[집합건물분쟁] 집합건물 하자담보책임에 관한 법리 [변호사 이두철]

집합건물 분양자와 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 지고, 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용합니다(집합건물법 제9조 제1항). 시공자의 담보책임 중 「민법」 제667조제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면(免)합니다(제3항). 위 담보책임의 존속기간은 같은 법 제9조의2 각호에 따릅니다.

 

집합건물법 제9조 제1항은 민법 제668조를 준용하고 있는바, 민법 제668조 단서에 따르면 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 계약을 해제할 수 없습니다. 즉, 집합건물의 경우 하자가 있어도 계약을 해제할 수 없다는 뜻입니다. 그러나 판례는 ‘집합건물법 제9조 제1항이 적용되는 집합건물의 분양계약에 있어서는 민법 제668조 단서가 준용되지 않고 따라서 수분양자는 집합건물의 완공 후에도 분양목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 분양계약을 해제할 수 있다’고 봅니다(2002다2485).

 

집합건물법 제9조에 의한 하자보수를 갈음한 손해배상청구권, 즉 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 수분양자 내지는 현재의 구분소유자에게 귀속하는 것이므로, 원칙적으로 관리단이나 입주자대표회의는 하자담보추급권을 가진다고 할 수 없습니다(2011다80531). 다만, 관리단이나 입주자대표회의가 구분소유자들에게서 하자담보추급권을 양수하여 그 권리를 재판외 또는 재판상 행사할 수는 있습니다. 구분소유자들이 입주자대표회의에게 하자담보추급권 양도하는 행위는 소송신탁이 아니라고 봅니다(2009다9539).

 

공동주택관리법에 의하여 입주자대표회의가 가지는 권리는 사업주체에 대하여 하자보수의 이행을 청구할 수 있는 권리일 뿐이고(즉, 하자보수청구권), 그에 갈음한 손해배상을 청구할 권리는 인정되지 않습니다(2009다23160).

 

집합건물의 수분양자가 집합건물을 양도한 경우 집합건물법 제9조에 따른 하자담보추급권은 양도 당시 양도인이 이를 행사하기 위하여 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 현재의 집합건물의 구분소유자에게 귀속합니다(2013다95070). 하자담보추급권을 유보하고 건물을 양도하였다는 특별한 사정을 인정한 판례로는, 구분소유자가 입주자대표회의에게 손해배상채권을 양도한 이후에 그 소유 아파트를 제3자에게 양도한 경우 건물이 제3자에게 양도될 당시 하자담보추급권은 양도대상에서 제외되었다고 본 것이 있습니다(2009다9539).

 

구분소유자는 공용부분의 하자에 대하여 보존행위로서 직접 분양자에게 하자보수를 청구할 수 있습니다. 그러나 공용부분의 하자에 대하여 하자담보추급권을 행사하는 것은 관리행위이므로 구분소유자가 직접 청구할 수 없고, 관리단 집회에서 의결하여 관리단이 하자담보추급권을 행사하여야 합니다(창원지방법원 2003가합3133).

 

분양잔대금을 지급하지 않은 채 수분양 아파트의 사용승인 전에 임의로 입주한 수분양자도 분양자를 상대로 동 아파트 사용승인 전에 발생한 하자에 대하여 하자담보추급권을 행사할 수 있습니다(2004다37461).

 

주택분양보증인은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 주택 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임져야 하고, 보증채무의 이행방법이 분양이행으로 결정된 때에는 주택의 건축공사를 완료한 다음 사용검사 또는 사용승인을 받고 소유권보존등기를 마친 후 수분양자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주게 됩니다. 분양이행을 한 집합건물의 주택분양보증인은 집합건물을 건축하여 분양한 자에 해당하고, 분양이행을 한 주택분양보증인 역시 집합건물법 제9조 제1항에 따른 분양자의 하자담보책임을 부담하고, 이는 주택분양보증인이 집합건물에 관하여 주택법령에 따른 하자보수보증까지 하였는지 여부와 상관 없습니다(2013다66287).

 

입주자대표회의가 주택법령에 근거하여 건설공제조합에 대하여 가지는 보증금청구권은 사업주체의 하자보수의무를 주채무로 한 보증채무의 성격을 가지는 것일 뿐이고, 이는 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과는 무관한 것입니다. 각 청구권의 대상인 하자가 일부 겹치는 경우가 있을 수 있고, 한 권리를 행사하여 하자보수에 갈음한 보수비용 상당이 지급되면 그 금원이 지급된 하자와 관련된 한도 내에서 다른 권리도 소멸하는 관계에 있지만, 이는 의무 이행 단계에서의 조정에 관한 문제일 뿐 의무의 존부를 선언하는 판결 단계에서 상호 배척 관계로 볼 것은 아니라고 합니다(2009다23160). 하자보수를 갈음한 손해배상채무와 하자보수보증금지급채무는 부진정연대채무 관계가 아니라고 봅니다(2012다107662).

 

사용검사일부터 담보책임기간 만료일 이전에 발생한 하자뿐만 아니라 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시공·미시공 등의 하자도 역시 집합건물법 제9조에 따른 하자담보추급권의 행사 범위에 포함됩니다(2010다108234).

 

제척기간 내에 하자보수청구권을 행사가 있는 경우 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 제척기간도 준수된 것으로 볼 수 있습니다(2009다82060). 다만, 입주자대표회의가 구분소유자들의 요청을 받아 사업주체에게 보수공사를 요구한 것만으로 그것이 구분소유자들의 집합건물법에 의한 하자보수청구권의 행사라고 보기는 어렵고, 사업주체가 입주자대표회의의 하자보수청구에 응하여 시공사로 하여금 하자보수공사를 하게 하고 입주자대표회의로부터 하자보수완료확인서를 교부받도록 하였다는 사정만으로 사업주체가 구분소유자들에게 하자담보책임까지 승인하였다고 보지 않습니다(2009다43843).

 

임대에서 분양으로 전환된 임대아파트의 경우에도 집합건물법 제9조 제1항이 적용되고, 이 경우 분양전환 시점이 아닌 임대에 의하여 집합건물을 인도받은 시점부터 하자담보책임의 제척기간이 진행됩니다(2011다66610).

 

도시 및 주거환경정비법에 의하여 설립된 조합이 체결한 도급계약에 따라 집합건물이 완공되어 구분소유권에 관한 등기가 마쳐진 후에는 수급인을 상대로 하는 도급계약에 기한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 현재 구분소유자에게 귀속되고, 조합은 더 이상 수급인에 대하여 도급계약에 기한 하자담보추급권을 행사할 수 없습니다(서울고등법원 2010나6507).

 

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