산업시설용지 무단 양도, 과연 매매계약 자체가 무효일까?

[최신 판례 분석] 산업시설용지 무단 양도, 과연 매매계약 자체가 무효일까?

1. 사건의 배경: 산업집적법상 처분제한 위반의 쟁점

산업단지 내 용지 처분과 관련한 법적 분쟁에서 매우 의미 있는 최신 대법원 판례(2025다211003)를 소개해 드립니다.

산업단지 내 산업용지나 공장을 분양받은 기업은 법령이 정한 기간 내에 입주계약을 체결하거나 공장 설립 완료 신고를 해야 하며, 이를 이행하지 못할 경우 관리기관(산업단지공단 등)에 양도해야 할 의무가 있습니다.

본 사건에서는 이러한 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 '산업집적법') 제40조의2 제1항을 위반하여, 관리기관이 아닌 제3자에게 산업용지를 양도하는 매매계약을 체결했을 때, 이 계약이 사법(私法)적으로 유효한지가 핵심 쟁점이 되었습니다.

2. 원심의 판단: "강행법규 위반이므로 무효"

앞서 원심(부산고등법원)은 산업집적법상의 처분제한 규정을 위반한 매매계약은 '효력규정'을 위반한 것이라고 보았습니다. 즉, 국가가 산업단지를 체계적으로 관리하려는 입법 목적이 강하므로, 이를 어기고 체결된 계약은 그 자체로 효력이 없어 무효라는 판단이었습니다.

3. 대법원의 반전: "처분제한규정은 단속규정에 불과"

그러나 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 해당 규정이 위반 시 형사처벌의 대상은 될지언정, 계약의 사법상 효력까지 부인하는 효력규정은 아니라고 보았습니다. 그 주요 근거는 다음과 같습니다.

• 입법 목적의 달성 가능성: 산업단지 관리라는 목적은 행정적 규제나 형사처벌로도 충분히 달성 가능하며, 반드시 계약 자체를 무효로 해야만 하는 것은 아닙니다.
• 법적 안정성 보호: 만약 계약을 일률적으로 무효화하면, 이미 새로운 소유자가 입주하여 장기간 공장을 운영해 온 경우에도 언제든 무효 주장이 가능해져 법적 혼란을 초래할 수 있습니다.
• 반사회성의 결여: 산업용지 처분 자체가 그 내용만으로 현저히 반사회적이거나 반도덕적이라고 보기는 어렵습니다.

결론적으로 대법원은 이 규정을 '단속규정'으로 해석하여, 특별한 사정이 없는 한 계약의 효력은 유지된다고 판시하며 원심판결을 파기환송하였습니다.

4. 주의할 점: 모든 계약이 유효한 것은 아니다

대법원은 한 가지 중요한 예외를 두었습니다. 만약 당사자들이 오로지 시세차익 등을 목적으로 통정(합의)하여 법규를 위반한 것이라면, 이는 민법 제103조에 따른 '선량한 풍속 기타 사회질서 위반'에 해당하여 무효가 될 가능성이 여전히 존재합니다.

5. 변호사의 시선: 복잡한 산업단지 분쟁, 전문적인 접근이 필요합니다

이번 판결은 산업시설용지 거래의 법적 안정성을 강조했다는 점에서 큰 의미가 있습니다. 다만, 개별 사건의 구체적인 경위와 통정허위 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 법률 전문가의 세밀한 검토가 필수적입니다.

 

변호사 이두철 법률사무소

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