아파트 층간소음 문제로 인한 임대차계약 해제 상담

 

*등장인물: 원고 A (의뢰인), 이 변호사

*장소: 이 변호사의 사무실

 

A: 변호사님, 안녕하세요. 저는 현재 임대 아파트에서 층간소음 문제로 큰 고통을 겪고 있습니다. 그래서 임대차계약을 해제하고 보증금을 돌려받고 싶습니다. 어떻게 하면 좋을까요?

 

변호사: 안녕하세요, A님. 상황을 좀 더 구체적으로 말씀해주시겠어요?

 

A: 네, 제가 작년 6월에 B씨와 임차보증금 4억 8천만 원, 임대차 기간 2022년 8월 7일부터 2024년 8월 7일까지로 계약을 체결했습니다. 그런데 입주 직후부터 위층에서 계속 층간소음이 발생했습니다. 저는 아파트 관리사무소와 B씨에게 여러 번 해결을 요청했지만 아무런 조치가 없었습니다. 결국, 올해 3월에 임대차계약 해제를 요청했지만 B씨가 거부했어요. 그래서 4월 10일에 계약 해제를 통보하는 내용증명을 보냈습니다.

 

변호사: 그렇군요. 층간소음 문제는 매우 고통스러울 수 있습니다. 그런데 법적으로 층간소음 문제로 임대차 계약을 해제하려면 몇 가지 조건을 충족해야 합니다. 먼저, 공동주택 층간소음 기준을 초과하는 소음이 발생해야 하고, 임대인이 이를 해결하지 않아서 임차인의 생활이 심각하게 방해받는다는 점을 증명해야 합니다. 그동안 층간소음을 해결하기 위해 어떤 조치를 취하셨나요?

 

A: 저는 관리사무소에 여러 차례 민원을 제기했고, B씨에게도 직접적으로 해결을 요청했습니다. 그러나 관리사무소는 위층 거주자에게 중재를 시도했지만 효과가 없었고, B씨는 전혀 협조하지 않았습니다. 그래서 결국 계약 해제를 요청하게 된 것입니다.

 

변호사: 알겠습니다. 그럼 이제 예상되는 B씨의 주장과 법적 대응을 말씀드리겠습니다. B씨는 A님이 입주하기 전에도 그 아파트에서 거주한 전임차인에게는 문제가 없었다고 주장할 수 있습니다. 그리고 아파트가 1988년에 사용 승인을 받았기 때문에, 2003년 이후 시행된 층간소음 기준이 적용되지 않는다고 주장할 가능성도 큽니다. 이 경우 어떻게 대응할 계획이신가요?

 

A: 전임차인 이야기는 저도 들었는데, 제 경우는 확실히 층간소음이 심각합니다. 법적으로는 어떻게 대응할 수 있을까요?

 

변호사: B씨가 그렇게 주장한다면, A님이 실제로 겪은 층간소음의 정도를 입증하는 것이 중요합니다. 소음 측정 결과나, 소음으로 인해 A님의 생활이 얼마나 방해받았는지에 대한 구체적인 증거가 필요합니다. 또한, 층간소음 문제가 생활의 정상적인 영위를 방해하고 있다는 점을 강조해야 합니다. 그러나 법원은 종종 기존 법령과 규정을 엄격하게 적용하기 때문에, A님의 주장이 받아들여지기 어려울 수도 있습니다.

 

A: 그러면 제가 계약 해제를 요청하고 보증금을 돌려받는 것은 어렵겠네요.

 

변호사: 그렇다고 단정할 수는 없습니다. 모든 사안은 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 하지만 법원의 판례를 보면, 층간소음 문제로 인한 계약 해제는 매우 까다로운 조건을 충족해야 합니다. A님께서 계속해서 법적 대응을 원하신다면, 더 많은 증거와 증언을 준비하고, 가능한 모든 법적 수단을 동원해 싸우는 방법을 고려해야 합니다.

 

A: 알겠습니다. 일단 소음 측정과 관련된 증거를 더 모아보겠습니다. 그리고 이후에 또 상담을 드리도록 하겠습니다. 감사합니다, 변호사님.

 

변호사: 네, 준비하시면서 궁금한 점이나 도움이 필요하면 언제든지 연락주세요. 도움이 필요하시면 도와드리겠습니다.

 

 

 

<해설>

 

1. 사건

• 서울북부지방법원 2023가단124967 보증금 반환 (원고 : 임차인A, 피고 : 임대인B)

 

2. 주문

• 원고의 청구를 기각한다.
• 소송비용은 원고가 부담한다.

 

3. 청구 취지

• 피고가 원고로부터 부동산을 인도받음과 동시에 보증금 480,000,000원을 지급할 것을 요구함.

 

4. 기초 사실

• 원고는 2022년 6월 21일 피고와 임차보증금 4억 8,000만원, 임대차 기간 2022년 8월 7일부터 2024년 8월 7일까지로 임대차계약을 체결하고 아파트에 입주.
• 원고는 입주 직후부터 층간소음 문제를 호소하며 피고와 관리사무소에 대책을 요청했으나 해결되지 않음.
• 2023년 3월 원고는 층간소음 문제로 임대차계약 해제를 요청했으나 피고가 거부. 2023년 4월 10일 원고는 임대차계약 해제 의사를 표명하는 내용증명을 피고에게 발송.

 

5. 법원의 판단

 

가. 임대인의 의무

• 임대인은 임대차 계약이 존속하는 동안 목적물을 임차인의 사용과 수익에 필요한 상태로 유지할 적극적 의무가 있음(민법 제623조).
• 임차인이 목적물의 파손이나 하자로 인해 사용과 수익을 할 수 없을 경우, 임대인은 이를 수선할 의무가 있음.
• 그러나 하자가 임대인의 수선의무 범위를 벗어나거나 관련 법령에서 정한 기준에 미달하지 않는 한, 사용과 수익에 장애가 있다고 볼 수 없음.

나. 층간소음 관련 법령

• 층간소음과 관련하여, 공동주택의 층충 기준은 '주택건설기준등에 관한 규정'에 따라 2003년부터 시행되었으며, 층간 바닥충격음과 경량충격음의 데시벨 기준이 정해져 있음.
• 이 기준은 공동주택을 건설·공급하는 사업주체에게 부과된 건축기준으로서, 공동주택 소유자에게 직접 적용되지 않음.
• 이 사건의 아파트는 1988년 사용승인을 받은 건물로, 위 기준이 적용되지 않음.

다. 현행 공동주택관리법

• 공동주택관리법 제20조는 공동주택 입주자가 소음 피해를 주지 않도록 노력해야 한다고 규정하고 있음.
• 층간소음 피해자는 관리주체에게 소음을 알리고 중재를 요청할 수 있으며, 관리주체가 해결하지 못할 경우 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있음.
• 그러나 이 규정은 공동주택의 사용 관계에서 발생하는 분쟁을 해결하기 위한 것이며, 소유자에게 직접적인 수선 의무를 부과하지 않음.

라. 법원의 판단

• 원고가 주장하는 층간소음 문제는 공동주택관리법 및 관련 규정에서 정한 기준을 초과하지 않았음.
• 공동주택의 소유자가 층간소음을 줄이기 위해 노력할 법적 의무가 있다고 보기 어려움.
• 임대차 기간 중 발생한 층간소음이 법령이 정한 기준을 초과하지 않는 한, 이를 이유로 임대차 계약을 해제할 수 없다고 판단했음.

 

6. 결론

• 원고의 청구는 이유가 없으므로 기각되며, 소송비용은 원고가 부담함.
• 법원은 원고가 주장하는 층간소음 문제로 인해 임대차 계약을 해제할 법적 근거가 부족하다고 판단했음.

 

변호사 이두철 법률사무소

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