 법적 쟁점

 

가. 임대차 계약 해지 및 부동산 인도 청구

 

법원은 임차인이 계약 종료 후에도 임대차보증금 반환 없이 계속해서 부동산을 사용한 경우, 그 점유 기간 동안 발생한 부당이득액에 대해 임대인에게 반환할 의무가 있다는 법리를 적용하였다. 대법원의 2012다4633 판결에 따라, 임대차계약이 종료되었더라도 해당 부동산을 점유·사용하는 자는 사용 기간 동안의 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다는 원칙이 확인되었다.

 

특히, 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후에도 임차인의 모든 채무를 담보하며, 임대차계약 종료 시 별도의 의사표시 없이 임대인이 발생한 채무를 보증금에서 공제할 수 있다(대법원 2017다218874 판결).

 

나. 부당이득 반환 청구

 

이번 사건에서 피고는 계약 종료 후에도 약 2년간 차임을 지급하지 않았고, 이에 따라 법원은 피고가 원고에게 매월 25만원의 부당이득액을 반환해야 한다고 판결하였다. 이는 임대차보증금에서 차임 상당액을 공제한 후, 추가로 미지급된 차임에 대해 계산한 금액이다.

 

3. 피고의 주장과 법원의 판단

 

피고는 임대차계약 종료 후, 원고로부터 "6월 30일까지 부동산을 비워달라"는 요청을 받았고, 이에 따라 컨테이너를 준비하였으나 이후 아무런 통보 없이 소송이 제기된 것에 대해 부당하다고 주장하였다. 또한 피고는 부동산의 천정 누수 및 에어컨 수리비용 등 각종 필요비와 유익비를 청구하였다. 그러나 법원은 피고의 주장을 받아들이지 않았다. 필요한 비용이 임대차 계약서의 원상복구 조항에 의해 임차인이 부담해야 할 비용이라고 보았으며, 이를 유익비로 인정하지 않았다.

 

4. 결론

 

이번 판결에서 법원은 임대차계약 종료 후 임차인이 부동산을 계속 점유할 경우 적용되는 법리를 명확히 설명하였다.

 

첫째, 임대차계약의 종료와 부동산 반환 의무에 관한 법리이다. 대법원의 기존 판례(대법원 2012다4633 판결)에 따르면, 임대차계약이 종료된 후에도 임차인이 건물을 반환하지 않고 계속 점유·사용하는 경우, 그 사용에 따른 차임 상당액은 부당이득으로 간주되며, 이를 반환할 의무가 생긴다. 본 판결에서도 이러한 법리가 적용되어 피고는 계약 종료 후 점유한 기간에 대해 매월 25만원씩 계산된 부당이득액을 원고에게 반환할 의무가 인정되었다.

 

둘째, 임대차보증금의 공제와 관련한 법리이다. 임대차계약에서 보증금은 계약이 종료된 후에도 임차인의 모든 채무를 담보하며, 임대차 목적물이 반환될 때까지 발생한 채무에 대해 별도의 의사표시 없이도 보증금에서 자동적으로 공제할 수 있다(대법원 2017다218874 판결). 본 사건에서도 법원은 피고가 임대차보증금 500만원을 지급한 사실을 인정하고, 그 보증금에서 미지급 차임 및 부당이득액을 공제할 수 있다고 판단하였다.

 

셋째, 필요비 및 유익비 청구에 관한 법리이다. 피고는 부동산 사용 중 발생한 수리비 및 기타 비용을 필요비나 유익비로 청구하였으나, 법원은 임대차계약서에 명시된 원상복구 조항을 근거로 이러한 비용은 피고가 부담해야 한다고 보았다. 이는 임대차계약에서 임차인이 임대인의 승인을 받은 변조나 개축을 완료 후 원상복구하는 의무를 부여한 점을 고려한 것으로, 피고가 청구한 항목 중 일부는 임대차계약 종료 시에 포기된 것으로 간주되었다.

 

따라서 본 사건에서 법원은 임대차계약 종료 이후에도 임차인이 해당 부동산을 반환하지 않고 계속 점유한 것에 대해 명확한 법적 기준을 제시하였으며, 피고는 원고에게 부동산 반환 시까지 미지급된 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다는 결론을 내렸다.

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변호사 이두철 법률사무소

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