[집합건물분쟁] 집합건물 관리규약의 효력이 문제된 판례 모음 [변호사 이두철]

부동산법률

by 이두철변호사 2021. 7. 14. 19:53

1. 집합건물 관리규약 효력 판단기준

집합건물 관리규약은 집합건물법 제28조, 제29조에서 규정한 요건을 만족시키지 못하는 한 무효이다.

제28조(규약) ① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.

② 일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.

③ 제1항과 제2항의 경우에 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다.

제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정ㆍ변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다

나아가 위 집합건물법 규정에 따라 적법하게 제정된 관리규약이라고 하더라도, 그 내용이 강행법규에 위반된다거나 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 여겨지는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 무효이다(2004다2243).

2. 구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 집합건물법상 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 경우(무효)

집합건물의소유및관리에관한법률이 적용되는 집합건물의 경우에 반드시 구성되어야 하는 관리단의 구성원은 구분소유자만이 될 수 있고, 구분소유자가 그 전유부분을 타인에게 임대하여 임차인이 사실상 그 전유부분을 점유, 사용하고 있는 경우에도 임차인은 위 관리단의 구성원이 될 수 없기 때문에 구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단의 결의는 존재한다고 볼 수 없을 정도의 중대한 하자가 있다 할 것이다(서울민사지방법원 1993. 2. 2. 선고 91가합38971 판결).

3. 구분소유자와 세입자로 구성된 상가번영회의 상가관리규약이 집합건물법상 관리규약에 해당된다고 본 경우(유효)

상가번영회가 비록 그 구성원에 구분소유자 아닌 세입자가 포함되어 있다 하더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수도 있고, 상가번영회의 상가관리규약을 제정함에 있어서도 점포당 1명씩만이 결의에 참여하였다면 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하였거나 서면에 의한 결의를 하였다고 볼 여지가 있으며 그러한 경우 그 상가관리규약은 관리단 규약으로서의 효력을 갖게 된다(94다27199)

4. 강행법규에 위반한 관리규약은 무효

집합건물의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 집합건물의소유및관리에관한법률에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있으나(법 제28조), 관리인의 선임·해임, 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 하도록 되어 있고(법 제24조, 제29조), 관리단집회의 종류 및 소집절차와 결의사항도 법정되어 있음에 비추어 볼 때(법 제32조 이하), 같은 법은 특히 규약으로 달리 정할 수 있는 것들을 명시적으로 규정함으로써 적어도 관리인의 선임·해임 및 규약의 설정·변경·폐지는 관리단집회의 의결로써만 할 수 있도록 한 것이라고 해석되므로(집합건물법 제24조 제3항), 공동사용의 제약을 벗어날 수 없는 구조적인 이유와 소유권 변동으로 관리단의 구성원이 수시로 변경될 수 있는 집합건물의 성격상 같은 법이 정한 위와 같은 요건은 강행규정으로서 규약 설정 당시의 구성원들이 이와 다른 규약을 제정하였다고 하더라도 그 효력을 인정할 수 없다 할 것이고, 따라서 집합건물법 제24조 제3항의 규정과 달리 다른 결의요건에 의해 관리인을 선임하도록 규정한 규약에 따라 선임된 관리인의 대표권은 인정되지 아니한다(서울지방법원 2003. 6. 17. 선고 2001가합37809 판결).

5. 관리규약의 단전단수 조치 내용이 일정한 조건 하에서 허용된 경우

공동주택과는 달리 상가에 대한 단전 등의 조치는 구분소유자의 생활에 미치는 영향은 적고 단지 영업을 하지 못함으로 인한 금전적 손해만을 가져오는 것이며, 집합건물에 관한 단체법적 법률관계를 규율함에 있어서 단전 등의 조치 이외에는 달리 위반메뉴의 조리·판매만을 선별하여 중지시킬 다른 효과적인 제재수단을 상정하기 어렵고, 나아가 의무위반행위에 대하여 바로 단전 등의 제재조치가 가하여지는 것이 아니라 1차적으로 시정을 구하고 그에 불응할 때 비로소 제재조치로 나아가도록 되어 있고, 제재조치의 정도를 채무자 관리인이 임의로 정하는 것이 아니라 대표위원회의 결의에 의하여 미리 정하여진 양정기준에 따라 정하도록 되어 있으며, 위 규약이 위반행위의 정지시까지만 단전 등 조치를 취할 수 있도록 규정하고 있어 구분소유자로서는 일단 위반행위를 중지하면 바로 단전조치를 중단하도록 되어 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 조항의 내용이 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 경우에 해당한다고는 보이지 않는다(2004다2243).

6. 관리규약의 업종제한 내용이 유효한 경우

집합건물 구분소유자들이 상호간의 과다경쟁을 방지하고 공동의 이익을 도모하기 위하여 각자의 자유의사에 따른 협의로 업종을 제한하고, 이에 위반할 경우 구분소유권의 본질적 내용을 침해하지 아니하는 범위 내에서 자율적인 제재조치를 취하는 것은 단체자치의 원칙상 허용된다(2004다2243).

관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28조의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한을 새로 설정하거나 변경할 수도 있는데, 이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다. 다만 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2항), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다(2011다79258).

분양계약서 또는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제28조의 관리단규약 등에서 업종제한조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서 또는 관리단규약 등의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다고 할 것이므로, 이 경우 소유권을 분양받은 수분양자들이나 구분소유자들의 독점적 지위는 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 변경될 수는 없다. 분양 당시 지정된 제한업종의 변경에 있어서 구분소유자들로 구성된 관리단에 해당하는 단체의 동의나 기존의 경쟁업종을 영업할 수 있는 점포소유자의 동의를 얻지 못한 경우, 당초 분양계약상 정해진 제한업종에 대한 적법한 변경절차를 거쳤다고 볼 수 없다(2003다45496).